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如果没有中央银行持续提供宽松货币的承诺，我们近年来看到的那种房价增长根本无法持续，这表明了这一点。
随着经济降温，以及美联储在允许利率上升的同时按下量化宽松的暂停按钮，房价在 8 月份继续下滑。 根据标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 房价指数最新发布的数据，与 2021 年 8 月相比，8 月份全国房价上涨了 13.0%。 这低于上个月 15.6% 的年增长率。 这是一个巨大的向下转变，正如 CNBC 周二报道的那样，“这些月度比较中 2.6% 的差异是该指数历史上最大的，该指数于 1987 年推出，这意味着价格涨幅正在以创纪录的速度减速。” Case-Shiller 的一位发言人进一步将这一新趋势描述为“美国房价的强劲减速…… [while] 调查所衡量的 20 个城市中，每一个城市的价格涨幅都在减速。 该指数中的每个城市在 8 月份的同比跌幅都大于 7 月份。 （在经季节性调整的数字中，环比降幅为 2009 年以来最大。）
然而，即使出现这种快速减速，同比增长仍与 2005 年上一次房地产繁荣时期的报告相似。同比增长在 2005 年 9 月达到 14.5% 的峰值，同比增长，但到 2007 年 3 月变为负数。当前周期的房价增长似乎在今年 4 月达到 20.8% 的峰值，但此后四个月迅速下降。
没有轻松的钱，没有房价暴涨
这反映了房屋销售的下降，这在很大程度上归咎于利率上升。 例如，8 月份的待售房屋销售量比去年同期下降了 24% 以上。 与此同时，从 8 月 4 日到 9 月 1 日，平均 30 年期固定抵押贷款利率从 4.99% 上升至 5.66%。2021 年的平均利率为 2.96%。
换句话说，8 月份的平均抵押贷款利率是 2021 年的两倍，这使得抵押贷款更加昂贵，每月还款额要高得多。 对于 300,000 美元的贷款，按 3% 的月还款额为每月 1,265 美元，而按 6% 的月还款额为 1,799 美元。 自然，这将给价格带来下行压力，同时将一些人完全赶出市场。
因此，注意到利率上升是降低房价和销售总额的一个因素当然没有错。 但这里还有一个更大的问题，那就是宽松货币与资产价格之间的关系。 正如 Brendan Brown 多年来在 mises.org 上指出的那样，资产价格通胀是过去 20 年货币通胀（即宽松货币政策）最明显的结果。 高水平的消费价格通胀是一个较新的现象。 也就是说，布朗指出，价格通胀多年来一直很猖獗，只是资产而非消费品。
至少从格林斯潘在 1980 年代后期开始，随着货币供应量的膨胀，股票价格以及房屋和其他房地产的价格也随之膨胀。 事实上，可以在 Case-Shiller 指数中看到货币供应量与增长之间的显着相关性。 货币供应量激增和房价飙升之间至少有 12 个月的滞后，所以我在这张图表中将房价增长数字上调了 12 个月：
使用 Rothbard-Salerno 货币供应量测度，我们可以看到这两个变量在很大程度上是一致的。 从 1990 年代后期到 2004 年，随着货币供应量的加速增长，房价也在加速增长。 由于 2007 年货币供应量增长几乎为零，房价出现下行趋势。 自然地，我们也发现，随着 2020 年和 2021 年货币供应量出现历史性的大幅增长，房价很快就会出现大幅增长。 现在货币供应增长再次下降，我们现在看到房价大幅下跌。 许多房价观察家试图将这些变动归咎于新住房建设、人口变化和大流行期间的人口流动。 当然，这些因素对各地的房价都有影响，而且对特定的当地市场也有很大的影响。 但同样清楚的是，全国房价也受到货币供应量变化的严重影响。
毕竟，当美联储希望推动更多的货币增长时，它会向下操纵利率，从而推动更多的房价增长，因为购房者可以负担得起更大的贷款和更高的房价。 这通过商业银行业促进了更多的货币通胀（从而导致更多的资产价格通胀）。 但美联储也 直接地 当美联储购买更多抵押贷款支持证券 (MBS) 时，直接创造新货币，从而助长资产价格通胀。 美联储只是简单地以电子方式创造新货币，然后购买更多的住房债务来支撑资产价格。 它自 2009 年以来一直在这样做，这大大降低了私营部门对抵押贷款进行更多投资的风险。 因此，价格机构投资者也将更多资金投入房地产领域，进一步推高房价。
因此，房地产行业已经严重依赖于不断注入新资金和央行操纵利率来维持火车的运转。 既然美联储在允许利率上升的同时略微减少了对 MBS 的购买，房价正在迅速下跌。 它们可能会继续下跌，直到美联储最终在与消费者物价指数通胀的斗争中失去勇气并最终再次接受宽松货币。
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