拜登的“租房者权利法案”来了——全国房租管制要来了吗？

拜登-哈里斯政府正在回应 租金负担沉重的国家 与新的 动作 旨在促进公平的租赁市场，同时发布“租户权利法案蓝图”。 2021年住房需求猛增，导致租金上涨 增长 17.1% 同比增长在 2022 年 2 月达到峰值。

联邦贸易委员会 (FTC) 和消费者金融保护局 (CFPB) 负责查明阻止租户使用或维护住房的不公平做法。 联邦住房金融局 (FHFA) 宣布将考虑通过透明和公开的程序限制租金上涨和其他租户保护措施。 美国住房和城市发展部将发布拟议规则，要求某些租金援助财产的所有者和公共住房当局提前 30 天通知终止未付款的租约。

政府还呼吁州和地方政府以及私营部门通过做出自己的承诺来参与改善租房者的条件——例如，威斯康星州住房和经济发展局 (WHEDA) 和宾夕法尼亚州住房金融局机构 (PHFA) 将受补贴的经济适用房的租金涨幅限制在 5%。

租房者权利法案

拜登-哈里斯政府还制定了一份“租房者权利法案蓝图”，将用于指导政策决策。 它指出租户应有以下保护：

• “安全、优质、无障碍的经济适用房”
• “清晰公平的租约”
• “承租人权利的教育、执行和增强”
• “组织权”
• “驱逐预防、转移和救济”

下一步是租金管制吗？

在推出这些新动作之前， 几个州的选民 已经批准限制租金上涨和租金控制作为解决住房负担能力危机的办法。 拜登-哈里斯政府的行动尚未建立联邦住宅租金控制，导致一些进步立法者表示解决方案不足。

在一个 信 在本月早些时候写给拜登总统的信中，50 名进步立法者建议拜登指示联邦贸易委员会“发布新法规，将租金过度上涨定义为不公平地影响商业的做法，并针对不公平的租金欺诈行为采取行动。”

在租金负担能力紧急情况下，公众舆论通常支持租金控制。 但大量研究发现，租金管制的长期影响会伤害这些政策打算帮助的人。 例如，一项研究来自 布鲁金斯学会 发现租金管制对住房负担能力有长期的负面影响，即使它在短期内有助于搬迁。 同样，一个 斯坦福研究 表明旧金山的租金上限导致房东减少了 15% 的出租房屋供应，最终导致市场租金过度上涨。

全国公寓协会 注意到租金管制不鼓励建造新的负担得起的出租房屋，并阻碍对现有财产的修复和维护。 以及一份来自 国家经济研究局 表明租金管制导致住房错误分配给当前的租户。 例如，由于租金管制到位，即使需要的空间较少，家庭也不愿意缩小规模，这限制了可用单元的供应，进一步伤害了无家可归者。 这 全国多户住房委员会 甚至指出，租金管制扩大了贫富差距，同时助长了住房歧视。

虽然众所周知，经济学家在许多问题上存在分歧，但一项针对顶级机构经济学家的调查发现， 81% 不同意 租金管制对纽约和旧金山等城市经济适用房的数量和质量产生了积极影响。

问题的关键

消费者价格指数显示租金上涨加速，但这是一个 延迟指标 的实际租金价格。 这 Zillow 观察租金指数 表明租金已经在下降。 事实上，从 10 月到 11 月的跌幅是 Zillow 七年来最严重的一次。 同时， 565,200 个新出租单位 预计将于 2023 年上线。这是几十年来新公寓交付量最多的一次，这是大流行期间建筑停滞造成的繁荣。

但租金仍比去年上涨 8.4%，普通租房者负担沉重。 即使公寓供应增加，租金预计仍将同比上涨。 即使经济最终恢复正常，如果联邦政府不干预，稀缺的经济适用房同时对低收入美国人的福祉的影响也可能是毁灭性的。

通常情况下，政府对经济的干预在短期内帮助了某些群体，但从长远来看却损害了整体人民的经济状况。 但不干预可能是不人道的。 允许个人为了更广泛的经济利益而受苦存在道德问题。 这就是为什么联邦政府批准了一项庞大的刺激计划，该计划后来成为通货膨胀的主要驱动力。

然而，将租金控制作为权宜之计的问题在于，它可能很难取消，尤其是如果它长期具有侵略性的话。 未来取消租金管制可能需要另一种解决方案，以防止租金管制建筑物中的租户支付突然而急剧增加的租金。 全国多户住房委员会 争辩 直接补贴经济适用房的租户和建筑商/改建商更有可能产生向低收入人群提供安全、经济适用房的预期效果。

BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。