申请 DSCR 贷款需要什么文件？

本文由 Easy Street Capital 撰写。 请阅读我们的编辑指南以获取更多信息。

DSCR 贷款虽然仍然是一种相对较新的产品，但对于希望通过房地产实现财务自由的投资者来说，其使用范围和受欢迎程度不断扩大。 2023 年全年，我们发表了多篇有关 DSCR 贷款的文章，向 BiggerPockets 社区介绍了如何 利率和条款 已下定决心，给予 的答案 频繁地 提出问题 关于 DSCR 贷款并谈论该产品的令人兴奋的新开发和扩展，包括针对 5 至 10 个单位的 DSCR 贷款 多户住宅物业。

本文将涵盖 DSCR 贷款的另一个重要方面，具体来说，一旦您决定使用 DSCR 贷款，您需要提供哪些文件。

对于投资者来说，DSCR 贷款最有吸引力的方面之一是，与更传统的贷款（包括传统贷款和银行选择）相比，文件、文书工作和总体“麻烦”更少。 然而，DSCR 贷款不应被视为“无文件”贷款——它们 做 包括深思熟虑的承保流程和有意义的“常识”文件要求。 有时人们可能会被误导，认为这些是松散起源的抵押贷款，类似于“忍者“（没有收入、没有工作、没有资产）贷款在 2000 年代初很常见，并导致了上一次房地产崩盘。

阅读本指南后，您应该充分了解 DSCR 贷款承保流程中的预期内容 和 能够消除任何关于 DSCR 贷款是过去记录不良的“无文件”贷款的重复的神话。

什么是 DSCR 贷款？

虽然没有一个确切的、普遍认可的定义，但这里有一个针对这种特定贷款产品的方便定义：

DSCR 贷款是由住宅房地产交钥匙房产担保的抵押贷款，严格用于商业目的，并主要根据房产承保。

重要提示：DSCR贷款是指具体贷款类型，“DSCR比率”（偿债覆盖率）是一个 公制 用于承保和评估这些贷款（和其他贷款），但指标和比率本身与所谓的“DSCR 贷款”不同。

定义中需要注意的一些关键事项：

• DSCR 贷款是有担保贷款（意味着如果借款人不偿还债务，贷款人可以获得抵押品）。 它们也是抵押贷款，即以房地产作为抵押品的担保贷款。
• DSCR 贷款涵盖住宅房地产，而不是商业房地产。 因此，商业性质的投资物业（例如办公楼、零售中心等）不能使用 DSCR 贷款。 它们可以利用使用 DSCR 指标进行评估的商业房地产贷款； 但是，这些不属于“DSCR 贷款”产品类别。
• DSCR 贷款用于“商业目的”，仅意味着财产所有者 在任何情况下都不能居住在该房产中。 这些贷款严格适用于投资性房地产，其中投资性房地产是出于商业目的而拥有和经营并出租以获取收入。 此外，对于目的是“套现再融资”的 DSCR 贷款，套现收益的用途 还必须用于商业目的。 通常，这些收益用于进一步的房地产投资或与借款人房地产业务相关的成本，并且严格不能用于个人用途，例如还清个人信用卡或任何非商业费用。
• DSCR 贷款“主要基于财产”，这意味着贷款人评估交易并确定交易资格 大部分但不完全 根据房产的投资潜力。 这是一个常见的误解，人们有时认为 DSCR 贷款是 纯粹 基于资产。 DSCR 贷方将经营个人信贷（与 LTV 和 DSCR 一起，属于 三个最大的因素 确定您的费率和条款），通常需要三到六个月的 PITIA 流动资产“储备”。 其余的文件和承保将基于资产，但重要的是要记住，资格并不是 100% 基于财产。 您的信用和一些基本流动资产也很重要。
• 最后，DSCR 贷款仅适用于“交钥匙”房产，这意味着任何需要重大整修或修复的房产都不符合资格，您可能需要探索 硬通货 选项代替。

DSCR 贷款——不是“无文件”也不是“NINJA”

2008 年房地产崩盘的普遍共识驱动因素之一是向不合格借款人提供低承保标准的贷款。 缺乏经验的借款人有资格获得并积累许多几乎没有首付且贷款结构奇特的贷款的情况很常见。 此外，许多资格标准很低，不需要收入证明或评估借款人是否有能力偿还贷款。

正因为如此，有时人们会听说 DSCR 贷款，这种贷款最著名的是基于 主要是 不要求或评估 W2 收入或 DTI，并将其与过去构造不良的贷款联系起来。

正如本文其余部分将证明的那样，这是一种误导，因为 DSCR 贷方将需要常识性文件来正确承保文件并评估和限制风险。 此外，DSCR 贷款要保守得多，例如，通常将 LTV 限制在不超过 80%，要求 对第三方估值的严格规定，并保守地评估每处房产的出租表现。

