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大多数人认为，美联储将在将联邦基金利率上调 25 个基点后保持稳定 到 5.25% 五月初。 A 路透社 轮询 发现 116 位经济学家中有 102 位认为美联储今年已经完成加息，30 位认为他们会降息。
随着通货膨胀率从去年超过 9% 的高位下降到 4.9% 今年 4 月，美联储似乎现在应该改变方向。 但正如美国银行首席经济学家 Michael Gapen 指出的那样，“通货膨胀率是美联储目标利率的两倍多，失业率低于每个 FOMC 参与者对自然利率的估计。”
尽管如此，随着过去九个月通货膨胀率减半， 最近几家银行倒闭， 和 经济衰退的警告信号— 包括我自己在内的许多人已经预测了一年 — 仍然存在，有很多理由认为美联储将开始扭转利率方向。 如果不是在 2023 年底，那么可能会在 2024 年。
经济预测总是值得警惕的，但考虑到这一点，我愿意打赌 2024 年 5 月的利率将低于今天。 在短期内，利率看起来不错。
然而，从长远来看，并没有那么多。这就是本文的主题
长期利率的上行压力即将到来
如果您花很多时间在房地产投资论坛上，您会听到类似于“即使是现在，利率也低于历史标准”之类的话。 许多老朋友喜欢回忆“过去”，当时他们不得不在雪地里双向步行几英里上坡上学，以及“我们不知道我们的学校有多好”等等。
老前辈们（我们很快就会谈到他们）是对的。 只看平均数 30年抵押贷款利率 在过去的 50 年里，这一点显而易见。
很难想象 70 年代末和 80 年代初的利率会达到十几岁，但事实确实如此。 （当然，那时候房地产也便宜很多。）
虽然利率可能会在未来一两年内回落至 5s 甚至 4s，但当我们缩小到未来十年或两年时，我们可能会回顾大萧条和大约 2025 年之间的时期到 2027 年，我们有生之年不会再看到利率极低的时代。
有一种奇怪的假设，即美联储可以为所欲为地调整利率，从而将利率保持在低位，想多久就多久。 是的，美联储确实有很大的权力来提高或降低利率，但它必须这样做以应对它无法控制的经济现实。 否则，要么通货膨胀失控，要么经济停滞。
而且，它的力量也不是无穷无尽的。 即将发生的事情甚至将超出美联储的控制能力。
我们经济中最重要的趋势可能是我们的人口正在老龄化。 在一个没有移民的假设社会中，每一代人都有和上一代一样多的孩子，年龄的图形表示应该看起来像金字塔，底部（即年轻）的数字最高，随着年龄的增长而减少，直到它在大约 100 时达到零。
相反，美国的人口金字塔是这样的：
正如您所看到的，它看起来更像是一座高大的房子或一座塔，而不是金字塔，在金字塔中，直到“屋顶”从大约 62 开始人口才开始减少。 婴儿潮一代 （出生于 1946 年至 1964 年之间的孩子）是沉默的最伟大一代（1901 年至 1945 年）的孩子，他们的孩子比随后的 X 世代和千禧一代以及婴儿潮一代本身多得多。
因此，美国的人口金字塔看起来一点也不像金字塔。
现在正在发生的事情是，许多婴儿潮一代开始退休。 关于 10,000 名婴儿潮一代 每天都到了退休年龄，许多人正在离开工作岗位。 因此，大量生产也在流失。
顺便说一句，应该指出的是，移民不太可能对这一趋势产生太大影响。 移民的平均年龄 在美国是 47 岁，比土生土长的美国人的中位年龄（37 岁）要大一些。
正如地缘政治战略家 Peter Zeihan 指出的那样，随着年龄的增长，人们的行为会大不相同，这将对经济产生巨大影响。 正如他所指出的那样，“成熟的工人往往会花更少的钱，同时也是他们所在社会的富人。” (世界末日只是开始)
在过去，这并不重要，因为“简单的死亡率意味着它们并不大量存在。 储蓄者很少，花钱的人很多。 供需。 借贷成本居高不下。”
然而，工业革命开始改变这种状况。
“早期的工业化者经历了更长的寿命和更低的儿童死亡率，导致他们的人口增加了两倍。 与此同时，工业化引发了大规模城市化，最终导致家庭规模缩小和人口老龄化。”
但直到冷战结束后，情况才发生了戏剧性的变化。
