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它注定要发生，而且它终于发生了。
上个月，根据 一份新报告 来自全国房地产经纪人协会 (NAR)，房地产价格最终为负值，
“2 月份所有住房类型的现房价格中位数为 363,000 美元，比 2022 年 2 月（363,700 美元）下降 0.2%，原因是中西部和南部的价格上涨，但东北部和西部的价格下降。 这结束了连续 131 个月的同比增长，这是有记录以来最长的。”
都是好事，对吧？ 虽然起初，这听起来很奇怪。 我自己 九月回信 去年价格终于开始下降。 但这些是月环比价格。 在正常情况下，即使市场平淡，价格也往往会在夏季上涨，在冬季下跌。
然而，在过去的几年里，房地产价格几乎一直在直线上升，而典型的季节性周期却一去不复返。 这种趋势在去年结束了。 但尽管月度价格下降，但受到更密切监测的同比价格指数仍在上涨。 现在，自大衰退底部以来，价格首次出现同比下降。
2023 年 2 月的房屋平均价格比 2022 年 2 月略低。
当然，0.2%（或 700 美元）不会让您失去理智。 特别是当你观察整体趋势时，最后的小幅下跌就是当前的“房市崩盘”。
但是，应该注意的是，这是名义价格。 考虑到通货膨胀，价格下降幅度更大一些。 作为比尔·麦克布莱德 笔记,
“按实际价值计算（使用 CPI 减去住房），全国指数比近期峰值低 4.6%，综合 20 指数比 2022 年的近期峰值低 6.3%。”
奇怪的是，在 按月计算，价格实际上在 2 月份上涨，这是自去年年中以来的首次上涨。 在价格从 2022 年 6 月的 413,800 美元的高位连续七个月下跌之后，它们从 1 月份的 361,200 美元上涨至 2 月份的 363,700 美元。
不过，重要的是要记住，在所有条件相同的情况下，价格往往会在冬季下跌，在夏季上涨。 因此，这可能只是季节性变化的影响。 即便如此，这可能是一个迹象，表明尽管利率很高，但房地产市场正开始趋于稳定。 但是，即使价格在整个夏季都保持不变，到 6 月时也将下跌超过 12%。
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上市房源减少提振房地产市场
作为 我之前注意到，与去年相比，挂牌出售房屋的人数大大减少，这导致供应减少，从而推高了房价。 作为 财富 指出,
“…… 2023 年 3 月只有 349,294 套美国房屋挂牌出售。这低于 2022 年 3 月挂牌的 437,270 套——那个时期因供应紧张而臭名昭著——也远低于 2019 年 3 月挂牌的 478,100 套。”
分别下降了 20.2% 和 27%。 没什么可嘲笑的。
虽然 2 月份的挂牌量比 1 月份有所增加（再次提醒，请记住季节性），但新挂牌量 仍然落后 过去几年（除了 2020 年 3 月和 4 月 Covid 首次爆发的明显例外）。
尽管挂牌量减少，但库存仍在增加 同比增长 15.3% 由于销售额下降，尽管上个月有所回落。 2 月份的供应量为 2.6 个月，而 1 月份为 2.9 个月。 奇怪的是，这仍然被认为是卖方市场。 通常，六个月被认为是一个平衡的市场，尽管我们已经很久没有看到这种情况了。 依我拙见，四五个应该算是平衡了。
事情可能从这里走向何方
房屋倒塌几乎需要大量的拖欠和取消抵押品赎回权。 这就是 2008 年发生的事情。然而，今天，大多数房主都背负着固定的低息债务，使得 这样的崩溃不太可能. 毕竟，如果您有 3% 的抵押贷款，为什么要卖掉呢？
和 如下图 从 黑骑士的抵押贷款监视器 显而易见，抵押贷款拖欠率仍接近历史低点。
除了 Covid-19 到来后的短暂飙升和随后的封锁之外，自大萧条结束以来，拖欠率一直很低。 而现在，它们比 2000-2005 年的平均水平低了整整 1%。
唯一可能导致拖欠率大幅上升的是失业率大幅上升或通货膨胀失控，其水平甚至远高于我们最近看到的水平。
失业率仍居高不下 3.6% 尽管利率大幅收紧， 多家银行倒闭，以及一系列引人注目的裁员。
美联储一直固执地坚持高利率政策来抑制通货膨胀，甚至 将贴现率提高 0.25% 在硅谷银行和签名银行倒闭之后。 因此，除非美元失去其作为世界储备货币的地位（不是 完全不切实际的担忧，不幸的是），通货膨胀失控的可能性很小。
鉴于美联储几乎大声表示 他们想引起住房调整 并愿意引发经济衰退以平息通胀和房价，我们应该预期房地产市场将持续走软，但不会出现 2008 年式的崩盘，除了可能 在商业地产.
当然，没有人拥有水晶球。 建议保持高额现金储备并谨慎投资我们可能会继续游过的汹涌水域。
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