房利美看空房市并预测“温和”衰退

根据一个 最近的报道 通过房利美，人们对房地产市场感到担忧。

美国房地产市场今年经历了一些潮起潮落，但无疑处于调整模式。 随着升高 利率 和收紧贷款做法，房利美预测经济将出现“温和”衰退，并从 2023 年下半年开始软着陆。

新建房屋抵消了新屋销售量低的情况

期间房屋销售放缓 四月和五月, 尽管抵押贷款利率从峰值略有下降。 由于房主不愿出售他们的低固定利率抵押贷款，负担能力问题加上库存不足正在帮助支撑今年剩余时间的价格。 Fannie Mae 的预测人员表示，“尽管抵押贷款利率较高，但待售房屋供应持续不足继续推动新房建设需求。”

自 2022 年第四季度以来，新屋销售呈上升趋势，今年 3 月飙升至 9.6%。 房屋建筑商对今年剩余时间的前景持乐观态度。

在报告中，经济学家指出，“虽然我们仍然预计收紧银行贷款标准会限制未来的建设，尤其是在倾向于使用较小银行信贷的小型和定制建筑商中，但总的来说，我们已经向上修正了我们新的单户住宅开工今年的预测。”

房屋建筑商开局强劲但可能放缓

多户住宅的建设最近具有惊人的弹性，年化单位数为 559,000 套。 尽管如此，房利美预计到年底活动将大幅放缓。 这是因为 租金增长放缓 与一年前相比，空置率有所上升。

银行贷款的持续收紧导致信贷更加紧缩。 “目前在建的多户住宅数量创下历史新高，计划于今年晚些时候和 2024 年上线。再加上建筑贷款的信贷收紧，我们预计新项目管道的放缓将很快实现这一点，我们预计今年晚些时候开工将大幅放缓，”房利美经济学家在他们的报告中表示。

抵押贷款发起和再融资预测

购买抵押贷款的发起金额正在上升，预计 2023 年为 1.65 万亿美元，2024 年为 2.03 万亿美元。然而，这被修订后的再融资发起的下调预测所抵消，预计 2023 年为 2910 亿美元，2024 年为 5580 亿美元。

根据房利美 再融资申请水平指数 (RALI)，再融资申请活动仍然低迷。 随着抵押贷款利率小幅下降，预计今年晚些时候会反弹。

劳动力市场放缓的迹象

即使劳动力市场强劲（4 月份新增 253,000 个工作岗位），也有迹象表明它正在放缓。 根据 Fannie Mae 的报告，职位空缺在过去三个月内减少了 160 万个，临时职位也在减少。 此外，持续的失业申请正在增加。

尽管报告指出，从历史上看，当经济收缩时，

“通过改变对公司“出生”和“死亡”数量的估计，最初报告的就业增长最终会出现重大向下修正。

Fannie Mae 的经济学家认为，在劳动力市场开始走软之前，通货膨胀不会得到控制。 政策将继续收紧，直到就业市场出现收缩迹象。

地平线上的温和衰退

房利美预测 经济衰退 这不是“如果”的问题，而是“何时”的问题。随着利率可能上调、低库存、信贷条件收紧以及多户住宅建设放缓，我们可能会看到温和的调整，但幸运的是，而不是房地产市场崩溃。 经济衰退将是“温和”的原因主要是由于低库存再次帮助支撑价格。

房主正感受到“锁定效应”，因为他们不愿出售目前附有低息抵押贷款的房屋。 最终，一个 房地产市场放缓 可能导致经济衰退。 然而，建筑业的强势也可以帮助推动我们明年复苏。

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