此外，DSCR 贷款通常没有过去令人困惑和奇特的贷款结构，在过去，借款人面临着利率的快速和潜在的快速上涨。 几乎所有 DSCR 贷款都是固定利率、30 年期抵押贷款，这些抵押贷款通常至少五年不固定，并且对利率增长过多和过快设有内置限制。

DSCR 贷款文件要求

以下是您在获得 DSCR 贷款过程中需要提供的文件的简要清单。 重要的是要记住，DSCR 贷方都遵循 100% 完全相同的准则和要求，例如发放房利美合格贷款的传统贷方。

DSCR 贷方通常具有基本相同的指导方针，但每个贷方都是私人贷方，并且存在差异。 此外，并非所有 DSCR 贷款都具有基于交易本身的完全相同的文件要求，并且不适用。 这方面的一些例子是“实体”文件，只有当贷款是以实体（例如有限责任公司）的名义进行时才需要这些文件。

应用

DSCR 贷款流程通常从申请开始。 一些 DSCR 贷方将使用该标准 房利美 1003 表格 应用。 然而，这是为传统贷款（包括正常的自住贷款）而设计的，包含许多 DSCR 贷方不需要的问题和信息。

一些 DSCR 贷款机构，特别是那些只专注于 DSCR 贷款和房地产投资者融资的贷款机构，将拥有定制的应用程序，其中包含仅 DSCR 贷款资格专门需要的问题和字段。 这些定制的应用程序通常只有几页，大约需要 15 分钟才能完成。

典型的项目包括有关房产、房地产投资经验、财务状况、实体（如果通过有限责任公司借款）以及可选的人口统计信息的问题。

虽然所有这些信息都会在承保过程中进行检查和验证，并且粗略估计通常是可以的，但在申请中保持真实非常重要。 作为 DSCR 贷方，在流程后期发现申请中存在错误陈述的证据可能会产生严重后果。

信用授权

该文件授权 DSCR 贷方提取贷款担保人的信用报告。 请注意，抵押贷款机构使用的信用报告略有不同，重点关注其他房地产债务历史记录，因此您在 DSCR 贷款机构处的得分可能与您在其他地方发现的分数略有不同。

银行对账单

一般来说，DSCR 贷方将需要两个月的银行对账单来证明最低流动资产“储备”，通常为三到六个月的 PITIA 付款金额。 虽然这些贷款必须用于商业目的，但如果需要，个人借款人用个人资金偿还债务是完全可以接受的。 如果房产出现空置或流动，或者可能是季节性市场的短期租金，并且某些月份收入较少，则可能会发生这种情况。 流动资产储备为这些情况提供了“缓冲”。

大多数 DSCR 贷方还将允许退休账户或股票和债券投资组合来满足这一要求，通常会在金额上进行 20% 左右的“削减”，以应对较低的流动性和价值风险。

财产保险

DSCR 贷方将要求对财产进行适当的保险，以防止潜在的损坏和破坏，通常至少为贷款金额或重置成本。 这确保了如果财产被毁，DSCR 贷方可以从贷款中收回资金，支付的金额不少于本金余额。 如果该房产位于联邦指定的洪水区，则还需要购买此金额的洪水保险。

租赁

如果该房产作为长期租赁，则需要提供租约副本，并且租约必须顺序正确（清楚地签署租金和完全明确的条款）。 需要注意的一件事是，在购买目前已出租的房产时：当卖方能够快速提供这些租赁时，事情通常会进展得最顺利。

短期租赁历史

如果该房产被用作短期租赁，DSCR 贷方通常需要最近 12 个月的预订和收据。 通常，这些可以从 Airbnb 和 VRBO 等短期租赁平台相当轻松地下载和发送。

实体文件

如果您以个人身份借款，则这些内容不适用，但如果您像许多投资者一样选择成立有限责任公司，则需要这些内容。 对于采取这种方式的借款人，通常需要一些文件。 这通常取决于公司成立的状态。

DSCR 贷方所需的典型实体文件包括：

• 良好信誉证书
• 形成证书
• 组织章程
• 经营协议

装修文件

对于遵循 BRRRR 方法并使用 DSCR 贷款进行快速兑现再融资的借款人来说，通常需要记录所有翻修工程。 这些通常包括房产修复工作的收据、发票和工单。

结论

虽然贷款文件中还有其他一些文件，但这些文件是由 DSCR 贷方获得的，借款人不必提供。 其中包括评估、评估审查和产权保险。

总体而言，DSCR 贷款是一个很棒的产品，因为文件要求有限且合理，可确保可靠的承保并防范风险和市场崩溃，同时不会成为文书工作的麻烦和噩梦。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。