每月股息股票焦点：Agree Realty

Felix Martinez 于 2023 年 2 月 24 日更新

房地产投资信托基金（简称 REITs）因其高股息收益率而成为许多收入投资者的核心持股。 冠状病毒大流行对许多房地产投资信托基金来说是毁灭性的，但并非所有房地产投资信托基金都在 2020 年陷入困境。Agree Realty (ADC) 在 2020 年顺利度过，股息多次增加，该公司在 2021 年及以后恢复了运营资金增长。

Agree Realty 在 REITs 中也很罕见，因为它每月支付股息。 月度派息股票每年向股东支付 12 次股息，而不是更典型的季度派息。

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Agree Realty 的股息收益率为 3.9%，低于许多其他房地产投资信托基金。 但通常应避免极端高收益股票，因为此类高收益股票通常具有不可持续的股息。

Agree Realty 的股息收益率远高于标准普尔 500 指数的平均水平。 它具有高水平的股息安全性，以及未来几年股息高增长的潜力。

商业概览

Agree Realty 是一家零售房地产投资信托基金。 作为 2022 年 12 月 31 日， 拥有并经营位于 48 个州的 1,839 处房产组合，可出租总面积约为 3,810 万平方英尺。 截至 2022 年第四季度，该投资组合的租赁率约为 99.7%，加权平均剩余租期约为 8.8 年。 该股票的市值超过 66 亿美元。

它拥有多元化的物业组合，因为其前 3 名租户占年基本租金的比例不到 16.2%。 物业跨越许多不同的行业群体，包括杂货店、家居装饰零售商、汽车服务和便利店。

资料来源：投资者介绍

与此同时，Agree Realty 通过减少对当前挑战（尤其是冠状病毒大流行）中风险最大的租户群体的风险敞口，对其投资组合进行了高评级。 例如，Agree Realty 只有 2% 的年基本租金来自健身俱乐部和健身中心，只有 1% 的 ABR 来自电影院。 总之，Agree Realty 三分之二的 ABR 来自投资级租户。

这种投资组合的质量反映在公司强大的基本面中。 对于许多 REITs 来说，尤其是那些在零售业经营的 REITs，Agree Realty 在一个极具挑战性的时期继续取得令人瞩目的业绩。

在最近一个季度，调整后的运营资金增长了 3.9% 至 8440 万美元。 与去年同期相比，本季度每股 FFO 增长 4.9% 至 0.86 美元。

2022 年全年，调整后 FFO 增长 28.7% 至 3.04 亿美元，而按每股计算，调整后 FFO 增长 9.1%。 由于股票发行的稀释影响，每股 AFFO 增长远低于 AFFO 整体增长。 尽管如此，该公司在 2022 年实现了强劲增长，即使按每股计算也是如此。

增长前景

在过去五年中，Agree Realty 的调整后运营资金平均增长略高于 6%。 我们估计，到 2028 年，该信托可以继续以 4.5% 的中点平均速度增长 AFFO。我们认为 Agree Realty 能够通过围绕收购、开发和合作伙伴资本解决方案的三管齐下的增长战略来发展 AFFO。

随着 Agree Realty 继续投资新物业，未来可能会增长。 同意 大约投资的房地产 4.049亿美元 第四季度有 131 个零售净租赁物业。 进一步回顾，自 2015 年以来，它已在房地产上投资超过 50 亿美元。

资料来源：投资者介绍

该公司最近将其全年收购目​​标上调至 11 亿至 13 亿美元。 租金上涨也将促进 FFO 增长。

Agree Realty 与大多数房地产投资信托基金一样，高度依赖其租户的偿付能力， 所以任何逆风 或经济衰退将直接影响 它. 为了解决这个问题，该公司强调平衡的投资组合，接触具有稳健信用状况的反周期行业和零售商.

此外，他们避免 依赖私募股权赞助商的零售商，更愿意与领先的运营商合作 强劲的资产负债表。

股息分析

在 2021 年之前，Agree Realty 像绝大多数派息股票一样支付了季度股息。 但在 2021 年，公司改为每月派息。

Agree Realty 目前每月支付每股 0.24 美元的股息。 按年度计算，2.88 美元的股息支付代表 3.9% 的当前收益率。 考虑到标准普尔 500 指数目前的收益率仅为 1.7%，Agree Realty 股票对收入投资者来说是一个有吸引力的选择。 公司定期增加股息。 在过去五年中，Agree Realty 的股息每年增加约 6.8%。

股息也非常安全。 根据 2023 年 3.95 美元的预期 AFFO，Agree Realty 预计全年的股息支付率为 74.9%。 Agree Realty 的派息率在过去十年中一直保持高度一致，大约在中期–70 年代，我们看到了这个 已经非常缓慢地增长到近 80%。 对于必须将大部分收益支付给股东的房地产投资信托基金来说，这是一个健康的派息率.

该公司拥有健康的资产负债表，净债务权益比率为 0.5 倍，远低于许多其他房地产投资信托基金。 保持可控的债务水平对于房地产投资信托基金降低资本成本非常重要。 公司的财务杠杆比率也很低，为 1.6 倍。 公司维持 BBB 的投资级信用评级。

最后的想法

房地产投资信托因其高股息收益率而广受欢迎，但应避免极端高收益率。 投资者不应忽视收益率较低的房地产投资信托基金，因为这些房地产投资信托基金通常具有优越的基本面。 Agree Realty 就是一个例子； 尽管它的收益率为 3.9%，落后于许多其他房地产投资信托基金，但它以高股息安全性和增长率弥补了这一点。

因此，我们认为它是收入投资者的可靠选择，尤其是那些对股息增长感兴趣的投资者。

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