机构购房者正成群结队地退出市场——他们看到了什么而你没有看到？

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机构投资者（拥有 1,000 套或更多房屋的人）在 2023 年一直在抛售库存。据称，与 2021 年第四季度相比，这些大投资者从 2022 年第四季度开始的购买活动减少了近 80% 约翰·伯恩斯研究与咨询公司.

这种活动变化导致今年 1 月和 2 月购买的房屋比 2022 年前两个月减少了 90%。

这与美国的大流行购房形成鲜明对比那时候借钱很容易，利率处于最低点——再加上租金上涨和房价飙升，这是机构购房者追加的完美风暴到他们的投资组合。那么，为什么趋势逆转了呢？

我们将仔细研究机构购房者的趋势、他们退出的原因，以及这对个人投资者意味着什么。

出售房屋和缩减投资组合

American Homes 4 Rent 和 Invitation Homes 在今年第一季度一直是净卖家。截至 2023 年 3 月 31 日，American Homes 4 Rent——单户租赁社区的领先建筑商——拥有 58,639 套房屋，与 58,993 套相比减少了 354 套（已售出 666 套，新建 299 套，13 套收购）截至 2022 年 12 月 31 日。

2023 年第一季度，Invitation Homes 购买了 194 套房屋，售出 297 套。作为美国最大的单户出租屋所有者，其投资组合从 83,113 套减少到 83,010 套单户住宅。

此外，来自 Redfin 的数据显示，由于房价下跌，机构投资者正在逃离内华达州拉斯维加斯和亚利桑那州凤凰城等曾经抢手的城镇。他们跌了多少？根据 Realtor.com 的数据，3 月份凤凰城的新建住宅同比下降 15%。

投资者购买的美国房屋数量的同比变化（2002-2022 年）— Redfin

利率上升

随着美联储迅速加息，它导致抵押贷款利率攀升。据《福布斯》报道，2022 年初 30 年期固定抵押贷款利率为 3.22%，但此后已升至平均 7.17%。因此，与大流行期间相比，这些交易并不那么有利可图。

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《芭比娃娃》将观众带回电影院。他们会留下来吗？

今年剩下的时间会发生什么？包括 Dave Meyer 在内的专家预测利率将更加波动，我们可能已经或将在夏季达到峰值，利率在年底前趋于稳定。

房价在波动

根据 Realtor.com 的数据，我们看到库存有限，因为新房挂牌量比去年减少了 20% 以上。在全国房地产经纪人协会 (NAR) 4 月份的一份报告中，数据显示现房销售价格中位数比一年前下降 1.7% 至 388,800 美元。

总体而言，我们看到库存有限，房屋销售下降，同时半数国家的房价反弹，而另一半则从大流行高峰期回落。

租金增长有所下降

最近，美国的租金增长持平。 4 月份，美国的租金要价每年仅增长 0.29% 至 1,967 美元——这是 37 个月以来最小的同比租金涨幅。路易斯安那州新奥尔良 (-15%) 和得克萨斯州奥斯汀 (-14%) 受到的打击最为严重。在大流行期间，我们目睹了千禧一代开始组建家庭并购买房屋，但现在家庭计划留在原地。

租金价格 — *全国租金中位数，月环比和年环比变化 (2019-2023) — Rent.com*

尽管租金增长可能已经放缓，但租房者的需求可能会增加。住房负担能力问题将使美国人成为房主面临挑战。

机构投资者是否在囤积所有库存？

与普遍看法相反，机构购房者并没有吸收库存并推高价格。事实上，根据 NAR 的数据，尽管机构购房者的份额在 84% 的州有所增加，但到 2021 年，他们仅占单户住宅购买量的 15%。因此，日常投资者不必过分担心 David 之间的战斗场景对抗歌利亚。

这对日常投资者意味着什么

这些因素意味着在大流行期间投资回报几乎没有那么丰厚。最终，随着利率上升、房价过高和租金增长放缓，财务收益不再像过去那样。

但是，如果您住在某些太阳带地区，包括德克萨斯州、佐治亚州、俄克拉荷马州和阿拉巴马州，您可能已经注意到机构购房者的活动高于往常。这些地区占整体购房活动的很大一部分。因此，这取决于您在美国的居住地来确定这会对您产生多大的影响。

Yardi Systems 的另一项研究表明，到 2022 年，拥有单户出租屋的机构投资者仅占市场的 5%（1400 万人中有 70 万人）。此外，大都会人寿投资管理公司 (MIM) 预测，到 2030 年，这一比例可能会增长到 40%，即 760 万户家庭。

现在是购买出租物业的好时机吗？

只有时间才能证明机构购房者何时会从场边站起来并积极购买更多库存。如果抵押贷款利率和房屋估值下降，我们可能会看到购买活动增加。 Redfin 的高级经济学家 Sheharyar Bokhari 预测，“投资者不太可能以与 2021 年相同的活力回归。” 对于觉得自己在与机构投资者竞争的家庭式房地产投资者来说，这是个好消息。

更重要的是，它归结为处理数字以查看它是否具有财务意义。随着抵押贷款利率膨胀和低库存，我们看到美国人也在坚持。但随着全国房价上涨，从长远来看，租房需求将会增加。您需要根据您的个人财务目标确定任何潜在的出租物业是否会为您的投资组合增值。

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