抵押贷款混乱引发对英国房地产市场崩盘的担忧

伦敦——在英国政府宣布的一系列减税措施导致利率预期飙升、推高购房者的贷款利率之后，人们越来越担心英国房地产市场会崩溃。

9 月 23 日，财政部长夸西·克瓦滕 (Kwasi Kwarteng) 所谓的小型预算以 450 亿英镑（505 亿美元）的债务融资减税措施吓坏了市场，引发了政府债券收益率的大幅飙升。 抵押贷款提供者使用这些来为固定利率抵押贷款定价。

英格兰银行通过临时购买长期债券计划来应对市场混乱，这给市场带来了一些脆弱的稳定性。 然而，牛津经济研究院首席英国经济学家安德鲁古德温表示，未来可能会有更多痛苦——尤其是在房地产市场方面。

“尽管英国央行的临时债券购买计划引发掉期利率下降，但它们仍然居高不下，许多银行已经通过大幅提高抵押贷款产品的利率来做出回应，”古德温周五在一份报告中表示。

古德温补充说：“房价暴跌，加剧了消费者支出本已强劲的逆风，这种情况看起来越来越有可能发生。”

牛津经济研究院估计，如果利率保持在目前提供的水平，房价将“根据抵押贷款的支付能力被高估 30%”。

“固定利率交易的高普及率将有助于缓解现有抵押人的打击，但很难看出如何避免交易量的急剧下降和价格的显着调整，”古德温说。

Berenberg 的高级经济学家 Kallum Pickering 指出，由于借贷成本上升和实际收入受到打击，需求普遍放缓，房地产市场近几个月已经开始下滑。

“但在金边债券市场出现恐慌性抛售以及担心英国央行可能在明年初将银行利率提高至 6.0% 之后，银行已开始仓促取消抵押贷款交易，”皮克林周一在一份报告中表示。

许多银行暂停了新客户的抵押贷款交易，许多银行现在以明显更高的利率重返市场。

“一些银行已将其五年期固定 75% 贷款对价值抵押贷款的利率提供至 5.0-5.5% 的范围，新抵押贷款的利率接近 6%。这比 8 月份可比抵押贷款的平均水平高出近 200 个基点， ”皮克林补充道。

展望未来，抵押贷款的固定利率是保持高位还是开始放缓，将取决于利率预期的轨迹。

在政府转向取消最高所得税税率的计划后，这些数字已从之前的 6% 以上的高位回落，但分析师预计这不会平息市场的不安情绪。

今年迄今为止，英格兰银行已经六次加息，从 2021 年底的 0.25% 升至目前的 2.25%。 市场现在预计 2023 年大部分时间的最终利率将超过 5%。

在多年的低利率之后，这可能会让许多家庭感到震惊。

DBRS Morningstar 高级副总裁 Maria Rivas 指出，鉴于预期的利率进一步上升和经济放缓，银行在未来几个月对住宅抵押贷款和其他贷款产品进行承销和定价时可能会保持谨慎。

“特别是对于英国借款人来说，鉴于英国市场的性质，我们认为挑战可能迟早会变得明显，其中大多数抵押贷款基于 2 至 5 年的短期固定利率，”里瓦斯说。

贝伦伯格预计，平均抵押贷款利率最终会上涨接近两个百分点。 皮克林认为，鉴于英国银行资本充足，目前家庭平均财务状况仍然“稳健”，这不应给英国带来任何“严重的金融稳定风险”。

“然而，较高的抵押贷款利率将在短期内放大房地产低迷——通过负面财富效应损害消费——并拖累此后的复苏，因为家庭继续支付更高的利息负担，”他说。