购买第二套房子的终极指南

有很多理由想要第二个家。 无论您是要跨入房地产投资领域，还是需要一处可以每月产生现金流的房产，或者您只是需要一个避暑的地方，第二套房子都是经典“自由”生活方式的中流砥柱。

然而，购买另一处房产是一项严肃的财务承诺。 如果购买一套房是您可能进行的最大的金融交易之一，那么购买第二套住房也可能是最大的一笔交易。 因此，在购买第二套住房之前，计算一下您是否有能力负担购买成本和维护费用，这在经济上是有意义的。

因此，无论您是想寻找完美的海滩度假胜地、大城市附近的通勤住宅，还是出租房产以开始房地产投资组合，您都需要有关如何购买第二套住房的最佳建议。

本文探讨了获得第二个住宅物业所有权的必要步骤。 您将学习如何选择地点、寻找融资和完成交易。

第二套房子什么时候是一项好的投资？

在您的主要住所之外购买房屋有多项经济利益。 我们将在下面列出它们。

现金周转

在您不住在那里的时候将您的第二套房子作为短期租金出租或作为长期租金出租是开始房地产投资和开始建立现金流的好方法。

欣赏

尽管房地产市场经历了起起落落，但总体趋势表明，从长远来看，房地产价值会升值。 这意味着从长远来看，您可以期待健康的升值速度，悄悄地建立您的净资产。

税收优惠

购买第二套房子意味着您可以获得多项税收优惠，从而减少您欠美国国税局的税款。 例如，您可能有资格获得抵押贷款利息减免或财产税减免。

然而，在出于税收目的考虑购买第二套住房之前，获得合理的财务建议是明智的。 有关房地产投资的财产税法可能会发生变化。 根据您占用额外房产的天数，美国国税局可能会将其视为第二套住房或投资房产，每一种都有不同的税收影响。

你能买得起多少房子？

在购买第二套房子之前，评估您的财务状况至关重要。

例如，您可能需要有资格获得第二套住房抵押贷款。 有足够的收入和储蓄来支付意外开支也很好。 例如，如果您有长期空缺，您会怎么做？ 如果利率上升，你还能支付抵押贷款吗？ 拥有出租物业还需要考虑额外费用。

第二套房子的抵押贷款要求

抵押贷款人通常要求第二套住房的首付款更高，最低信用评分更高，并且会提供更高的利率。

建议您首付10%以上，手头现金充足。 还有许多贷方要求您至少在一年中的部分时间住在该物业中。

计算债务收入比 (DTI) 要求

抵押贷款的批准始终取决于债务收入比要求。 例如，如果您要购买第二套住房，您通常需要低于 45% 的 DTI 才能获得第二套住房抵押贷款的预先批准。

以下是计算您的债务收入比的快速方法：

• 将您的每月账单相加，包括抵押贷款付款、信用卡付款和其他债务付款。
• 将金额除以您的每月总收入（税前收入）。
• 结果是显示您的 DTI 的百分比——数字越低，您对抵押贷款人的风险就越小。

度假屋与投资物业

了解度假屋与投资物业之间的区别至关重要。 例如，税收优惠、融资和抵押贷款选项因您的家庭用途而异。

一般来说，度假屋是指您出于享受目的或在该物业中居住时间比租用时间少 10% 的度假屋。 另一方面，当租户在一年中的大部分时间里居住时，第二套住房就变成了投资房产。

如何购买第二套房子

购买第二套住房需要与购买主要住宅时相同的尽职调查和财务计算。 但是，运行成本、抵押贷款选择、贷款支付和维护费用可能比您当前的房屋高得多。

考虑购买和拥有第二套住房的所有成本

在您决定购买第二套住房之前，先计算一下这些数字是至关重要的。

以下是一些需要考虑的费用：

• 财产税： 您将必须为主要住所等次要财产缴税。 但是，根据您的纳税状况，您可能有资格获得财产税减免。
• 维护： 维护第二套住房的成本相对较高，因为您通常依赖第三方承包商。 例如，物业管理公司、草坪服务、紧急维修和保养会影响您的收入来源。
• 公用事业： 作为租赁协议的一部分，长期租户通常会支付水电费。 但是，对于度假屋的短期租赁，您必须计算能源费用。 例如，在冬天，室内环境温度对于防止潮湿和霉菌问题是必要的。
• 保险： 为第二套住房投保的费用高于您的主要住所。 此外，根据房产类型（度假屋或投资房产），您必须在不同的保险选项之间做出选择。 例如，某些海滩度假村可能需要危险保险。 出租物业的保险比第二套住房的保险要贵。

