第四季度商业房地产贷款拖欠率急剧上升

第三季度至第四季度：CRE 贷款逾期 30 天以上/非应计状态 增加 0.58% 至 0.65%。

从 2021 年第四季度到 2022 年第四季度：他们 减少 6 个基点（从 0.72% 到 0.65%）。

夸张的标题或引起关注？ 相对而言连续增长 12%，但就绝对而言，我们谈论的违约率上升了 7 个基点。

在严峻的宏观经济背景、入住率下降和贷款标准收紧的情况下，美国银行第四季度商业房地产贷款拖欠率较上一季度大幅上升。

标准普尔全球市场情报分析显示，截至 2022 年 9 月 30 日，逾期超过 30 天的贷款和处于非应计状态的贷款占 CRE 贷款的 0.65%，高于截至 2022 年 9 月 30 日的拖欠率 0.58%。

然而，尽管第四季度拖欠率连续上升，但 CRE 贷款拖欠率同比下降 6 个基点。 […]

此外，根据美联储的货币政策报告，银行在第三季度和第四季度收紧了商业和工业贷款以及商业房地产贷款的贷款标准。

标准普尔情报部门发现，截至 2022 年 12 月 31 日，美国第四季度 CRE 贷款集中度超过监管指导的银行数量从第三季度末的 539 家和 2021 年第四季度的 421 家攀升至 567 家。这是连续第七个季度增长.

Trustmark (TRMK) 的子公司 Trustmark National Bank 是最新一家超过 CRE 指导的美国大型银行，截至 2022 年 12 月 31 日，其建筑和开发贷款集中度为 106%。

与此同时，富国银行将商业抵押贷款支持证券的评级从有利下调为中性，因为发展放缓应该会给商业租赁空间带来风险。 "然而，到 2023 年上半年 CMBS 的少量发行应该支持中性评级。" […]

早些时候，黑石 (BX) 违约了部分由芬兰商业投资组合支持的债券。

彭博社关于黑石违约的文章。 一些片段：

由于不断上升的利率打击欧洲房地产价值，黑石公司违约了由芬兰办事处和商店组合支持的 5.31 亿欧元（5.62 亿美元）债券。

据知情人士透露，黑石于 2018 年收购了业主 Sponda Oy，并寻求证券化票据持有人的延期，以处置资产并偿还债务。 知情人士说，债券持有人投票反对进一步延期，由于销售过程未公开，因此要求不具名。

欧洲的房地产价值正在下跌，因为利率上升使买家望而却步，直到利率将上涨多远的情况更加清晰。 这导致出价和报价之间出现巨大差距，抑制交易量，并给贷款到期的所有者带来压力。 根据 Scope Ratings 一月份发布的一项研究，在 2023 年和 2024 年到期的所有商业抵押贷款支持证券贷款中，约有三分之一面临高再融资风险。

这是一种“违约”，即即使有能力也不支付更经济，还是被迫违约？ 市场似乎没有分阶段。

默认值并不一定意味着所有者完全放弃办公室。 在许多情况下，例如 GFP 的麦迪逊大道大厦，投资者希望与贷方协商更好的条款，或探索其他选择，例如将建筑物改建为公寓。

布鲁克菲尔德最近也违约了，在 "17 亿美元的抵押票据。"

随着美联储将其基准利率提高得更高，更多写字楼所有者的时间在流逝，整个美国写字楼供应的空置率超过 17%，另有 4.3% 可用于转租。 根据抵押银行家协会的数据，非银行贷方为这些房产提供的近 920 亿美元债务将于今年到期，580 亿美元将在 2024 年到期。

来自黑石的文章：

Brookfield Property Partners 拥有一系列房地产，包括写字楼和零售点，该公司在 2 月 24 日的一份文件中表示，在试图谈判修改或重组其债务时，它仅停止支付其所有财产中约 2% 的款项.

非银行办公室债务的到期时间表图表。

根据 Newmark Group Inc. 的数据，今年到期的办公物业债务中约有 48% 的利率是可变的。

房东通常不得不购买利率上限，这会在利率上升时限制支付的增加，并且也变得更加昂贵。 根据 Chatham Financial 的数据，利率上限为 2% 的 2500 万美元贷款的一年保护价格从 2022 年 3 月初的 33,000 美元飙升至 2 月份的 819,000 美元。

即使对于没有违约的所有者，数学也变得复杂得多。 例如，根据彭博汇编的数据，黑石公司位于芝加哥的威利斯大厦拥有大约 13.3 亿美元的商业抵押贷款支持证券，2 月份该债务的每月还款额较上年同期增长近 300%。 Blackstone 的一位女发言人表示，该建筑的租期很长，租用率很高。

Blackstone 女发言人 Jillian Kary 在一份声明中表示：“我们对想要拥有的办公室类型非常挑剔，这就是为什么美国传统办公室目前仅占我们投资组合的 2% 左右。”

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根据 Cushman & Wakefield 的报告，到 2030 年，需求下降将使美国的办公空间供应过剩 3.3 亿平方英尺。

根据 Green Street 指数，到 2020 年 3 月为止，美国写字楼价值下降了 20%。 抵押贷款银行家协会主席马特·罗科 (Matt Rocco) 表示，最终，写字楼价格的降幅可能会普遍超过商业房地产价格的降幅。