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房利美承认他们对房价下跌的预测是错误的。 他们最初预计 2023 年房价将下跌 1.2%，随后 2024 年将下跌 2.2%。由于库存危机，房价依然坚挺。 与新冠危机开始时相比，市场上可用的单户住宅减少了 47%。 房屋建筑商无法满足需求，投资购买租赁的需求正在超过单户住宅的销售。
我们的住宅指数在 2012 年底选择了年度看涨反转。这证实了长期趋势已经发生变化。 然而，城市公寓和商业地产正在形成分化。 我认为这是由城市的债务和税收上涨造成的。 在这方面，我想我只是部分正确，其余的都是对新冠病毒的愚蠢反应和失败的量化宽松政策。 量化宽松的失败导致了对未来的信心崩溃。 当人们害怕未来时，他们就会储蓄。 在人们决定消费之前，增加货币供应量没有任何作用。
苏格拉底还为美国房地产2021年1月的方向变化选择了精确的目标。 我们的指数于 2022 年 1 月开始下降，预计 2022 年 3 月 17 日首次加息四分之一个百分点。 加息意味着房地产将下跌的说法非常老派，而且它再次假设每个人都在利用杠杆购买。 2021 年，现金销售占主要市场现房销售的 25%，这是自 2016 年以来无与伦比的水平。在全国范围内，买家在 2021 年以现金购买了近 15% 的房屋，这些市场因来自其他州的移民而蓬勃发展。
房地产正在经历三种不同的趋势。 首先，由于严厉的新冠病毒法律，城市和高税收州出现了大规模疏散。 其次，我们有资本逃离银行等，这是让资本脱离电网的一部分。 第三，由于欧洲地缘政治不稳定，国际资本纷纷逃往美国。
与之前任何蓬勃发展的市场相比，该市场受加息的影响较小，这一切都是因为随着全球战争前景的增加，来自美国州际公路的移民以及大量欧洲买家在欧洲以外寻找资产。 我警告过，在人们逃离的那些州，房地产将会下降。 它在他们移民到的地方蓬勃发展，例如德克萨斯州和佛罗里达州。 显然，你不能再对房地产做出一揽子预测。
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