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上周四，我们获悉消费者物价指数 (CPI) 的涨幅低于预期，5 月份仅上涨 0.2%。 分析师原本预计更高的读数将使年通胀率保持在 5%，但实际上月度读数是自 2022 年 11 月以来的最低水平，并使截至 5 月底的十二个月的通胀率为 4.6%。
CPI 中令人担忧的数字是住宅租金。 住房项目主要由租金变化组成，占综合指数的 26%，在截至 5 月底的十二个月中上涨了 7.5%，当月进一步上涨了 0.4%。 相比之下，不包括新鲜农产品的食品在此期间上涨了 4.2%，而服装和鞋类则下降了 8% 以上。
Bank Hapoalim Modi Shafrir 的首席市场策略师表示：“以色列的租金继续大幅上涨，没有任何迹象表明涨幅放缓。” “这与美国的情况完全不同，美国的租赁市场已经疲软，我们看到租金上涨速度有所放缓。”
中央统计局的数据显示，去年12月以来，CPI总价上涨2.2%，其中住房价格上涨2.3%，主要是前面提到的租金变化。 这包含三个要素：当前租约的租户，没有涨价； 续租租户，租金平均上涨3.6%； 和新租户，他们的平均租金上涨了 8.6%。 这是一个令人担忧的数字，因为6-8月是租赁市场的高峰期，租户变动较多，这很可能意味着真正的大幅上涨还在后面。
然而，真实情况要复杂得多。 特拉维夫大学科勒管理学院金融与房地产教授、阿尔罗夫房地产研究所所长 Danny Ben-Shahar 教授表示，利率上升对租金需求产生相反的影响，并且“租金上涨并非源于利率上涨。” 他说，这种现象源于三个因素。 “首先，由于通货膨胀，可支配收入下降，这对人们支付租金的能力造成压力，这实际上应该对租金水平造成下行压力
“但另一方面，由于抵押贷款成本上升，任何想买房的人都买不起，他们不得不继续租房。此外，第三个因素是家庭是俘虏市场必须住在某个地方，这给租金带来了上行压力，因为出租房屋的需求增加了。”
影响需求的对立力量
Psagot Investment House 首席经济学家 Guy Beitor 解释说，利率对市场的影响具有不同的时间常数。 “事情并没有人们想象的那么快，利率上升可能需要一年多的时间才能渗透到市场，”他解释道。 “因此，尽管利率上升，但建筑开工不一定会立即停止，因此短期内住房供应有望继续增长。另一方面，利率上升对需求的影响，由于可支配收入的下降，无论是购买还是租赁都更快。”
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Shafrir 也认为利率上升并不一定会导致租金上涨。 “一方面，房地产市场停滞不前，建筑开工率下降，导致供应量下降。但另一方面，我们看到人们的可支配收入下降，这将开始让人们难以为继。” “房东们不能大幅提高租金。短期内，我们不会看到租金下降，但我们已经可以看到上涨速度放缓，尽管租金没有下降的余地。”
Ben-Shahar 教授表示，从长远来看，更高的利率可能会动摇房地产市场，而且不一定是积极的方式。 “以色列央行的频繁加息可能会导致人们会等到利率降低后才买房。但当利率真的下降时，市场很容易发现自己陷入了严重的困境。”供应短缺，因为建筑开工量下降，这可能导致价格再次上涨。”
由 Globes 出版，以色列商业新闻 – en.globes.co.il – 2023 年 6 月 19 日。
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