托管：它是什么以及它是如何运作的？

托管是房地产交易和抵押贷款协议的关键部分，但许多购房者和房主并不熟悉托管及其运作方式。 托管通过房地产相关融资保护购房者、卖家、房主，甚至贷款人——它在整个房屋所有权生命周期中为这些各方提供支持。

让我们分解什么是托管，它在房地产中的作用，以及它如何带来好处。

什么是托管

托管是一个账户，资金由第三方提供商（例如产权公司或房地产律师）持有，直到双方都满足合同条款。 当双方都维持协议的终止时，托管提供商会将账户中的资金或资产释放给必要的各方。

托管可用于任何交易，通常用于大宗采购，例如购车。 它最常用于房地产交易。

托管实际如何运作

在购房交易中，托管机构持有资金，直到买卖双方满足购买协议条款并完成交易。 买家和他们的抵押贷款公司必须将商定的资金转入账户，卖家必须在交易完成之前证明房屋处于可接受的状态（通过评估、检查和/或买家走查）。 一旦托管提供商确认合同条件得到满足，每一方都会收到其交换的部分。

在发生争议的情况下，托管还可以在整个过程中保护买卖双方。 托管提供商在出现问题时充当调解人，资金存放在买家或卖家的单独账户中，因此不能因协议中未列明的原因而被扣留。

根据抵押条款，大多数房主还拥有保险和税收的托管账户。 这种类型的托管由房主支付每月的金额，包括在抵押贷款中，并存入托管账户。 然后贷方可以使用该帐户支付房屋的税款和保险费。

什么是托管账户？

托管账户是一种银行账户，在合同条款得到遵守之前，资金由第三方持有和管理。 房地产中的托管账户有两种不同的用途——一种用于在购房过程中持有资金，另一种用于房主预留资金用于保险和财产税。

购房托管账户

房主可能在购房过程中首先熟悉托管账户。 提出要约时，买方通常会提供预付款，称为保证金，以向卖方表明他们对交易的承诺。 这笔钱在交易结束前一直保存在托管账户中。 随着交易的进行，买家会将剩余的首付款、交易费用和贷方的资金添加到该帐户中。 当交易完成时，这些资金将分配给卖方和其他需要支付的各方，例如产权公司或房地产经纪人。

托管在交易过程中保护双方。 例如，如果买方决定退出交易，卖方仍将收到托管账户中的保证金。 如果卖方退出或不符合购买协议条款，买方将收到返还的保证金并退出交易。

由于第三方处理托管账户，买家或卖家可能还需要支付托管费用，以补偿代理人或公司的文书工作和交易费用。 这笔费用通常是房屋购买价格的 1-2%，并包含在交易费用中。

对于税收和保险：何时使用托管

如果您使用抵押贷款购买房产，您的贷方可能会为您设置一个托管账户来支付保险和税款。 当您每月支付抵押贷款时，一部分款项将存入托管账户，供贷方用于支付您的房主保险和税费。

贷方根据前一年的金额估算保险和税收的总额。 由于这些账单每年都会波动，因此您可能在抵押贷款付款中多付或少付了这些账单。

抵押贷款公司必须监控账单成本以确保向您收取正确的金额。 如果房主向托管账户多付了钱，贷方将发放托管退款。 如果贷方收款太少，它会通知您托管短缺。 您需要一次性支付差额，否则该金额将除以 12 并添加到您的每月付款中。

谁管理托管账户？

托管账户对房地产很有帮助，因为它们由公正的第三方管理。

托管提供商（托管代理、托管公司或抵押贷款服务商）可以帮助解决签约方之间的任何争议，并根据协议条款保持流程公平。

托管代理或托管公司通常在购房过程中处理账户，抵押贷款服务商在抵押贷款的整个生命周期内管理托管账户。

托管公司和托管代理之间的区别

托管代理人是个人、房地产律师或与产权公司有关联的人。 托管公司与代理人具有相同的责任。 托管代理和公司在购房过程中为买卖双方提供支持，以确保文书工作正确无误，并且双方都遵守购买协议的条款。

什么是抵押贷款服务商？

抵押贷款服务商是一家管理抵押贷款任务和物流的公司，包括每月向借款人发送抵押贷款报表。 虽然抵押贷款服务商处理抵押贷款物流，包括管理房主的托管账户，但它可能是也可能不是向借款人提供贷款的同一家公司。

托管账户如何让您受益

托管对多方都有好处。 以下是作为购房者、房主或抵押贷款人可能希望使用托管的几个原因。

购房者的好处

作为买家，托管账户通过保护您的诚意金来保护您，直到卖家证明他们已满足所有购买协议条款并且将房产保持在可接受的状态。 如果卖家不坚持交易，买家可以在托管账户中收回保证金。

