美国银行在 2023 年展望中选择工业、自助仓储、高级住房房地产投资信托基金（纽约证券交易所代码：WELL）

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加莱努·米海

美国银行证券分析师杰弗里·斯佩克特 (Jeffrey Spector) 制定了 2023 年 REIT 投资策略，尽管房地产在经济低迷期间的表现历来不佳。许多策略师和经济学家预计明年会出现经济衰退，因为美联储在其抗通胀运动中继续提高利率。

Spector 在最近给客户的一份报告中写道：“我们确实看到了优质房地产投资信托基金的牛市案例，美国银行投资策略推荐 1H23 的长期债券和 2H23 的长期股票。” “在我们看来，高质量的 REITs 提供了一个很好的组合，因为它们是具有类似债券特征的股票。”

美国银行经济学家预计，温和的衰退将从第一季度开始到第三季度结束，失业率将在 2024 年第一季度达到 5.5% 的峰值。Spector 指出，REIT 的基本面通常会滞后经济四到六个月，因此需求疲软可能不会在 2024 年出现该行业到 2024 年年中。

“因此，我们认为 23 年的指引将更加保守，范围很广，这是另一个需要关注的关键风险，”他写道。美国银行对 2023 年房地产投资信托基金的盈利预期低于华尔街的普遍预期。预计还会进一步削减。

他说，随着金融环境收紧，交易量将保持低位，“我们可能要到 2H23 才能发现价格。” 尽管如此，随着私人杠杆所有者面临现金紧缩，优质房地产投资信托基金将看到更多机会。 Spector 建议投资者关注 23 年的质量和收入。

关键的优质房地产投资信托基金特征是；面对经济衰退时的弹性定价；基于长期增长动力的多年盈利可见度；强大、灵活的资产负债表；可见且高于平均水平的分销增长；以及全球资金流入的最高前景导致相对稳定的资产价值和更稳定的上限利率，尽管利率较高。

美国银行的 Spector 表示，按行业划分，工业、制造住房、自助仓储和高级住房在关键标准上表现最佳。他写道：“我们相信，基于多年的长期增长动力，这些行业将在 23 年展现出最具弹性的定价能力，并提供最佳的盈利可见度和分销增长。”

以下是他按行业分类的选股以及他对这些股票的评价：

单户出租：American Homes 4 Rent (纽约证券交易所：AMH)，拥有第二大单户出租房屋组合，将受益于有限的单户住宅新供应和人口顺风。 “随着抵押贷款利率上升，我们预计对单户住宅的租赁需求将加速增长，因为相对而言，房屋所有权变得不那么有吸引力了。”
自存储：CubeSmart (纽约证券交易所：立方体)，凭借高质量的投资组合和对纽约市的大量敞口，在 2023 年的盈利增长方面筛选出同行中的佼佼者，并以最低的 2023 年 PEG 和 PEGY 比率获得具有吸引力的估值。 “鉴于其高密度、独特的人口结构和强劲的需求顺风，我们将纽约市场视为持续增长的关键催化剂。”
办公室：公司办公室财产信托（纽约证券交易所：OFC)，在华盛顿特区和亚拉巴马州亨茨维尔地区拥有一系列高安全性办公楼和数据中心，主要服务于联邦政府和国防承包商租户。 “我们预计 OFC 的建筑和开发项目的需求和租户保留率在地缘政治和经济风险不断增加的写字楼同行中表现最佳。”
工业：普洛斯（纽约证券交易所：可编程逻辑器件)，拥有全球最大的工业投资组合和房地产基金业务，在工业房地产投资信托基金领域也拥有最强劲的资产负债表，应该会受益于电子商务需求和美国制造业的回暖。 “我们预计 PLD 将继续产生行业领先的 SS NOI 增长 +8%，因为它在可用性低的情况下保持强大的定价能力，并且其市场筛选具有比同行更强的租金增长前景。”
零售：摄政中心 (纳斯达克：注册)，第二大露天购物中心房地产投资信托基金，主要专注于人口众多的以杂货店为中心的中心。 “我们相信 REG 将继续受益于强劲的零售环境，因为零售商将继续升级商店足迹并扩展到最主要的购物中心。” 此外，REIT 预计未来五年每年的项目支出为 1.5 亿美元至 2 亿美元。
活动房：Sun Communities (纽约证券交易所：隋) 收购、经营、开发和扩建预制房屋和休闲车社区和码头。 “SUI 在 2023 年的 REITs 中处于独特的地位，因为它提供了加速增长率的指导。管理层也非常专注于管理整个组织的费用。”
医疗保健：保健（纽约证券交易所：出色地)，拥有和开发高级住房、熟练护理/急症后和医疗办公楼，随着高级住房从大流行中恢复，它处于加速入住率增长的有利位置。 “在我们的覆盖范围内，WELL 对高级住房运营资产的敞口最高，并且根据我们的人口分析，拥有最佳定位的投资组合。从长远来看，随着婴儿潮一代继续老龄化，人口趋势是有利的。”