探索您的融资选择

成功的房地产投资取决于获得正确的融资选择。 但是第二套住房的抵押资格会比你现在的抵押贷款更严格。 此外，贷款选择取决于投资物业或度假屋的特定信用评分要求。

巨额贷款或常规贷款是购买第二套住房时最常见的两种融资选择。

• 常规贷款： 要获得传统贷款的资格，您必须满足 Freddie Mac 和 Fannie Mae 规定的收入和首付要求以及 FHFA（联邦住房金融管理局）规定的限制。 但是，此类贷款对第二套住房有两个限制：
  • 您的信用评分必须至少为 620。但是，信用评分越高越好，以获得最佳利率。
  • 一年内出租房屋的时间不得超过六个月； 否则，它被归类为投资性房地产。
• 巨额贷款： 也称为不合格的传统抵押贷款，此贷款选项可用于为购买房地产提供资金。 以下是获得巨额贷款批准的一些要求：
  • 至少 700 的信用评分（一些贷方规定最低 720 信用评级）。
  • 债务收入比低于45%。
  • 一些贷方要求您有足够的现金来支付 12 个月的抵押贷款付款。

获得预先批准的抵押贷款

在您的房地产投资之旅中尽早获得抵押贷款预批至关重要。 预先批准让您知道您可以为第二套住房支付多少费用。 此外，在完成房地产交易时，融资过程进行得更快。

对潜在的住房市场进行市场调查

与任何房地产投资一样，在购买用于出租或作为第二套住房的房产时，尽职调查至关重要。 因此，您必须对具有坚实投资潜力的房地产市场进行深入研究。

以下是寻找合适房产类型的一些重要提示：

• 确定该物业是用于出租、您的第二居所，还是两者兼而有之。
• 分析您正在考虑的当地的当前市场趋势。
• 研究社区的生活质量、便利设施以及与关键设施的距离。
• 查看五六个可比较的属性以找到最优惠的价格。
• 计算可比属性的平均价格。

购房过程的下一步是寻找当地的房地产经纪人，为您找到理想的第二居所。

找一个有信誉的房地产经纪人

购买第二套房子时，经验丰富的房地产经纪人非常宝贵。 他们将覆盖所有基地，为您的需求寻找最优惠的价格——如果您要在另一个州购买房产，这一点至关重要。 他们还可以处理与卖家的初步谈判，为您节省差旅费用和时间。

即使在当地购买第二处房产，一个好的房地产经纪人仍然有用。 这是因为他们可以找到满足您生活方式要求的理想房产。 例如，合适的房产类型取决于您是打算购买第二套住房还是投资房产。 或者您想搬到新家并租用您现有的房产？ 在这些情况下，当地房地产经纪人的服务至关重要。

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出价

找到梦想家园后，就该出价了。 您可以与您的房地产经纪人一起制定谈判策略以及出价多少。 这包括销售协议中的意外情况以及您可以支付多少诚意金（首付款）。

您的出价是低于挂牌价还是满足买家的价格取决于房屋价值是否公允以及您对房产的想要程度。 但是，同样，您的房地产经纪人可以指导您完成整个过程。

如果买家接受您的报价，您便开始完成交易。 如果买家还价，您将不得不协商您愿意花多少钱。

关闭

关闭一所房子可能需要 30 到 45 天。 但是，根据抵押贷款申请、房屋评估和房屋检查中的问题，时间可能会更长。 在此期间，交割代理执行所有必要的任务，将财产所有权从买方转移到卖方。

以下是完成房产交易时的必要步骤：

• 开设托管账户： 通常，您的房地产经纪人会开设一个账户，其中存放定金、保证金和贷方的钱。
• 寻找成交代理或房地产律师： 有些州要求您聘请房地产律师来完成交易并提交文件。
• 产权搜索和保险： 此步骤确认财产的合法所有权。 保险可以保护您和贷方免受产权缺陷、留置权或产权负担的影响。
• 房屋估价： 您的贷方会安排对财产进行评估，以确保价值准确无误。 低于上市价格的价值可能会影响您可以借多少钱。 因此，您可能需要与卖家协商较低的销售价格。
• 上门检查： 获得房屋检查员的报告可以让您了解房产的真实状况。 通常，销售合同包含一项应急协议，允许您在发现严重的结构或其他重大问题时退出。
• 最终演练： 您和代理人可以参观房产——通常是在交易结束前 24 小时——以确保一切都准备好出售。 您检查是否已完成所有维修、财产没有损坏且干净。
• 闭馆日： 您成为第二套住房的合法所有者的大日子已经到来。 您在关闭日支付关闭费用和额外费用并签署所有文件。 最后，成交代理安排卖方从托管账户中收取款项。

结论

购买第二套房子是一个令人兴奋的过程，也是明智的财务举措。 但是，为确保第二居所符合您的生活方式要求，请牢记以下几个方面：

• 确定购买第二处房产的原因——是度假屋还是投资房产？
• 确保您有经济能力购买和维护第二套住房。
• 对获得最佳抵押贷款的每一步进行尽职调查，寻找优秀的房地产经纪人，并找到符合您财务目标的房产。

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