新拟议的税收计划旨在消除 1031 交易所

拜登总统的提议 2024 财年预算 寻求扩大医疗保健和教育的可及性和提高负担能力，同时为低收入家庭减税和缩小赤字，但拟议的资金来自增加对富人的税收和取消对房地产投资者的重要税收减免，这 很可能会被拒绝 国会中的许多人直言不讳。

根据您的政治立场，您可能有不同的税收解决方案。 许多人可能会建议，将税法改为对富人不利的做法比你想象的要复杂得多。 研究表明，在这种情况下，拜登的提议可能会在此过程中无意中伤害中产阶级家庭。

本文探讨了这项税法提案将如何影响房地产投资者，尤其是。

为富人增税

拟议的预算将以多种方式增加对富有美国人的税收。 例如，它将：

• 对于任何一年收入至少 100 万美元的人，将资本利得税税率从 20% 提高到 39.6%
• 将收入至少为 400,000 美元的人的奥巴马医改税率从 3.8% 提高到 5%
• 对最富有的 0.01% 或价值 1 亿美元或以上的家庭征收最低 25% 的税率
• 将收入至少 40 万美元的人的个人收入税率从 37% 提高到 39.6%，扭转了之前的减税政策
• 对收入至少 400,000 美元的人向 Roth IRA 账户的最大供款设置限制
• 取消死亡继承基础的增加，影响超过 500 万美元的未实现资本收益（联合申报人为 1000 万美元）

值得注意的是，虽然自 1970 年代以来，最富有的 1% 人群的有效税率有所下降，但仍超过 高八倍 根据税收基金会的数据，低于收入最低的一半人的平均有效税率。 但自从联邦政府花了 1.38 万亿美元 比 2022 年的收入还要多，政策制定者考虑提高富人的税率也就不足为奇了，尤其是在高收入者支付更多的年份贫富差距缩小的情况下。 研究 与减税改善经济的说法相悖，政府征收 收入减少 当税率较低时，提高至少部分纳税人的税率可能是必要的。

然而，将资本利得税提高到门槛以上会产生一些意想不到的后果。 例如，年收入远低于 100 万美元甚至 400,000 美元的房主可能会因为 在火热的市场上卖房子，价值 100 万美元的房屋不是豪宅，而是中等价位的独户住宅。 例如，旧金山的房价中位数约为 130万美元，即使在去年下降之后。 即使排除了主要住宅的资本收益，20 年前在已成为热门市场的房产中购买房产的房主也可能在他们出售的那一年以更高的利率受到损失。 这可能会使搬家者难以在当今的高抵押贷款利率下买得起类似的房子。

目前还不清楚有多少人会属于这一类。 但值得质疑的是，某些例外情况是否有必要，以及提高资本利得税是否是实现联邦政府目标的最佳方式。 例如，批评者说提高资本利得税率 不鼓励储蓄. 国会预算办公室估计 消费税，这将鼓励储蓄而不是支出，这将对缩小赤字产生最大的影响——但这也会 不成比例的影响 低收入者。 没有简单的解决办法。

消除 1031 交易所

拟议预算的另一个方面是取消 1031次“同类”交流 适用于自 1921 年以来一直存在的房地产投资者。税法第 1031 条允许个人通过使用出售收益购买同等或更高价值的类似房产来推迟支付投资房产的资本利得税。 A 情况说明书 白宫将税收优惠比作“政府提供的无限期无息贷款”，并将其归类为“特殊利益的浪费性支出”。

似乎有一种误解，认为房地产投资者已经很富有并且贪得无厌，他们避免支付公平的税率，同时剥削租户以获得更多收入。 也许政策倡议的框架会延续这种刻板印象，但在绝大多数情况下，这显然是错误的。 1031“漏洞”不仅仅惠及富人——它惠及各行各业的房地产投资者。

夫妻房东拥有 41% 的出租物业 以及近 73% 的二至四单元建筑。 这些人不是年收入 100 万美元的人——房东的估计平均年收入是 97,000 美元. 虽然房地产经常被吹捧为超级富豪的首选投资工具，但它也是普通人增加退休储蓄并存够钱供孩子上大学的工具。 廉价房产的小额交易占同类交易的大部分。

此外， 研究 表明同类交换税减免没有浪费——它在鼓励经济活动和振兴社区方面发挥着重要作用，并补充说 974亿美元 2021 年美国 GDP 的价值。同类交易使投资更有效率，创造了数十万 新工作. 它们还使投资者能够将空置的商业空间改造成公寓楼，这在当今住房短缺的情况下非常重要。 全国房地产经纪人协会提供了一些 轶事例子 1031 交易所如何帮助投资者振兴社区。

批评人士说，拆除 1031 交易所将减少联邦收入，加剧住房短缺，并导致租户的住房质量下降，因为业主没有动力用新的厨房和浴室升级他们的单元。 公司也可能不愿意搬迁到更能满足企业和员工需求的建筑物。 研究表明，虽然对 1031 交易所设置限制可能会有好处，但完全取消它们可能会对经济产生不利的负面影响。

底线

有一个强有力的论点是增加对富人的税收以资助社会项目。 这可能不是提高经济流动性、让人们摆脱贫困和缩小贫富差距的唯一途径，但它是一个潜在的解决方案——甚至是一些 著名的亿万富翁 已经出来支持这个想法。

但在税制改革过程中，政策制定者需要小心，不要无意中伤害低收入和中产阶级家庭和社区或对经济做出积极贡献的房地产投资者。

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