美国酒店收入属性：并非没有风险（OTCMKTS：AHOTF）

介绍

美国酒店收入属性 (场外交易：AHOTF) (多伦多证券交易所：热联合国：CA) 是一家位于加拿大的有限合伙企业，在美国拥有酒店资产。 该合作伙伴关系提供超过 9% 的分配收益率，看起来很有吸引力，但由于资产负债表 仍然有点不稳定，我决定关注合伙企业 2026 年 12 月在加拿大上市的债券，目前提供 10% 的到期收益率。

今年 FFO 和 AFFO 强劲反弹的专注于美国的小型酒店房地产投资信托基金

American Hotel Income Properties（为简单起见在“AHIP”或“HOT”之后）是一家总部位于加拿大的有限合伙企业，拥有总部位于美国的 AHIP REIT Inc.，后者拥有不同的子公司。

截至 9 月底，美国酒店资产 拥有76家酒店8,580间客房 在 22 个州。

近 40% 的客房位于美国东北部，而组合中最大的品牌是希尔顿 (恒力台) 超过 40% 的房间万豪 (三月) 在投资组合中仅略小一些。

看到 AHIP 在 2021 年的表现有多么强韧，我感到非常惊讶。尽管由于重点是保持资产负债表的健康，在那一年暂停了股息，但 American Hotel Properties 产生了每单位 0.46 美元的摊薄 AFFO。 话虽如此，2021 年 AFFO 业绩的很大一部分（超过摊薄后每股 0.15 美元）是由 不再需要偿还的政府贷款的非经常性影响.

到目前为止，2022 年也将是丰收的一年。 入住率几乎再次达到 2019 年的水平，而 ADR 已经高于 2019 年。

第三季度再次非常强劲。 酒店房地产投资信托报告的 FFO 为每股摊薄后 0.13 美元，这使得今年前 9 个月的 FFO 达到每股 0.37 美元，摊薄后达到 0.36 美元。 这意味着我们很可能预计每单位的全年 FFO 将超过 0.40 美元（因为第四季度应该是较弱的季度之一，虽然我预计 AFFO 为正，但我认为它不会到来任何接近第三季度结果的地方）。 作为参考，2021 年第四季度的 AFFO 约为每单位 0.07 美元。

AFFO 计算包括约 300 万美元的资本支出，导致基本 AFFO 为每单位 0.09 美元（在基本和稀释基础上）。 今年前九个月的每股 AFFO 为 0.27 美元。

American Hotel Income Properties 目前每月支付每单位 0.015 美元的分红，这意味着它目前的分红率约为今年前九个月的 50%。 正如我预计第四季度的结果会更弱，基于每股 0.42 美元的预期 AFFO 的派息率（假设第四季度 AFFO 为 0.06 美元/单位）将约为 43%。 所以分发应该是安全的。

由于最近美国立法的变化，我更喜欢债务证券而不是股东

尽管 10% 的分配收益率很高，而且 AHIP 的交易价格是其 AFFO 的四倍多一点，但我仍然不倾向于购买普通单位。 不幸的是，这种以酒店为中心的合作伙伴关系 似乎属于新的公开交易合伙规则 作为非美国居民，我需要为单位的销售缴纳 10% 的税。 如果我在一年内卖出 25,000 美元的单位，那么无论我是否盈利，我都要缴纳 2,500 美元的税款。

这使得购买这些单位的吸引力降低了（尽管我没有排除这种可能性，因为这些单位的交易价格非常低 AFFO 倍数），但我开始关注债券，这些债券也在加拿大元上以美元交易交换。

交易为 HOT.DB.V，这些债券将于 2026 年 12 月 31 日到期，收益率为 6%。 但由于债券的交易价格仅为面值 87 美分，因此到期收益率约为 10.02%。 非常有吸引力，特别是因为它是一种债券，因此是一种优先于普通单位的负债。

但当然，如果合伙企业面临倒闭的风险，10% 的 YTM 毫无用处。 截至 9 月底，AHIP 已 1700 万美元的无限制现金, 1620 万美元的短期债务和 6.81 亿美元的长期债务（注：未偿可转换债券总额为 5000 万美元）。 这意味着净债务头寸约为 6.9 亿美元，包括可转换债券的全部面值。 这不包括受限制的现金（4400 万美元），也不包括近 500 万美元的物业销售净影响。

这意味着基于酒店资产账面价值的 LTV 比率约为 69%。 这是天价，但请记住，酒店资产的累计折旧已超过 2 亿美元。 资产的总账面价值（账面价值 + 折旧 + 减值费用）约为 1.4B 美元，这使得净负债率略低于 50% 且总负债率略高于 50% 时更易于承受。

现在的问题是 US$1.4B 的总账面价值有多可靠。 尽管除非有官方的公允价值估计，否则我通常非常不愿意使用总账面价值，但我明白为什么 American Hotel Income Properties 的 1.4B 美元估值实际上是有道理的。

第三季度的净营业收入约为 2470 万美元，今年前 9 个月的 NOI 为 6880 万美元。 即使第四季度的 NOI 仅为 2000 万美元，总 NOI 也将约为 8900 万美元，NOI 收益率为资产总值的 6.35%。 这有点偏低，但如果 2023 年将是又一个强劲的年份，这可能是合理的。

还要记住，如果 AHIP 将其分配保持在每月 0.015 美元不变，它将以约 2000 万美元的价格在 AFFO 中每年保留约 0.24 美元。 这将立即有助于将 LTV 比率每年降低约 143 个基点。 此外，最近的资产出售与账面价值有些一致：俄克拉荷马州的四项非核心酒店资产组合是 以 2630 万美元售出 并且 AHIP 必须在此次销售中记录 440 万美元的减值费用，表明这些物业的销售价格比账面价值低 14%，而且很可能比总账面价值折扣更大。

这意味着我对使用酒店的总账面价值有点“怀疑”，但我确实承认 AHIP 正在采取正确的步骤来减少其净债务和总债务。 这与保留现金相结合，应该可以让 REIT 看到其基于总账面价值的 LTV 比率到明年年底降至 50% 以下，但基于账面价值的 LTV 比率将保持在相当高的水平。

投资论文

我对普通单位不太感兴趣，尽管根据 AFFO 结果看到它们的交易倍数非常低，但我认为拥有债务可能没问题。 当然，可转换债券的排名次于所有银行债务，因此如果 AHIP 下降，即使是可转换债券也可能无法全额偿还。 话虽这么说，我喜欢合作伙伴将债务水平降低到 GBV 的 40-50% 的计划，我希望我们会看到债务水平向该范围的低端移动。

2024 年对 AHIP 来说将是有趣的一年，因为它需要为 2.2 亿美元的债务再融资。 提醒一下，可转换债券将于 2026 年到期，这意味着总债务中将近 2.4 亿美元在可转换债券到期日之后到期。 我希望 AHIP 能够在债务到期时对其进行再融资，尽管这样做的平均利率可能会上升。 这将对 AFFO 和保留现金的能力造成压力，但部分资产出售也应该释放额外的现金。

我在 AHIP 的可转换债券中持有非常小的投机头寸。 如果资产负债表变得更安全一些，我会考虑增加这个头寸，但就目前而言，我对我的小头寸感到满意。

编者注：本文讨论了一种或多种不在美国主要交易所交易的证券。 请注意与这些股票相关的风险。