路透社出租房屋

作者：Canan Sevgili、Jason Hovet 和 Gergely Szakacs

波兰格但斯克/布拉格（路透社）——随着利率上升和供应有限，越来越多的新兴欧洲人无法拥有房屋，全球和当地房地产投资者正在押注该地区新兴的私人租赁行业。

五年前几乎一无所有，机构住宅房地产市场已经发展到投资者表示住房开始挑战写字楼作为其现金焦点的地步。

总部位于瑞典的海姆斯塔登 (Heimstaden) 东欧投资主管斯坦尼斯拉夫·库巴切克 (Stanislav Kubacek) 告诉路透社：“中欧地区有许多大城市拥有积极的人口和经济动态，但住房市场供应不足。”

“这些都是住宅租赁投资的好成分。”

根据 CMS 和世邦魏理仕的一份报告，2022 年上半年该行业的投资增长了 38%，达到 1.3 亿欧元（1.38 亿美元），主要是在波兰和捷克共和国。

市场参与者表示，更高的收益率和增长空间正在刺激新项目。

丹麦NREP于2021年进入波兰市场，计划未来三年在住宅和物流领域投资约5亿欧元，项目分布在华沙、弗罗茨瓦夫、格但斯克和克拉科夫等主要城市。

NREP 房地产部门首席执行官 Rune Kock 表示：“随着西欧过去几十年的趋势，年轻一代对租房变得更加开放，而现代出租库存的供应非常有限，投资者可以看到一个明显的市场机会。” ，告诉路透社。

旧而拥挤

波兰是该地区最大的经济体，因其在多个大城市不断增长的人口和估计 300 万套住房短缺而脱颖而出，但捷克共和国和潜在的匈牙利也提供了机会。

捷克投资集团 Mint Investments 的合伙人 Radim Bajar 表示，他的 12.5 亿捷克克朗（5481 万美元）基金正在布拉格、布尔诺和比尔森探索项目，目标是明年在其投资组合中增加 300 至 500 套公寓。

“我们目前对变化的速度和市场的变化方式感到惊讶，”他告诉路透社。

“我们相信，在未来 10 年内，这个国家建造的公寓中有三分之二将出售给像我们这样的基金，只有三分之一出售给房主。”

根据欧盟统计局的数据，波兰的过度拥挤率——即房屋没有足够的空间容纳家庭人数——接近 37%，而欧盟的平均水平为 17.5%。

大部分住房存量是共产主义时代的公寓，通常是预制房屋，急需现代化改造。 这对开发商来说是一个优势，他们可以针对越来越多的外籍工人提供高速互联网、健身房和英语租赁等便利设施。

Griffin Capital Partners 的合伙人 Marek Obuchowicz 告诉路透社：“私人房东和机构参与者在租赁质量、稳定性和可预测性等方面存在巨大差距。” “这为 PRS（私人租赁部门）参与者提供了一个有吸引力的切入点。”

** 对于交互式图形：

图表：欧洲城市的私人租赁部门 (PRS) 收益率 (https://www.reuters.com/graphics/PROPERTY-EASTEUROPE/RESIDENTIAL/gdvzqqmkkpw/chart.png)

价格过高

自 2008 年金融危机以来，在经济增长和十年来的最低抵押贷款利率推动下，房价大幅上涨，该地区的人们倾向于拥有而不是租房的传统偏好受到了挑战。

“我们将遵循我们在波兰主要城市投资的战略，”G City Europe（前身为 Atrium European Real Estate）常务董事 Anna Dafna 告诉路透社。 她说，该公司计划在 2023 年第一季度启动一个在华沙建造 500 辆汽车的项目。

Cushman & Wakefield (NYSE:) 的数据显示，目前住宅房地产的收益率比西欧高出 100 到 200 个基点，其中华沙为 5%，布拉格为 4.10%，而柏林为 2.70%，阿姆斯特丹为 3%，而伦敦 3.25%。

人口变化是另一个因素。 Collier’s 在华沙的高级合伙人 Wysokińska-Kuzdra 补充说，乌克兰战争前后移民到波兰加剧了住房短缺，商业服务热潮吸引了需要更高质量公寓的外国工人。

“许多机构投资者希望获得先发优势并进入，”Wysokińska-Kuzdra 告诉路透社。

去年整个地区的利率急剧上升已经让一些潜在的购房者望而却步。 开发商的建设成本正在飙升。 乌克兰战争也带来了不确定性，因此一些投资者只关注完成当前项目。

但投资者和分析师表示，根据普华永道最近的一份报告，这些只是昙花一现，不会使波兰的市场到 2028 年增长两倍，达到 63,000 多套。

德国的 TAG Immobilien AG 在其第三季度报告中表示，它计划加快在波兰的住宅资产建设，而总部位于布达佩斯的 Flatco Kft 正在布达佩斯寻找潜在的收购对象。

“需求就在那里，”Flatco Kft 的首席执行官 Marta Jacoby 告诉路透社。

($1 = 0.9406 欧元)

($1 = 22.8040 捷克克朗)

（Michael Kahn 撰写和补充报道，Catherine Evans 编辑）