每月派息股票的焦点：Primaris 房地产投资信托

Aristofanis Papadatos 于 2023 年 3 月 14 日发布

Primaris 房地产投资信托 (PMREF) 具有三个吸引人的投资特点：

#1：这是一个房地产投资信托基金 所以它有一个有利的税收结构，并将大部分收益作为股息支付。
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#2：这是一只高收益股票 基于其 6.0% 的股息收益率。
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#3：它每月支付股息 而不是每季度一次。
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您可以下载我们每月派息股票的完整列表（以及股息收益率和派息率等相关财务指标），您可以在下面访问：

Primaris Real Estate Investment Trust 作为 REIT 的有利税收地位、高股息收益率和每月股息的三重优势使其对个人投资者具有吸引力。

但对公司而言，不仅仅是这些因素。 继续阅读本文以了解有关 Primaris 房地产投资信托基金的更多信息。

商业概览

Primaris Real Estate Investment Trust 是加拿大唯一一家专注于封闭式购物中心的房地产投资信托基金，其所有权权益主要集中在成长型市场中占主导地位的封闭式购物中心。 其资产组合总计 1090 万平方英尺，价值约 32 亿加元。

就像大多数购物中心 REITs 一样，Primaris REIT 面临着强大的长期逆风，即消费者从传统购物转向网上购物。 近年来，这种趋势导致许多实体店倒闭。 自冠状病毒危机爆发以来，这一趋势明显加快。

Primaris REIT 正在尽最大努力适应不断变化的商业环境。 为此，该公司在努力实现规模经济的同时，也在尽最大努力实现和支持全渠道整合。

资料来源：投资者介绍

此外，Primaris REIT 拥有并经营构成其市场主要零售模式的购物中心。 该房地产投资信托基金还瞄准年销售额至少为 8000 万加元的购物中心，以达到实现显着规模经济的临界质量。

资料来源：投资者介绍

此外，Primaris REIT 试图建立多地点租户关系，以便与其租户建立更深层次的关系，并从长远来看从这种关系中受益。

Primaris REIT 目前业务势头强劲。 由于从大流行中持续复苏，REIT 的同店销售额在 2022 年增长至历史新高，同店净营业收入增长 10.7%。 因此，它公布了每单位 1.17 美元的强劲运营资金 (FFO)。 更好的是，由于目前的入住率仅为 91.7%，管理层相信 REIT 可以在未来几年显着增加其单位 FFO。

增长前景

由于其核心市场的特点，Primaris REIT 有一些重要的增长动力。 在其市场中，人口和平均家庭收入预计在 2020 年至 2025 年期间每年分别增长 5.5% 和 3.0%。这意味着购物中心的收入增加，因此 Primaris REIT 的收入也会增加。

此外，由于目前入住率低于历史平均水平，该房地产投资信托基金未来有足够的增长空间。 管理层对未来几年的持续增长充满信心。

另一方面，投资者永远不应忘记消费者转向网上购物带来的长期逆风。 尽管 Primaris REIT 正在尽最大努力适应新的商业环境，但消费者的长期转变几乎肯定会继续对 REIT 的业务产生强大的拖累。 总体而言，我们发现，为了安全起见，假设未来五年每单位 FFO 的平均年增长率仅为 2.0% 是明智的。

股息与估值分析

Primaris REIT 目前提供 6.0% 的股息收益率。 因此，对于以收入为导向的投资者来说，这是一个有趣的选择，但后者应该意识到，由于加元和美元之间的汇率波动，股息可能会随着时间的推移而大幅波动。 由于其良好的商业模式、46% 的稳健派息率和 5.5 的强劲利息覆盖率，该信托在没有严重衰退的情况下不太可能削减股息。

值得注意的是，Primaris REIT 的资产负债表比大多数 REITs 都要稳健，以拥有足够的财务实力来承受购物中心的长期衰退和潜在衰退对其业务的影响。 我们赞扬管理层保持良好的资产负债表，杠杆比率（净债务与 EBITDA 之比）为 5.0。

另一方面，由于美联储为应对高通胀而实施的激进加息，未来几年的利息支出可能会大幅上升。 这对包括 Primaris REIT 在内的绝大多数房地产投资信托基金来说都是不利因素。 如果高通胀持续的时间比目前预期的长得多，高利率可能会对 Primaris REIT 的利润造成影响。

参考估值，Primaris REIT 目前的交易价格仅为其过去 12 个月每单位 FFO 的 8.7 倍。 估值便宜主要是由于与购物中心长期衰退相关的风险、更高利息支出对利润的预期影响以及高通胀对估值的影响，因为高通胀大大降低了未来现金的现值流动。

鉴于网上购物的不利因素，我们假设该股票的合理价格与 FFO 比率为 11.0。 因此，当前的 FFO 倍数低于我们假设的公平价格与 FFO 比率。 如果该股票在五年内以其公允估值水平交易，其年化回报率将达到 4.8%。

考虑到 2% 的年度 FFO 每股增长、6.0% 的股息和 4.8% 的估值水平年化扩张，Primaris REIT 可以在未来五年内提供 11.1% 的年均总回报率。 这是一个有吸引力的预期回报，特别是对于预计通胀将迅速回落至正常水平的投资者而言。 尽管如此，该股票仅适合那些对购物中心长期衰退带来的风险感到满意的投资者。

最后的想法

Primaris REIT 的优势在于它是加拿大唯一专注于封闭式购物中心的 REIT。 由于该股票提供 6.0% 的股息收益率和 46% 的稳健派息率，它是收入导向型投资者投资组合的有吸引力的候选者，特别是考虑到该股票未来每年的预期回报率高达 11.1%。 5年。

另一方面，投资者应注意本REITs的风险。 由于专注于购物中心，Primaris REIT 很容易受到经济衰退的影响，同时由于消费者从实体店转向网上购物，它也面临着强大的逆风。 只有对这些风险感到满意的投资者才应该考虑购买这只股票。

此外，Primaris REIT 的特点是交易量极低。 这意味着很难在该股票中建立或卖出大量头寸。

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