拥有自己的财产被高估了

到目前为止，您已经听说了房地产是如何建立财富的好方法。 我不同意这一点。 但是，在开始之前，您还应该考虑拥有房地产的不利因素和机会成本。 对于大多数房地产投资者来说，最好是成为有限合伙人或担任不涉及太多日常运营的角色，我将更详细地讨论。

以下是拥有自己的房地产的一些缺点。

拥有房地产的缺点

作为房东

如您所知，作为房东并自己进行物业管理非常困难。 一方面，你要对财产和发生的一切负责。 这包括寻找和筛选租户、维护房产以及处理可能出现的任何问题。

此外，您还负责收取租金并确保您的租户按时付款。 如果他们连续迟到，您可能必须采取法律行动才能获得欠您的钱。

此外，作为房东还意味着您应对财产可能发生的任何损害负责。 这可能是一种经济负担，因为您可能必须自掏腰包支付维修费用。

作为资产管理者

假设您通过聘请物业经理消除了这些责任。 这似乎是一个好主意，但很难找到一位出色的物业经理 (PM)，即使对于一栋大型公寓楼也是如此（不过，您可以通过 BiggerPockets 找到一位 这里）。

即使有 PM，您最终仍然必须是资产经理，它具有多种功能，包括管理 PM 并确保他们在做自己的工作。

以下是资产经理的一些职责：

• 确保物业保持良好状态。
• 控制您的运营费用。
• 确保房间以市场价格出租。 这听起来很简单，但您的 PM 以低于市场价格 5-10% 的价格出租这些单位要容易得多，所以他们通常会这样做。
• 确保您的 PM 没有窃取您的资金，这可以通过租约或通过标记维护请求来实现。
• 监控 备考，包括租金增长、空置率、优惠等。
• 准备出售资产。
• 处理贷款和会计。
• 随时准备接管 PM 职责。

基本上，即使您聘请物业经理，您的投资仍然不被考虑 被动收入. 还有很多任务需要处理，还有很多问题需要处理，所以不要以为你的房地产投资会是被动收入，你可以一边做。 有些实际上可能会成为令人头疼的问题。

从小处着手

刚开始房地产投资者的另一个常见误解是“最好从小处着手”。 拥有较小房产的风险实际上更高，因为拥有一些不良租户确实会损害您的业务。 而在一个 100 单元的公寓大楼中，两三个坏租户只是整个建筑的一小部分。

此外，更大的项目可以让您聘请全职员工，这将使您的工作更加轻松。

房屋黑客

房屋黑客 是当今流行的策略。 购买复式或三式并出租其他单位以获得健康的现金流，再融资该物业，然后重复，是逐步建立金融财富的好方法，但也有一些重大的失败。

第一个缺点是这只适用于二级或三级市场。 在纽约、洛杉矶或西雅图这样的门户市场几乎不可能实现良好的现金流。 如果您的租金收入可以支付债务，那么您已经做得很好了。

第二个缺点是你的生活质量有限。 根据具体情况，您可能会在自己的单位内与陌生人住在一起，如果他们变成糟糕的室友，这可能会很糟糕。 显然，如果您的筛选方法不健全，您可能会在很长一段时间内陷入困境。

更聪明的方式来建立财富

尽管我所说的似乎令人沮丧，但我并不是说拥有自己的财产完全是一个糟糕的主意。

我想强调的是你的金钱和时间的机会成本。 我们在这个地球上的时间都是有限的，所以让我们想想如何利用它来发挥我们的优势。 以下是有关如何更明智地投资的一些提示。

投资银团

一个好的运营商可以持续获得丰厚的利润。 我见过超过 30% 历史的投资组合 内部收益率 一般。 有了这种回报，您基本上可以每三年将您的资产翻一番。

做足够的前期工作以了解运营商的策略是非常重要的。 选择运营商时要考虑很多事情，所以这里有一个 文章 关于这个话题。

作为有限合伙人，除了等待发薪日之外，您实际上不需要做任何事情。 一些运营商专注于现金流，而其他运营商则专注于尽快将您的资金翻倍。 后者通常风险更大。 没有多少投资可以超过良好的房地产联合组织的回报。 当您可以通过每年花几个小时来获得更好的结果时，为什么还要每周花几个小时来处理自己的交易呢？

作为普通合伙人

如果您想作为普通合伙人加入财团，但又不想处理日常运营，例如资产管理、施工管理、采购交易等，那么这里有一些职责你可以承担。

贷款担保人 – 如果银团需要追索贷款，则需要贷款担保人。 担保人需要有足够的资产和流动性。

筹资 – 如果您拥有强大的网络，这可能是您的完美角色。 它因情况而异，但通常，您必须筹集至少 30% 的所需资金。

多样化

即使在房地产联合组织中，也有很多方法可以使您的投资组合多样化。 就房产类型而言，您可能希望投资一种以上的房产。 例如，COVID-19 停止了酒店业，但增加了对工业地产的需求，所以不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。

即使投资相同的房产类型，您仍然可以多样化。 多户型例如，不同市场之间的差异很大。 一个市场的一个重要属性是它的区位商，它是该地区专业化程度的一个指标。 例如，旧金山的技术区位商非常高，所以当突然允许许多技术人员在任何地方工作时，旧金山的多户家庭产业就崩溃了。 即使在今天，市场仍在从大流行中恢复。 另一方面，奥斯汀、凤凰城和纽约的多户住宅市场表现非常好。

你的激情是什么？

大多数房地产投资者来这里是为了获得财务自由。 大多数人并不是每天醒来都对去家得宝和做另一个房子翻转感到兴奋。 这就是为什么我们应该考虑通过进入房地产我们到底放弃了什么。 你愿意把所有时间都花在房地产上吗？ 或者你更愿意找到一个你真正热爱的职业？ 发挥你的热情，赚到足够的钱来被动投资房地产并积累财富。

我个人对房地产充满热情，并且痴迷于共同生活如何将人们聚集在一起并彻底改变多户家庭行业。 我相信建立每个人都可以感受到自己归属感的社区，这就是为什么我是一名积极的开发人员并且不想站在场边。

我希望你也以自己的方式对房地产充满热情，所以我想听听是什么让你接触到了房地产。 请在下方发表评论。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。