所有住房仍然是负担得起的住房：“看得见的和看不见的”版

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一年多以前，我在这个空间写了一篇名为“所有住房都是负担得起的住房”的文章。声称减少住房短缺的重要步骤是使建造新的经济适用房合法化。我对我居住的北卡罗来纳州罗利市一套新公寓的盈亏平衡成本进行了估算，结果表明所需的月租金接近 3,000 美元，而且这还是开发商在交易中的利润为零的情况。

作为回应，我收到了一封电子邮件，里面有一个我很难认真对待的论点，因为它看起来很荒谬。但是，经过核实，这是完全正确的：相当多的“负担得起的住房倡导者”是 实际上反对建造新住房, 为穷人提供的补贴住房除外。原因是新房比现房贵，所以 允许新建筑将推高价格.

头脑……令人难以置信。其他人试图证明我的观点；我必须相信他们。这 大西洋，几乎不是一个自由主义的出口，发表了一篇题为“住房打破人们的大脑”的文章。同上那些右翼坚果 华盛顿邮报，这篇文章的标题是“建造更多的住房确实使它变得更便宜”。

但批评者坚持不懈。 “供应怀疑论者的论点”有太多不同的版本，无法进行全面的盘点，但据我所知，主要有四类论点：

论点 1：土地——城市中的土地非常稀缺，除了立即用于经济适用房之外，任何其他用途都会使可用土地脱离市场，并将永久阻止在该地块上建造经济适用房。

论点 2：价格——新房将比现房的平均价格更贵，因此会提高而不是降低平均价格。
Argument 3: Induced demand, allowing more high-end housing to be built in response to large increases in people moving to your cities, will lower the price of high-end housing, but that will simply attract even more rich people in the next wave. In growing areas, the price decrease from increased housing, in a static sense, will be more than offset by the additional high-end demanders moving in, in a dynamic context.
论点 4：即使在一个街区建造住房确实降低了整体租金，它也会增加附近街区的租金，因为以前的租户因中产阶级化而流离失所，并试图留在他们有联系的街区。

纽约大学弗曼中心的三位学者努力认真对待这些论点。正如他们所说：

本文旨在弥合供应怀疑论者提出的论点与研究表明的住房供应及其对负担能力的影响之间的分歧……我们解决了增加供应不会提高负担能力的每个关键论点。许多论点是合理的，我们认真对待它们，但我们最终从理论和经验证据中得出结论，增加新房会缓和价格上涨，因此使中低收入家庭更能负担得起住房。适度的价格并不意味着价格根本不会上涨。但它们不会像其他情况下那样上涨。

因此，这个相当温和的结论是，可能无法建造足够多的新住房来降低价格，但如果我们将建造新住房合法化，至少价格上涨的幅度会低于我们服从怀疑论者的冲动和完全取缔新住房。

让我们尝试深入了解供应怀疑论者的心态。它可能看起来像这样：

考虑一个由单户住宅、复式住宅和小型公寓楼组成的社区，有一组稳定的租户和业主，其中许多人已经在那里住了数十年。（如此处所述，“保留社区特色”论点存在单独的问题。）

如果社区被升级以允许更密集的开发，一些现有的单元将随着土地出售给开发商而被拆除。这将产生两个影响。

首先，目前相对负担得起的单元将永久退出租赁市场，取而代之的是租金成本高得多的新单元。是的，可能会在以前只有两个的地方建造 12 个新单元，但每个新单元的价格都会高得多。

其次，重新分区将导致新单元周围土地的价值急剧上涨，导致房东对已分区社区中的现有单元收取更高的费用，或者导致这些房东将其出售给开发商以重复该过程。

无论如何，价格都会大幅上涨。

嗯是的。这不是一个很好的论据吗？增加住房存量增加了平均租金。那是他们的论点。这有什么问题吗？

一个问题是该论证在经验上是错误的。

但更大的困难是弗雷德里克·巴斯夏 (Frederic Bastiat) 对可见与不可见的经典区分。的确，如果一个地区对住房有巨大需求，因为人们想搬到那里去，因为高薪工作岗位空缺，或者因为人们想住在那个城市，那么就会出现“大规模”短缺住房。考虑到获得许可和建造新住房的难度和费用，以及组织实际施工的费用，这意味着价格会被抬高。如果我们“允许”新建筑，价格实际上会上涨。是的，那是见过影响。

但考虑一下看不见的东西。假设我们不允许新建筑，我们使用租金控制来保持成本对现有居民“公平”。然后，市场上为数不多的房屋和公寓的价格将飙升，市场将崩溃成一个“知道谁”的系统，在这个系统中，公寓不做广告，而是通过关系和贿赂分配。

更糟糕的是，成功地“捍卫”了富裕的、种族同质的社区——我们称之为种族主义，除了住在那里的每个人在政治上、在每一个国家都是极左派。其他生活的方方面面——让绝望的新移民转向“不太理想”的社区。值得注意的是， 尽管富裕的社区造成了这种情况 拒绝在他们的边境建设新建筑，富有的左撇子称之为“绅士化”！然后，他们竟有胆量批评“贪婪的开发商”试图建造城市急需的住房。

关键是高档化的看不见的原因是富裕的左翼社区协会下意识的邻避主义。和 这导致几乎所有经济适用房都被取消 在城市里，很快。我明白这不是误入歧途的“邻里卫士”的意图，但这是一种看不见的效果，而且很强大。（公平地说，所有健康的房地产市场都是一样的，但每个不健康的房地产市场都以自己的方式不健康。）

使建造房屋合法化可能仍会导致价格上涨，因为想要搬到城市的人数超过可用单元数量所能容纳的人数，因为建造需要很长时间并且许可很复杂。但建造一些住房总比不建好，正如我们在过去二十年的沿海城市所看到的那样。

所有住房都是经济适用房。