现在是抵押贷款再融资的好时机吗？

随着抵押贷款利率接近谷底，现在是时候 为抵押贷款再融资， 正确的？ 当然，在很多情况下，毫无疑问。

事实上，根据哈里斯民意调查公司 9 月在网上对 1,413 名美国房主进行的 NerdWallet 调查，2020 年有 17% 的美国房主在其主要住所上进行了再融资。 调查显示，近三分之一 (31%) 的主要住所有抵押贷款的房主表示，他们正在考虑在未来 12 个月内进行再融资。

要知道现在是否是再融资的合适时机，首先要确定您打算在家中停留多长时间，考虑您的财务目标并了解您的信用评分。 所有这些因素，连同当前的再融资利率，应该在您决定是否以及何时进行再融资时发挥作用。

人们开始考虑再融资的通常触发因素是当他们注意到抵押贷款利率低于当前贷款利率时。 但是再融资还有其他充分的理由：

• 如果您希望以更短的期限更快地还清贷款。

• 您已经获得了足够的房屋净值，无需再融资即可获得贷款 按揭保险.

当美联储降低短期利率时，许多人预计抵押贷款利率也会随之降低。 但抵押贷款利率并不总是与短期利率同步变化。

避免过分关注您阅读或看到的低抵押贷款利率。 抵押贷款再融资利率 全天变化，每一天。 您所报的汇率可能高于或低于在任何给定时间公布的汇率。

您的抵押贷款再融资率主要取决于您的 信用评分 以及您在家中拥有的资产。

只要您的信用评分良好并且有稳定收入的证明，您就更有可能获得有竞争力的利率。

一个经常被引用的经验法则是，如果抵押贷款利率比您当前的利率低 1% 或更多，再融资可能是个好主意。 但那是传统的想法，就像说你需要一个 首付20% 买房子。 这种广泛的概括通常不适用于大笔资金决策。 你的比率提高半个百分点甚至可能是有道理的。

要计算您的潜在节省，您需要将 再融资成本，例如评估、信用检查、发起费用和交易费用。 另外，检查您是否因提前还清当前贷款而面临罚款。 然后，当您发现新贷款的利率是多少时，您就可以计算新的每月还款额并查看每月可以节省多少（如果有的话）。

您还需要考虑您的房屋是否至少拥有 20% 的资产——其市场价值与您所欠资产之间的差额。 查看您附近的房产价值，以确定您的房屋目前可以估价多少或咨询当地的房地产经纪人。

房屋净值事宜 因为如果您的股权少于 20%，贷方通常需要抵押贷款保险。 如果您违约，它可以保护他们的经济利益。 抵押贷款保险并不便宜，它包含在您的每月付款中，因此请务必将其纳入潜在再融资储蓄的计算中。

一旦你对 再融资成本，您可以将您的“全部”月付款与您目前的付款进行比较。

您将平均花费贷款金额的 2% 至 5% 关闭成本，因此您想计算每月节省的费用需要多长时间才能收回这些成本。 这通常被称为“盈亏平衡点”的抵押贷款再融资。 例如，如果您的每月付款减少 100 美元，则需要 30 个月才能收支平衡 3,000 美元的交易费用。 如果您在这 30 个月内搬家，您将在再融资中蒙受损失。

想想你现在的家是否适合你未来的生活方式。 如果您即将组建家庭或拥有一个空巢，并且您现在进行再融资，那么您很可能无法在家中停留足够长的时间来收支平衡。

已经还清大量本金的房主在进行再融资之前也应该仔细考虑。

如果您的贷款已经 10 年或更长时间，再融资到新的 30 年期甚至 20 年期贷款——即使它会大大降低您的利率——也会增加利息成本。 那是因为利息支付是预先支付的； 您支付抵押贷款的时间越长，每笔付款中用于支付本金而不是利息的就越多。

要求您的贷方计算贷款期限的数字，该数字等于您当前抵押贷款的剩余年数。 如果不延长贷款期限，您可能会降低抵押贷款利率、降低还款额并节省大量利息。

预测您将在当前房屋中停留多长时间，然后考虑当前抵押贷款的详细信息。 这些因素如何相互影响可能会影响您的再融资决定。

假设你买了一个房子 可调利率抵押贷款 初始任期为 5 年，约为 3%。 你计划再呆几年。 如果您接近可调整利率可以重置并走高的时间，您可能会从再融资到固定利率抵押贷款中受益，以获得不会波动的利率。

或者，如果您知道自己将在几年内搬家，从长期固定贷款再融资到 ARM 可能会帮助您节省一些钱，因为贷方通常会为这些贷款提供较低的利率。

自从您获得抵押贷款后，您的信用评分和付款记录是否有所改善？ 如果是这样，您可能有资格获得更好的再融资利率，这将帮助您每月节省更多并更快收支平衡。

另一方面，遇到一个（或两个）粗略的财务补丁可以对您的信用产生影响，这会影响您获得再融资贷款资格和获得良好利率的能力。 如果您拖欠信用卡还款、买了新车或申请学生贷款，您的信用评分可能会低于您当初申请抵押贷款时的水平。 在再融资之前，您可能需要进行一些信用修复。

这可能包括等到减少一些债务后再申请再融资，确保有 您的信用报告中没有错误 并通过及时付款让您的信用记录随着时间​​的推移而恢复。

或者，当您确定您每月支付多少信用卡和其他高息债务时，您可能会发现您花在关闭费用上的钱可以更好地用于支付这些账单而不是为您的房屋再融资。

为您的抵押贷款存钱可以帮助您积累财富。 如果现在不是您进行再融资的理想时机，请继续减少当前的抵押贷款付款并提高您的信用，这样您就可以在适当的时候准备罢工。

这项调查由哈里斯民意调查代表 NerdWallet 于 2020 年 9 月 8 日至 10 日在美国境内在线进行，调查对象为 1,413 名 18 岁及以上的美国房主。 此在线调查并非基于概率样本，因此无法计算理论抽样误差的估计值。 如需完整的调查方法，包括加权变量和子组样本量，请联系 Anna Palagi： [email protected]