房主福利

托管对房主也有好处。 当房主将每月的抵押贷款支付给第三方托管时，他们只需支付财产税和保险费用总额的 1/12。 这分散了房主负责的钱，并避免了一次到期的大额账单。 此外，房主可以避免延迟付款或滞纳金，因为抵押贷款公司负责使用托管资金按时支付账单。

贷方利益

托管通过确保借款人按时足额支付房主保险和财产税来使贷方受益。 托管账户还可以降低财产留置权的风险。

托管常见问题解答

理解托管如何运作可能会让人感到困惑。 以下是人们对托管账户的一些最常见问题的快速解答：

你支付托管多长时间？

只要房主有房产抵押，房主就需要支付托管费用。 一旦还清本金，房主可以暂停支付托管费用，他们可以负责支付财产税和保险金。

托管是好事还是坏事？

托管对房主来说既不好也不坏。 这完全取决于偏好。 如果房主选择没有托管账户，他们将负责独立支付税款和保险费。 许多人更喜欢将所有费用都记在一张账单上（按揭付款），并选择使用托管账户来存放税款和保险所需的款项。

对于买卖双方来说，托管通常是一件好事。 它保护了买家的钱，并确保卖家遵守了他们的购买协议。 如果买家出于协议中未列明的原因退出购买，它还可以保护卖家。

什么是托管在你的房子？

房屋托管通常是指房主为支付税款和保险费而支付的托管款项。 托管付款是房主每月抵押贷款的一部分，资金保存在托管账户中，直到抵押公司提取资金全额支付这些账单。 一旦房主还清贷款，抵押托管账户就不再需要，房主将自行负责支付保险和税款。

您的托管余额是多少？

托管余额是房主在托管账户中的金额。 这笔钱来自房主支付的托管金额，作为他们每月抵押贷款的一部分。 抵押贷款公司使用托管余额支付年度房主保险和财产税。

您甚至需要托管帐户吗？

如果购房者在没有抵押的情况下购买房屋，则不需要用于税收和保险的托管账户，因为他们没有贷方代表他们付款。 对于有抵押贷款的房主，贷方可能会或可能不会要求托管。

通常情况下，如果买家支付的首付款低于房屋购买价格的 20%，贷方会要求买家拥有一个托管账户，但一些抵押贷款机构会为房主提供选择。 例如，FHA 贷款和 USDA 贷款需要托管账户。 VA 贷款不需要它们。

“托管”的真正含义是什么？

“托管”一词是指持有资产（通常是金钱），直到双方都满足协议的条件为止。 房地产的这个期限通常是 30-60 天，或者交易完成需要多长时间。

托管如何适用于房地产？

当双方需要一个中立的位置来持有资金或其他资产直到合同条件（如购买协议）完成时，托管在房地产中多次出现。 它也经常被有抵押贷款的房主用来持有贷款人代表他们支付的税款或保险费的资金。

您可以使用托管的不同场景有哪些？

在房地产中使用托管有两种常见的情况。 第一个是在交割前阶段，此时买家将资金提交到托管账户，资金由卖家持有，直到房产被认为可以接受并可供买家使用。

房地产中托管的第二种用途是抵押托管，房主将固定金额作为每月抵押付款的一部分存入托管账户，供贷方支付保险费和财产税。

除了使用房地产托管外，托管账户还可以用于以下情况：

• 租金支付： 承租人可以将租金存入托管账户，以确保如果房东未根据租赁协议维护房产，承租人可以收回他们的钱。
• 大额交易： 托管账户可用于其他大额交易，例如汽车，让您有更强的安全感。 如果您想将托管纳入您的交易，您可以联系托管代理，或者有时可以选择在在线购买中使用托管。
• 库存： 对于通过股票获得报酬的员工，这些股票通常保存在托管账户中，直到经过设定的等待期，员工才能出售股票。

什么是托管豁免，您应该何时获得豁免？

托管豁免是一种豁免，允许房主放弃与贷方的托管账户并自行支付税款和保险费。 如果您的贷方要求您拥有一个托管账户，而您不想拥有一个，您可以询问您的贷方是否可以申请托管豁免。

一些房主更愿意处理保险和税单，并获得托管豁免来控制付款。 如果您获得托管豁免，请记住，不是在 12 个月内分摊财产税和保险金，而是您将在到期时负责每件物品的总费用。 请注意这些账单何时到期，并确保在账单日准备好总金额以避免滞纳金。

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