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Aristofanis Papadatos 于 2023 年 3 月 16 日发布
NorthWest Healthcare Properties 房地产投资信托 (NWHUF) 具有三个吸引人的投资特点：
#1：这是一个房地产投资信托基金 所以它有一个有利的税收结构，并将大部分收益作为股息支付。
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#2：这是一只高收益股票 基于其 9.2% 的股息收益率。
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#3：它每月支付股息 而不是每季度一次。
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NorthWest Healthcare Properties Real Estate Investment Trust 作为 REIT 的优惠税收地位、高股息收益率和每月股息的三重优势使其对个人投资者具有吸引力。
但对公司而言，不仅仅是这些因素。 继续阅读本文以了解有关 NorthWest Healthcare Properties 房地产投资信托基金的更多信息。
商业概览
NorthWest Healthcare Properties Real Estate Investment Trust 是一家开放式房地产投资信托基金，拥有优质国际医疗保健房地产基础设施组合，包括 232 处创收物业和 1850 万平方英尺总可出租面积的投资组合权益遍及加拿大、巴西、欧洲、澳大利亚和新西兰的主要市场。
资料来源：投资者介绍
REIT 的医疗办公楼、诊所和医院组合的特点是长期索引租赁和稳定的入住率。 REIT 拥有一支完全整合且协调一致的高级管理团队，在五个国家的九个办事处拥有 200 多名专业人员，作为领先医疗保健运营商的长期房地产合作伙伴。
NorthWest Healthcare Properties REIT 的入住率高达 97.0%，加权平均租赁期限约为 14 年。 长期租赁为未来现金流提供了很好的可见性。 房地产投资信托基金在地域上也高度多元化，更重要的是，由于合同租金逐年增长，它在一定程度上免受高通胀的影响。
由于医疗保健行业的本质，西北医疗保健房地产投资信托基金在整个冠状病毒危机中表现出明显的弹性，这与许多其他房地产投资信托基金形成鲜明对比。 该信托在 2020 年将其调整后的每单位运营资金 (FFO) 增长了 3%，在 2021 年又增长了 5%，同时还保持股息持平。
另一方面，NorthWest Healthcare Properties REIT 最近减速。 2022 年第三季度，其收入和净营业收入分别比上年同期增长 21% 和 20%，但调整后的每单位 FFO 下降 29%，从 0.21 美元降至 0.15 美元，这主要是由于交易减少量和增加的利息支出。 后者是美联储为将通货膨胀恢复到健康水平而实施的激进加息的结果。 由于利率不太可能很快下降，它们可能会在未来几个季度继续对 NorthWest Healthcare Properties REIT 的利润造成影响。
增长前景
医疗保健房地产市场具有许多吸引人的特点。 首先，它是世界上最大的产业之一，占全球GDP的10%以上。 每年约有 8 万亿美元用于全球医疗保健。 此外，医疗保健支出正以每年 4%-7% 的速度增长。
资料来源：投资者介绍
此外，由于全球人口不断增长和老龄化，医疗保健行业享有有利的人口结构。 随着65岁以上人群不断壮大，成为消费能力最强的人群，未来几年全球医疗保健支出可能会继续快速增长。
此外，NorthWest Healthcare Properties REIT 已经建立了一个快速增长的资产管理平台。 得益于这个平台，该信托享有快速增长的管理费。 虽然管理费在最近一个季度有所降温，但它们可能在未来几年仍是重要的增长动力。
总体而言，由于医疗保健行业的长期增长，NorthWest Healthcare Properties REIT 拥有充足的未来增长空间。 另一方面，高利率可能会在未来几个季度对信托的底线造成影响。
在未来五年内，NorthWest Healthcare Properties REIT 的每单位 FFO 平均每年增长 1.6%。 鉴于上述因素，我们预计未来五年 REIT 的每单位 FFO 平均每年增长约 2.0%，大致与其历史增长率一致。
股息与估值分析
NorthWest Healthcare Properties REIT 目前提供 9.2% 的股息收益率。 因此，对于以收入为导向的投资者来说，这是一个有趣的选择，但后者应该意识到，由于加元与其他外币和美元之间的汇率波动，股息可能会随着时间的推移而大幅波动。
此外，该REIT的派息率高达84%，大大降低了股息的安全边际。 从好的方面来看，由于其稳健的商业模式和 6.1 的强大利息覆盖率，该信托在没有严重衰退的情况下不太可能削减股息。 尽管如此，投资者不应期望未来的股息会出现有意义的增长，并且应该意识到，如果出现不可预见的经济低迷，例如深度衰退，股息可能会被削减。
我们还注意到 NorthWest Healthcare Properties 的债务负担很高。 其净债务目前为 27 亿美元，几乎是该股票市值的两倍。 房地产投资信托基金的高派息率和高债务负担显着降低了其对未来潜在衰退的抵御能力。
参考估值，NorthWest Healthcare Properties REIT 目前的交易价格仅为其过去 12 个月每单位 FFO 的 9.8 倍。 估值便宜主要是由于较高的利息支出对利润的预期影响以及高通胀对估值的影响，因为高通胀大大降低了未来现金流量的现值。
鉴于 REIT 的重大债务负担，我们假设该股票的公允价格与 FFO 比率为 11.0。 因此，当前的 FFO 倍数低于我们假设的公平价格与 FFO 比率。 如果该股票在五年内以其公允估值水平交易，其年化回报率将达到 2.4%。
考虑到每单位 FFO 年增长率为 2%、股息为 9.2% 以及估值水平年化增长率为 2.4%，NorthWest Healthcare Properties REIT 在未来五年内的平均年总回报率为 11.4%。 这是一个有吸引力的预期回报，特别是对于预期通胀将迅速回落至正常水平的投资者而言。 尽管如此，该股票仅适合那些对信托的重大债务负担所带来的风险感到满意的投资者。
最后的想法
NorthWest Healthcare Properties REIT 在全球医疗保健行业拥有运营资产的优势，该行业享有强劲而可靠的长期增长。 尽管派息率高达 84%，但该股票的股息收益率高达 9.2%，因此它是收入导向型投资者投资组合的有吸引力的候选者，特别是考虑到该股票具有 11.4% 的诱人预期回报率未来五年每年。
另一方面，投资者应注意房地产投资信托基金资产负债表薄弱所带来的风险。 如果高通胀持续的时间比目前预期的长得多，高利率将给房地产投资信托基金带来沉重负担。 因此，只有相信通胀将很快恢复正常水平的投资者才应考虑购买这只股票。
此外，NorthWest Healthcare Properties REIT 的特点是交易量极低。 这意味着很难在该股票中建立或卖出大量头寸。
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