每月派息股关注：H&R 房地产投资信托

发表 2023 年 3 月 17 日，乔纳森·韦伯 (Jonathan Weber)

房地产投资信托基金或 REITs 可以提供极具吸引力的收益收益率，因为它们需要通过股息向股东支付大部分利润。

这就是为什么许多退休人员和其他收入投资者喜欢投资房地产投资信托基金，尽管并非所有房地产投资信托基金都同样受欢迎。 有些是相当不为人知的，其中包括 H&R REIT (HRUFF)。

H&R REIT 是一种有点特殊的 REIT，因为它每月支付股息。 虽然还有一些其他 REITs 也每月支付股息，但大多数 REITs 向其所有者提供季度股息支付。

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H&R REIT 按当前价格提供超过 4% 的股息收益率，这很容易是大盘股息收益率的两倍多，因为目前股息收益率不到 2%。

高于平均水平的股息收益率以及 H&R 提供每月股息支付的事实使 REIT 值得收入投资者研究。 本文将详细讨论H&R REIT的投资前景。

商业概览

H&R 是一家房地产投资信托基金，由 Thomas J. Hofstedter 于 1996 年创立。 H&R REIT 总部位于加拿大多伦多，是加拿大最大的房地产投资信托基金之一。 到 2022 年底，其资产基础总计超过 100 亿加元。 其市值为26亿美元。

REIT 投资于商业地产，包括写字楼、零售物业、工业物业，但该公司还拥有大量住宅物业。 这种跨不同房地产类别的多元化导致了单一行业相对于衰退的弹性，因为当其他房地产部门表现良好时，H&R 能够抵消这种影响。

当前的资产基础可以在这里看到：

资料来源：投资者关系

我们看到住宅物业是最大的单一类别，接近总资产基础的 40%，但当我们将公司不同类别的商业物业相加时，这超过了住宅投资组合的价值。

虽然与写字楼和零售房地产等商业地产相比，H&R 的住宅投资组合风险较低，但住宅投资组合的平均收益率/资本化率也最低。 总体而言，全公司的总资本化率，或相对于这些资产的公平市场价值的收益率，为 5.4%。

该公司的战略是随着时间的推移增加其住宅投资组合，而被视为增长较低的类别的办公和零售将随着时间的推移而退出：

资料来源：投资者介绍

虽然出售收益较高的零售和办公物业并将这些收益重新部署到收益较低的住宅资产中将是利润增长的近期逆风，但随着时间的推移，这一策略将使房地产投资信托基金更具弹性。 由于人们需要一个居住的地方，住宅物业将永远供不应求，而在经济衰退期间，办公和零售物业的需求可能会减少。

此外，最近住宅物业的租金增长高于零售和办公物业。 如果这种趋势继续下去，随着 REIT 增加其住宅业务，未来同物业租金增长应该会更高，这从长远来看将对其有机 FFO 增长产生积极影响。

增长前景

H&R REIT 未来的增长将依赖于几个支柱。

首先，该公司可以随着时间的推移增加其同一物业的租金。 其住宅组合尤其如此，其租金增长速度快于办公组合等其他类别。 可以预计，未来情况也会如此，例如，住宅物业的需求相对于办公物业的需求增长更快。

该公司最近一个季度的业绩显示了住宅投资组合中同物业租金的快速增长。 2022 年第四季度，H&R REIT 的同物业净营业收入从 2940 万加元增长到 3410 万加元，年增长率高达 16%，超过了全公司的同物业净营业收入增长率11%。

H&R REIT 还将继续通过收购房产或房产组合，或自行开发增长项目，将其部分现金流再投资于新房产。 根据去年每股 0.86 美元的 FFO，派息率接近 50%，为 H&R REIT 提供了充足的盈余现金流，可以将其再投资于业务。

对于收购和新的增长项目，H&R REIT 也可以利用债务。 它拥有强大的资产负债表，因此可以增加债务水平，例如，为了用债务为其新投资的 30%、40% 或 50% 融资，同时用留存的现金流支付剩余部分。

股息分析

与该行业的许多其他公司一样，H&R REIT 被许多人视为收入投资。 理所当然的是，由于该股票提供 4.7% 的诱人股息收益率，基于每月 0.05 加元的股息支付、当前汇率为每美元 1.37 加元以及当前股价为 9.30 美元。

根据 H&R REIT 在 2022 年产生的每股运营资金 1.19 加元，派息率为 50.3%。 这表明股息是相当安全的，因为对于 REIT 来说，这是一个较低的派息率——许多同行的派息率为 60%、70% 甚至 80%。
强劲的资产负债表进一步表明，几乎没有理由担心股息削减。 H&R REIT 的资产负债率仅为 44%，这对于 REIT 来说相当保守。

最后的想法

H&R Real Estate Investment Trust 是加拿大较大的 REITs 之一，它结合了多元化的优质资产基础、令人信服的接近 5% 的股息收益率和强劲的资产负债表。

从长远来看，其增加对住宅房地产的关注的战略可能会得到回报，因为相对于办公和零售物业等市场，这是一个增长更快的领域。

近期，由于对 REIT 优质资产的强劲需求，H&R REIT 的同物业净营业收入以极具吸引力的速度增长。

第四季度末，H&R REIT 的资产净值为每股 21.80 加元，按当前汇率计算为 15.90 美元。 由于 H&R REIT 今天的交易价格仅为 9.30 美元，因此市盈率达到 58%。 换句话说，如果未来 H&R REIT 以资产净值进行交易，其股价可能会上涨 71%，尽管目前还没有催化剂。

根据价格与 FFO 的比率，H&R REIT 看起来也很便宜，因为市盈率仅为 10.7，要求不高。

这个按月支付的房地产投资信托基金的股息收益率接近 5%，具有作为收入投资的优点。

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