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房地产界普遍认为“平衡市场”大约有六个月的库存。 换句话说，该月的销售额相当于挂牌房产数量的六分之一，因此，在所有条件相同的情况下，清理库存需要六个月的时间。 作为 诺拉达房地产投资公司表示,
“一般来说，5到6个月的库存被认为是正常或平衡的市场。 超过 6 个月的库存，我们有买方市场。 如果不到 5 个月，我们就进入了卖方市场。”
甚至全国房地产经纪人协会 指出 “从历史上看，六个月的供应量与适度的价格上涨有关。”
令人立即感到奇怪的是，尽管本应是卖方市场，但自去年以来房价却下跌了。 2023 年 5 月，价格 下降了 2.2% 从 2022 年 6 月的峰值来看，全国范围内的库存量仅为“平衡市场”的一半，处于 2023 年 5 月 3.0 个月。
事实上，只要看看密苏里州杰克逊县（我投资的堪萨斯城都市区最大的县）的平均上市天数，就可以明显看出库存相当低。 自大流行之前以来，平均需要不到一个月的时间才能签订合同。
在全国范围内，趋势并没有太大不同。 2023 年 5 月，上市房产的平均上市时间 仅仅43天 多年来没有超过三个月。
衡量这个市场很困难
诚然，这是一个奇怪的市场，考虑到可用库存量，这可以部分解释为什么尽管这是一个“卖方市场”，但价格仍在下跌。 在去年加息之前，价格上涨到了闻所未闻的水平。 这些加息使得任何使用债务的人购买房屋的成本变得更加昂贵，从而给价格带来了下行压力。 然而，由于绝大多数房主拥有低息、固定抵押贷款，因此几乎没有出售的动力。 因此，虽然以这些价格和价格购买的买家较少， 新上市数量大幅下降，通过保持低供应来提振房价。
至少可以说，这种动态非常奇怪。
尽管如此，人们仍然预计，如果“平衡市场”是六个月的库存，并且这样的市场往往会带来“适度的价格升值”，而实际库存是其中的一半，那么价格将会上涨，或者至少会上涨，不跌倒。
请记住，名义价格已经下降。 按实际价值计算（考虑到通货膨胀），它们下降了约 10%。
因此，我们对“平衡市场”的看法似乎需要调整。
部分问题可能在于，从历史上看，新房销售的库存平均供应时间确实约为六个月，甚至更长。
然而，大多数房屋销售都不是新建的。 “与新房不同，现有房屋是在进入市场之前拥有和占用的房屋。” 而这样的销售描绘了一幅截然不同的景象。 （但奇怪的是， 美联储的数据 现有房屋的每月供应量只能追溯到 2022 年 5 月。）
就评估房地产市场而言，现有房屋销售量是比新房销售量更好的指标。 以2023年3月为例，现房销售年化率为 443万。 新房销售年化率仅 683,000。 如果说有什么不同的话，那就是两者之间的差距通常更大。
幸运的是，比尔·麦克布莱德在 计算风险 拥有现有房屋库存的长期数据。 正如您所看到的，自本世纪初以来，除了大衰退及其直接后果之外，库存（红线）几乎没有超过 4 个月。
有人可能会反驳说，房地产市场已经火热了一段时间了，而且在 2008 年金融危机之前的初期也确实很火爆。 因此，仅仅因为过去 20 年的库存大多约为四个月或更短，这可能只是因为过去 20 年市场主要是卖方市场。
这话有一定道理，但是，本世纪唯一一次住房库存超过“平衡市场”的情况是在一场由房地产驱动的金融危机中，这比 1929 年以来最严重的情况还要严重，这不是有点奇怪吗？ 这强烈暗示我们的“平衡市场”概念比应有的水平高出一个月左右。
还有一个问题。 价格和库存并不像我们想象的那么相关。 金融危机期间， 房价中位数 2007 年第一季度达到顶峰，然后在 2009 年第一季度触底，之后几乎不间断地上涨。 然而，直到 2012 年，库存水平才降至六个月以下。
当时，截至目前，房价升值和与买方和卖方市场相关的库存水平是相反的。 2006年的大部分时间也是如此。
结论
当然，在解释市场时，没有任何经验法则是准确的。 像我们这样的复杂经济涉及太多因素，任何一条规则都无法做到这一点。
话虽这么说，但应该清楚的是，第一，“平衡市场”可能比通常所说的六个月更接近四个或最多五个月的库存，第二，在以下情况下，库存月数的价值有限。这涉及到了解价格。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。
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