经济衰退担忧令商业地产承压

磷绳索通常是 被认为是对冲通胀的好工具。 房东提高租金的能力可以缓解成本上涨带来的打击。 如果通货膨胀是由强劲的经济增长驱动的，那么租金就会上涨，建筑物会保持满员状态，而房东则可以确保收入增加。

然而，对经济的担忧已经改变了这一战略。 家庭预算紧张和企业资产负债表紧张可能会限制租户支付更多租金的能力，从而危及投资者的回报。 此外，随着债务成本的上升，写字楼、酒店、商场和其他类型物业的业主 现在可能被高估的资产回报率较低的风险。 许多人担心修正即将到来。

这种阴暗的情绪与 2021 年的乐观情绪形成鲜明对比，当时回报飙升，租金飙升，在低利率的推动下，筹款活动迅速创下历史新高。 即使办公室仍然空无一人，基金经理仍争先恐后地将资金投入新的公寓楼、实验室和仓库，从而将专业管理物业的全球价值推高了近 1 万亿美元。 自那以后，这种出色的表现已经失败了。 上市房地产投资信托的股价正在下跌，对租金增长和回报的预期正在缩减。 美国 6 月份的拖欠率自 2021 年底以来首次攀升。

这种压力是在其他挑战之上的。 瑞银一家银行预计，向远程工作的转变将使办公室的租赁需求增加 20%。 脱碳需要对旧建筑进行大量投资。 与此同时，实体店的减少对购物中心业主来说是个坏消息，而且机票价格上涨威胁到对酒店的需求。

难怪投资者正在勒紧裤腰带。 研究公司穆迪分析的凯文费根表示，在 2022 年创纪录的开局之后，美国的交易活动正在降温。 已经在进行的交易需要更长的谈判时间； 有些被搁置。 在美国和英国，4 月至 6 月期间的商业地产投资跌至疫情开始以来的最低水平，分别降至 860 亿美元和 100 亿英镑（合 120 亿美元）。 德国的交易量也有所下降。

并非所有物业都会挣扎。 最高质量、最节能的建筑，配备现代化设施，位于黄金地段，通常由大型机构投资者拥有，预计会相对较好。 相比之下，研究公司 Green Street 估计，与前三个月相比，今年第二季度欧洲的低质量资产价值缩水了约十分之一。 这种下降是在 2021 年许多此类建筑表现不佳之后出现的：与 2020 年相比，伦敦低质量写字楼的租金去年下降了 9%，尽管优质写字楼的租金上涨了 8%。

有些城市会比其他城市做得更好。 在美国，亚特兰大、达拉斯和圣地亚哥等阳光地带市场预计将成为今年表现最好的市场之一，其回报率高于纽约和旧金山等员工返回办公室较慢的地方。 能够保证未来租金增长的房东或在供应受限的市场中的房东也处于相对有利的地位。 这包括实验室、仓库和其他物流资产的所有者。

结果是，尽管商业地产价格可能会下跌，但预计下跌幅度不会很大。 咨询公司 Capital Economics 的分析师估计，美国的价值可能会面临 6-8% 的峰值跌幅。 这比大流行开始时的下降幅度更大，但与全球金融危机期间 34% 的暴跌相去甚远。

另一个令人欣慰的是，银行对商业地产的敞口减少了。 例如，在英国，它几乎占贷方贷款账簿的 7%，而金融危机前这一比例为 12%。 办公室、商场和仓库可能无法像投资者希望的那样为通胀提供庇护，但它们至少不太可能加剧金融问题。 ■

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