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“我们还有很长的路要走，在我们达到足够限制性的利率水平之前，我们有足够的基础来覆盖利率……我们将坚持到底，直到工作完成，”鲍威尔在公布美联储第四次利率决议后告诉记者连续上调四分之三 联邦基金利率.
这并不是建筑商和抵押贷款经纪人希望听到的。
一方面，这次最新的徒步旅行不应该发送 抵押贷款利率——金融市场在预期的金融状况变化之前定价——飙升。 另一方面，这次额外的加息也意味着金融市场不会导致抵押贷款利率暴跌。
鲍威尔在新闻发布会上承认，持续的量化紧缩意味着美国房地产市场仍有更多的痛苦等待着。
鲍威尔对记者说：“住房受到这些高利率的显着影响。” “房地产市场需要恢复供需平衡。 我们很清楚那里发生了什么。”
这到底是什么意思呢？
为了更好地了解在哪里 房地产市场低迷 可能会在 2023 年到来，让我们更深入地了解美联储最近的评论。 这是五个大要点。
一、美联储房市“重启”让我们陷入“困境” [housing] 更正”
“我们看到 [home] 在过去的几年里，价格非常非常强劲地上涨。 所以现在情况发生了变化……我想说，如果你是购房者，或者想要买房的年轻人，你需要一点 重置. 我们需要回到一个供需重新融合的地方，通胀再次下降，抵押贷款利率再次处于低位，”鲍威尔今年夏天对记者说。
当时，鲍威尔承认他不确定“重置”将如何影响房价。 然而，快进到 9 月的会议，鲍威尔承认美联储的政策举措已将美国房地产市场推向了低谷。 “难以纠正。”
根据 穆迪 分析首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）表示，住房调整是指美国住房市场（抵押贷款利率定价为 3%）在利率飙升的情况下朝着平衡发展的时期。 与股票市场不同，房屋销售的急剧下降对房屋调整的影响最为强烈。 也就是说， 赞迪表示，此次调整也将给房价带来下行压力.
2. 美国房价自 2012 年以来首次下跌——美联储表示可能变成“实质性”下跌
今年 6 月，鲍威尔表示他“不确定”是否 抵押贷款利率飙升 将转化为较低的房价。 但周三，鲍威尔说：“在这个国家的某些地方，你 [now] 看到房价下跌。”
数据支持他。 最新阅读 凯斯-席勒全国房价指数 显示美国房价在 6 月至 8 月期间下跌 1.3%。 那是 自 2012 年以来全国首次下降.
“虽然这 [housing] 市场调整可能相当温和，在市场正常化之前，我不能排除需求和房价大幅下跌的可能性，” 美联储理事克里斯托弗·沃勒在肯塔基大学对听众说 在十月。
沃勒接着说，这可能会导致房价“实质性”下跌。
“实质性”修正到底有多大？ 沃勒没有详细说明。
3.大流行的需求热潮已经结束
就在政策制定者在 2020 年春季以两位数的失业率挽救经济之际，美国房地产市场已经进入繁荣模式。
这种繁荣是由住房需求激增引起的。 富裕的都市人想要第二套房子来帮助他们逃离封闭的城市。 远程工作者意识到，他们最终可以深入郊区，或者进入更实惠的市场。 与此同时，投资者意识到房价上涨和历史低位的抵押贷款利率相结合意味着他们可以在房地产市场上大赚一笔。
“我们表明，美国的 COVID-19 房地产热潮是由需求增加推动的……由于新建筑通常占供应量的 15% 左右，我们的估计意味着新建筑必须增加大约 300%以吸收大流行时代的需求激增，” 今年夏天美联储研究人员写道.
现在一切都结束了。 面对飙升的抵押贷款利率，这种需求热潮消退了。 二套房购买量下降。 脚蹼叫超时。 一些潜在买家被召回办公室。
这种历史性的需求回落可以帮助房地产市场实现鲍威尔的“平衡”目标。 通过暂时让买家靠边站，美联储可以为库存提供向上调整的喘息空间。
4.美国抵押贷款支持证券市场仍然“破碎”
任何时候 美联储进入抗通胀模式，抵押贷款利率上升。
也就是说，抵押贷款利率上涨的幅度——利率在过去一年从 3.09% 跃升至 7.3%——让整个行业措手不及。 从历史上看，抵押贷款利率比 10 年期国债收益率（目前为 4%）高出约 1.75 个百分点。 目前，这一差距约为 3 个百分点。 原因？ 随着美联储放弃购买抵押贷款支持证券，投资者——他们假设新借款人将在未来再融资，从而降低回报——并不急于购买 MBS 证券。
美国国债收益率和抵押贷款利率之间的这种差异使一些分析师声称 “MBS市场被打破了。”
虽然美联储尚未就利差公开发表评论，但鲍威尔在 6 月份确实表示，他预计抵押贷款利率最终会下降。 是什么原因造成的？ 如果美联储成功控制通胀，它可能会撤回加息。 更高的利率也有可能将我们推入衰退，进而促使美联储降低利率。
5. 房价的“实质性”下跌不应引发类似 2008 年的金融危机
与 2006 年开始的房市调整不同，鲍威尔预计不会 2022年修正 引发金融崩溃。
“从金融稳定的角度来看，我们在这个周期中没有看到大金融危机之前所看到的那种糟糕的承销信贷。贷款人对住房信贷进行了更加谨慎的管理。这是一个非常不同的情况 [in 2022]它没有潜力, [well] 它似乎没有提出金融稳定问题。 但我们确实明白 [housing] 是我们政策影响非常大的地方，”鲍威尔周三表示。
美联储理事沃勒早在 10 月份也发表了类似的信息。
“尽管存在风险 材料修正 在房价方面，有几个因素有助于减少我对这种修正会引发一波抵押贷款违约浪潮并可能破坏金融体系稳定的担忧，” 沃勒在肯塔基大学告诉观众. “其中一个原因是，由于 2010 年代抵押贷款承销相对紧张，如今抵押贷款借款人的信用评分普遍高于上次住房调整之前的水平。 此外，上一次更正的经验告诉我们，大多数借款人只有在他们的收入受到负面冲击时才会违约，而且他们的抵押贷款还不够。”
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