有任何分散化的好处吗？

几十年来，当投资顾问谈论“将您的投资组合多样化以包括房地产”时，他们通常意味着增加 房地产投资信托基金 到您的股票投资组合。

不要误会我的意思，房地产投资信托 (REIT) 有其优势。 它们流动性极强，只需点击您现有经纪账户中的一个按钮即可轻松买卖。 您可以按每股成本进行投资，这可能意味着投资 15 美元而不是 50,000 美元。

但是，公开交易的房地产投资信托基金是否提供了真正的股票市场多元化？ 也许没有您想的那么多。

什么是房地产投资信托基金？

房地产投资信托是拥有房地产投资或以房地产为担保的贷款的公司。 事实上，要有资格成为 美国国税局代码下的房地产投资信托基金，公司必须以某种方式从房地产中赚取至少 75% 的总收入，并且至少 75% 的资产必须与房地产相关，以及其他更多技术要求。

顾名思义，股权型 REITs 直接拥有房产，而抵押型 REITs 则拥有以不动产为抵押的债务。 混合房地产投资信托基金同时拥有两者。

REITs 通常专注于一个 房地产利基. 例如，REIT 可能只专注于 自助仓储设施，或门户城市的多户住宅，或其他一百个利基市场。

一些房地产 众筹公司 提供直接出售给投资者的私人房地产投资信托基金。 但大多数房地产投资信托基金在公共证券交易所交易。

这使他们面临与整个股票市场相同的波动和剧烈的情绪波动。 价格可能在一天之内暴跌，即使相关房地产资产的价值没有变动。 但我们已经超前了。

房地产投资信托规则

如上所述，公司的绝大部分收入必须来自房地产，才有资格成为房地产投资信托基金。

房地产投资信托基金还必须以股息的形式支付至少 90% 的应税收入。 实际上，这意味着他们通常支付高股息收益率，但有时股价涨幅有限，因为他们无法将利润再投资于扩大投资组合。

还有其他适用于 REITs 的规则，例如由董事会管理，第一年后至少有 100 名股东，但我能感觉到现在开始打哈欠，所以我们不需要详述它们。

那么，为什么一家公司要跳过所有这些障碍以获得房地产投资信托基金的资格呢？ 因为他们得到特殊的税收待遇：他们不为作为股息分配给投资者的钱缴纳公司税。 因此，许多房地产投资信托基金将其收益的 100% 支付给股东，并且根本不缴纳公司税。

房地产投资信托基金回报

在过去的半个世纪里，房地产投资信托实际上表现相当不错。

从 1972 年到 2022 年， 美国房地产投资信托基金 平均年回报率为 11.26%。 这相当于 标准普尔 500 指数，平均年回报率为11.98%。 这两个数字都包括股息和价格增长，两者都只是年回报率的数学平均值，而不是更准确的复合年增长率（CAGR）。

那么，如果不是他们的回报，我对公开交易的房地产投资信托基金的不满在哪里？

房地产投资信托基金与股票之间的相关性

房地产投资信托基金的问题在于，它们几乎没有提供股票市场的多元化投资。 它们的相关性太密切了。

A 晨星研究 近二十年来，美国房地产投资信托基金与更广泛的美国股市之间的相关性为 0.59。 如果你的中学数学需要稍微复习一下，那么相关性为 1 就是步调一致，而相关性为 0 则意味着没有任何联系。

房地产股票与更大的股票市场之间的相关性为 0.59，这与其他经济部门相似。 例如，电信股与大盘的相关性为 0.62。 必需消费品的相关系数为 0.57，能源股的相关系数为 0.64。 您甚至可以将 REITs 视为您更广泛的股票投资组合中的另一个部门。

只要看一看这张图表，就会告诉我相关性不明确：

为什么相关性很重要？ 因为这意味着股市崩盘也会让您的房地产投资信托基金暴跌。 鸡蛋和篮子等等。

考虑到 2022 年，美国房地产投资信托基金的平均回报率为 -25.10%。 是的，您没看错减号——它们损失了超过四分之一的价值。 与此同时， 美国平均房价上涨10.49% 2022年。

这是一个很大的脱节。 这正是分散投资于不同资产类别的意义所在：当一个资产类别崩溃时，您仍有希望从另一个资产类别中获得丰厚的回报。 这对依靠投资回报来支付账单的退休人员尤其重要。

事实上，住宅物业价格的这个数字并不包括房地产回报的收入方面。 好的出租物业通常可获得 8% 或更高的现金回报率，而在合适的市场，短期租金收益率甚至更高。 当我比较长期和短期租金回报时 大屏浏览器，我有时会看到 Airbnb 租金的收益率高达 12%。

公共房地产投资信托基金的替代品

如果您想降低股票和房地产投资之间的相关性，则需要比公开交易的房地产投资信托基金走得更远。

考虑以下替代方案以获得房地产的好处以及真正的多元化。

• 私人房地产投资信托基金：您可以通过 Fundrise 和 Streitwise 等众筹平台投资非交易型房地产投资信托基金。 做你自己的尽职调查，但至少它们与股票市场没有什么关联。
• 非房地产投资信托基金： 并非所有房地产基金都符合 REIT 的法律定义。 例如，Groundfloor 提供一种名为 Stairs 的资产担保短期贷款基金，该基金具有充分的流动性并且与股票市场没有明显的相关性。
• 租赁中的部分所有权： Arrived 和 Ark7 等平台允许您以每份 20-100 美元的价格购买单户出租物业的零星股份。 您以分配的形式收取租金收入，并在出售房产时获得您的利润份额。
• 房地产联合组织： 辛迪加提供商业地产的部分所有权，例如公寓大楼， 活动房屋公园、自助仓储设施等。 不利的一面是，它们通常需要较高的最低投资，通常为 50-10 万美元。 但像我这样的一些房地产投资俱乐部帮助投资者集中资金进行投资。
• 直接所有权： 总是有一种老式的方式：自己购买房产。 但同样，这通常需要 50-10 万美元的首付款、关闭费用、维修费用、现金储备等。 这使得您的房地产投资组合难以多样化。

你应该投资房地产投资信托基金吗？

我绝不会告诉你如何投资。 如果您最看重流动性并希望以 100 美元的价格开始一些与房地产相关的投资，请购买一些 REIT 股票。

我个人希望我的房地产投资能够抵消我的股票投资。 我不需要从我的房地产资产中获得流动性——我的股票已经有了流动性。

事实上，我投资于 房地产作为债券的替代品 在我的投资组合中。 它具有大部分相同的功能：股票多元化、被动收入和低违约风险。 房地产也提供更好的 防止通货膨胀，虽然它的价值可能会下降 5-10%，但它不会下降 100%（就像借款人违约或宣布破产时债券价值会下降一样）。

您以最适合您的方式进行投资。 我找到了自己的快乐之地，在被动的房地产联合组织和来自世界各地的多元化股票基金之间取得平衡。

BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。