每月派息股票的焦点：SmartCentres 房地产投资信托

Aristofanis Papadatos 于 2023 年 3 月 17 日发布

SmartCentres 房地产投资信托基金 (CWYUF) 具有三个吸引人的投资特点：

#1：这是一个房地产投资信托基金 所以它有一个有利的税收结构，并将大部分收益作为股息支付。
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#2：这是一只高收益股票 基于其 7.3% 的股息收益率。
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#3：它每月支付股息 而不是每季度一次。
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SmartCentres Real Estate Investment Trust 作为 REIT 的优惠税收地位、高股息收益率和每月股息的三重优势使其对个人投资者具有吸引力。

但对公司而言，不仅仅是这些因素。 继续阅读本文以了解有关 SmartCentres 房地产投资信托基金的更多信息。

商业概览

SmartCentres Real Estate Investment Trust 是加拿大最大的综合性 REITs 之一，拥有一流的投资组合，包括遍布全国每个省份的 185 处战略性位置的房产。 SmartCentres REIT 拥有 75 亿美元的资产，在加拿大 3500 英亩的自有土地上拥有 3400 万平方英尺的以创收为导向的零售空间，入住率为 98%。

资料来源：投资者介绍

SmartCentres REIT 面临长期逆风，即消费者从传统购物转向在线购物。 自冠状病毒危机爆发以来，这一趋势显着加快。 许多零售房地产投资信托基金都受到这种长期转变的伤害。

然而，SmartCentres REIT 享有一个关键的竞争优势，即其租户的强大财务状况。 REIT 超过 25% 的收入来自沃尔玛，超过 60% 的收入来自提供基本服务的财力雄厚的租户。 这是一个主要的竞争优势，因为它使 REIT 的现金流可靠，并使 REIT 能够抵御经济衰退。

得益于其强大的商业模式，SmartCentres REIT 在整个冠状病毒危机期间表现出明显的弹性，这与许多其他 REITs 形成鲜明对比。 该信托在 2020 年公布的每单位调整后运营资金 (FFO) 基本持平，并在 2021 年将其利润增长了 4%，同时它还继续提高股息，尽管速度缓慢。

此外，SmartCentres REIT 目前的业务势头良好。 2022 年第四季度，该信托的净租金收入比上年同期增长 2%，每单位 FFO 增长 7%。 增加的租金收入被利息支出的增加所抵消，但由于其运营支出的减少，该房地产投资信托基金实现了盈利增长。

增长前景

由于其租户的高信用状况，SmartCentres REIT 可以吹嘘拥有防御性商业模式。 另一方面，REIT 在过去十年中未能增加其每单位 FFO，因为其底线在此期间基本保持平稳。

值得注意的是，表现不佳的主要原因是美元兑加元走强。 由于加元在过去十年中贬值了约 30%，很明显，SmartCentres REIT 在过去十年中以其当地货币计算的每单位 FFO 平均每年增长约 2.7%。

此外，SmartCentres REIT 目前拥有 274 个单独的增长项目。

资料来源：投资者介绍

更准确地说，SmartCentres REIT 有 179 项与经常性收入相关的举措和 95 项与现有物业集约化相关的举措。 因此，REIT 的未来看起来比过去十年更加光明。

另一方面，中央银行正在积极加息以给经济降温，从而使通货膨胀率恢复到正常范围。 更高的利率可能会显着增加 SmartCentres REIT 的利息支出。 这是考虑向前发展的重要逆风。

鉴于 SmartCentres REIT 的良好增长前景及其低迷的业绩记录、货币风险和利率上升的不利因素，我们预计 REIT 未来五年的每单位 FFO 平均每年增长约 2.0%。

股息与估值分析

SmartCentres REIT 目前提供高于平均水平的 7.3% 的股息收益率。 因此，对于以收入为导向的投资者来说，这是一个有趣的选择，但后者应该意识到，由于加元和美元之间的汇率波动，股息可能会随着时间的推移而大幅波动。

此外，REIT的派息率高达90%，大大降低了股息的安全边际。 从好的方面来看，由于其防御性商业模式和 4.7 的强劲利息覆盖率，该信托在没有严重衰退的情况下不太可能削减股息。 尽管如此，投资者不应期望未来会有有意义的股息增长，并且应该意识到，如果出现不可预见的经济低迷，例如深度衰退，股息可能会被削减。

我们还注意到 SmartCentres REIT 的资产负债表上有大量债务负担。 其净债务目前为 40 亿美元，占该股市值的 121%。 房地产投资信托基金的高派息率和重大债务负担大大降低了其对未来潜在衰退的抵御能力。

参考估值，SmartCentres REIT 目前的交易价格是其过去 12 个月每单位 FFO 的 12.4 倍。 鉴于 REIT 的重大债务负担，我们假设该股票的合理价格与 FFO 比率为 12.0。 因此，当前的 FFO 倍数略高于我们假设的公平价格与 FFO 比率。 如果该股票在五年内以其公允估值水平交易，其年化回报率将受到 -0.7% 的拖累。

考虑到每单位 FFO 每年 2% 的增长率、7.3% 的股息和 -0.7% 的估值水平年化收缩，SmartCentres REIT 可以在未来五年内提供 7.8% 的年均总回报率。 这是一个不错的预期回报，但我们建议等待更好的切入点，以提高安全边际和预期回报。 此外，该股票仅适合那些对高派息率和信托的重大债务负担所带来的风险感到满意的投资者。

最后的想法

SmartCentres REIT 的大部分收入来自资产负债表稳固的公司。 因此，它比大多数房地产投资信托基金享有更可靠的收入。 这是一个重要的竞争优势，尤其是在经济低迷时期。

尽管派息率高达 90%，但该股票提供 7.3% 的极高股息收益率，因此它是收入导向型投资者投资组合的有吸引力的候选者。

另一方面，投资者应注意房地产投资信托基金资产负债表疲软所带来的风险。 如果高通胀持续的时间比目前预期的长得多，高利率将给房地产投资信托基金带来沉重负担。 因此，只有相信通胀将很快恢复正常水平的投资者才应考虑购买这只股票。

此外，SmartCentres REIT 的特点是交易量极低。 这意味着很难在该股票中建立或卖出大量头寸。

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