“从 1990 年到 2020 年的世界……世界上所有最富有和最向上流动的国家或多或少都处于老龄化过程的资本丰富阶段。 在这三个十年期间，有很多国家有很多 40 多岁到 60 多岁，这个年龄段产生的资本最多……总的来说，他们的储蓄推高了资本供应同时降低资本成本。 为了 一切. 到处”
“抵押贷款利率一直处于历史最低水平，先进政府有时能够以负利率借款，而主要股票市场继续探索越来越高的地方……过去十年左右工业产出和技术进步的爆炸式增长这在很大程度上是由于布雷顿森林体系挥之不去以及这个成熟工人供过于求的人口时刻的结合。 还有他们的钱”
不仅劳动力会减少，而且投资的形成也会发生巨大变化，因为退休人员将把他们的储蓄“从高收益股票、公司债券和外国资产重新分配到抗通胀、股市崩盘的投资” -proof，和货币崩溃证明。” 从本质上讲，70 岁的人很少在新创业公司上下赌注。
这是一个全球现象。 事实上，就人口金字塔而言，美国实际上远不是最差的。 中国的金字塔比如，基本上是颠倒的（或者更准确的说是中间臃肿），由于独生子女政策导致男性过剩，所以稍微向左倾斜。
Zeihan 对中国的预测确实很糟糕，
“中国的未来不是中国统治的乌托邦神话。 中国的未来甚至不是对不可避免的地区主导地位的那种有些麻木的期望。 中国无力捍卫、维持或取代其经济存在和政治凝聚力所依赖的秩序。 中国的未来是一个民族为了继续作为一个统一的国家而战斗到死的未来。” (分裂的国家)
总的来说，泽汉对世界的预测是糟糕的。 他预见到全球化的崩溃以及许多国家无法获得足够的食物和原材料或制成品来维持当前状态的文明。 他预计在未来 20 年内，大约有 10 亿人将死于饥荒、疾病和战争。
话虽如此，我对 Zeihan 的某些说法持怀疑态度。 除了他对日本的分析之外，他没有恰当地解决技术如何弥补退休的婴儿潮一代造成的部分劳动力短缺问题，即使在中国这样的国家也是如此。 我们似乎同时担心 人工智能将消灭所有工作 并且没有足够的工人来维持文明。 老实说，谁知道劳动力动态会如何变化？
Zeihan 似乎还认为，尽管他预见到危机正在发生，但老年人仍会像以前那样行事。 虽然这可能意味着人们需要推迟退休年龄（或者，在中国这样的地方，可能根本没有退休年龄），但行为的改变可能会大大削弱他的悲观前景。
最后，他假设以美国为首的世界秩序创造了多极世界无法比拟的稳定性。 这当然有一定的道理，但我们也应该承认，美国也在许多地方采取了加剧不稳定的行动，比如伊拉克和利比亚。 没有美国强制执行的全球化秩序的波动性可能远没有 Zeihan 预测的那么大。
泽汉对美国也相当乐观，在这里，我也认为他夸大了他的情况。 美国肯定 有一些主要优势，特别是地理； 全年都可通航的河流遍及大部分中心地带、肥沃而连片的土壤、拥有许多天然港口的海岸线，并且附近没有潜在的军事对手。
美国的人口趋势也没有许多其他国家那么糟糕。 但他淡化了一些风险，包括 美元霸权的侵蚀， A 不断膨胀的国家债务以及的危险 迅速加剧的政治两极分化，这和人们记忆中的情况一样糟糕。
房地产投资者的未来展望
不管 Zeihan 是否夸大了他的情况，很明显，美国（以及整个世界）的人口崩溃以及全球化的收缩，将在未来几年内给利率带来上行压力几十年。
它还将对通货膨胀施加上行压力，不幸的是，对食品等商品的影响远大于对房地产等资产的影响。
在世界范围内，人口可能会减少，使许多地方的财产价值不如以前。 在美国，情况并非如此，因为我们平坦的人口金字塔中人口的适度下降将受到移民的推动。 甚至可能有资本从其他人口金字塔更糟糕的国家流向美国，这可能会抵消部分利率和通货膨胀的上行压力。
即便如此，这种资本流动极不可能起到缓冲降落的作用。 房地产升值速度大大超过通胀的日子可能会结束，甚至可能会逆转。
投资者应该预期利率会回到 90 年代的水平，如果不是更高的话。 因此，当未来一两年利率可能下降时，我的目标是固定抵押贷款而不是浮动利率贷款。
如果你有任何 4% 或更低的 30 年期固定抵押贷款，我会用你的生命来保护这些抵押贷款。
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