购房者信心增强——房地产市场正在反弹吗？

准购房者对抵押贷款利率下降的希望越来越大，而且更多人对现在是购房的好时机充满信心。 房利美购房信心指数，已从 10 月份的历史低点小幅回升。 这些数据来自对大约 1,000 名房主和租户的调查，他们被问及 100 多个关于他们对购房和经济的态度的问题。

美联储表示， 加息步伐放缓 自 12 月数据显示通胀正在放缓以来，一旦利率达到略高于 5%，甚至可能会停止。 与此同时，许多市场已经转移到买家手中， 卖家提供更多优惠和 凯斯席勒指数 显示房价环比下降，但与一年前相比仍处于高位。 越来越多的潜在购房者押注负担能力紧缩将会缓解，这可能是这些变化的结果。 但如果他们的乐观情绪转化为需求增加，那可能会导致价格再次上涨。

更多受访者认为现在是购买的好时机

在购房情绪最低谷时，只有16%的受访者认为是买房的好时机。 但在 2022 年 12 月，21% 的受访者表示现在是购买房地产的好时机。 与此同时，表示现在不是购买时机的受访者比例在 12 月份从 79% 下降到 76%。

红鳍 报告 有早期迹象表明购房情绪有所改善——自 10 月以来，家庭旅游请求和抵押贷款购买申请都有所增加。 不断下降的抵押贷款利率使购房者的典型抵押贷款利率降低了近 300 美元，使更多家庭再次购房成为可能。 但需求的上升尚未导致更多待售房屋。

不断上升的购房情绪指数是否反映了市场状况，或者购房者只是因为抵押贷款支付变得更加负担得起而松了一口气？ 负担得起的抵押贷款的可用性本身并不表示投资的明智时机。 通常最好在库存充足且房价处于最低水平时进行投资。 如果您可以同时获得低抵押贷款利率，那就是锦上添花。 但当然，低抵押贷款利率会增加对房屋的需求，从而导致价格上涨。 同样，如果大多数房主认为价格已经触底并决定现在是进入市场的好时机，那可能会导致价格上涨。

来自顶级公司的分析师同意 房价仍将下跌 在许多市场，但如果购房信心增强，需求可能会成为价格下跌的底线，甚至导致价格上涨。 与此同时，大多数经济学家 不要指望美联储降息 直到 2023 年底，抵押贷款的负担能力仍然是潜在购房者的问题。

最好的购买时间可能在未来——但潜在购房者是否应该等待在很大程度上取决于地点。 比如Redfin经济研究负责人陈钊 说 某些城市的房价，如旧金山和奥斯汀，已经比一年前有所下降。 现在可能是在这些市场采取行动的合适时机，因为价格可能会随着需求回升而回升。

更少的受访者认为现在是出售的好时机

向买方市场的转变也反映在卖方情绪上。 51% 的房主现在认为现在是出售的好时机，低于 2022 年 11 月的 54%。相比之下，2021 年 12 月， 76% 的受访者表示现在是出售的好时机 — 一年可以带来多大的不同。 表示现在不宜出售的房主比例也从 11 月的 39% 增加到 12 月的 42%。

大多数卖家可能希望他们能穿越到抵押贷款利率低而需求高的时候。 届时，卖家可能会收到多次要价。 现在，许多卖家提供抵押贷款利率回购，甚至降低房屋的挂牌价 在市场上停留更长时间. 现在不是搬家的理想时机，尤其是因为房屋销售商面临新房产的高抵押贷款利率。 但可以等待出售的卖家可以期待 2024 年或 2025 年的预期复苏，以及更实惠的价格。

更多受访者预计抵押贷款利率和房价会下降

虽然表示未来 12 个月房价会上涨的受访者比例与 11 月份的 30% 持平，但现在有 37% 的受访者预计房价会下跌，高于 11 月份的 34%。 与此同时，29% 的受访者预计价格将保持不变，低于 11 月份的 30%。 消费者预期的分歧可能部分是由于不同市场对房价的预测存在差异。

预计未来 12 个月抵押贷款利率会下降的受访者比例从 10% 上升至 14%，而认为抵押贷款利率会进一步上升的受访者比例从 62% 下降至 51%。 31% 的受访者预计抵押贷款利率在明年将保持不变。 在这种情况下，许多经济学家也存在分歧。 例如， 晨星 预计美联储将在 2023 年下调联邦基金利率，这将导致抵押贷款利率下降。 但 高盛 预计 2024 年之前不会降息。

工作信心正在增强

平民失业率是 12 月 3.5%，比 11 月份的 3.7% 略有下降。 工作收益 在酒店业和医疗保健行业表现显着，而出现下滑的行业仅出现轻微变化。 消费者情绪反映了强劲的就业市场。 购房情绪指数显示，82% 的受访者不担心失业，高于 11 月份的 78%，而担心失业的比例从 21% 下降至 17%。 尽管如此，许多经济学家认为 值得关注 失业率将攀升。

为什么重要

房利美购房信心指数12月仅上涨3.7点，为61点，仅略高于历史低点。 消费者不像 2022 年上半年那样热衷于购房。不过，即使情绪出现轻微逆转也可能是复苏的早期迹象。 例如，购房信心指数在 2020年5月一个月前 成屋销售 开始反弹。

复苏对购房者来说意味着麻烦

如果之前决定等待的潜在买家现在更有信心，那可能意味着需求略有反弹。 越来越多的潜在购房者将意味着对可用房屋供应的新竞争。 如果购房者的情绪足够高涨，那么在大流行期间变得普遍的竞价战可能会卷土重来，导致在抵押贷款利率仍然相对较高的情况下，价格对买家来说遥不可及。

尽管如此，房地产市场的前景仍然难以预测。 投资者越来越希望 美联储可能实现软着陆. 但如果失业率上升，消费者支出回落，美国仍有可能陷入衰退。 事实上，经济学家现在预测 2023 年经济衰退的可能性为 70%，比前几个月有所增加。 彭博调查.

这种不确定性可能会分裂潜在的购房者。 随着抵押贷款利率变得更实惠，一些人可能会重新回到市场，而另一些人可能会更加谨慎，预计未来价格会下跌。 多数下跌的地方可能在一定程度上决定房价未来的走向。

对于个人购房者来说，能够清楚地意识到市场已经触底将是最理想的情况。 这个人可以在没有竞争的情况下购买并获得最低价格。 问题在于，个人购房者可以获得的大多数市场指标也适用于其他所有人。

对于投资者来说，重要的是要使用尽可能多的数据来保持领先地位。 如果你能战胜趋势并在购买再次流行之前购买，你就能获得回报。 购房信心指数只是一种衡量需求的指标，到目前为止，其上升并未影响销售活动。 但作为早期指标，值得关注，尤其是那些降温最快的市场。

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