跳过房地产，转而购买房地产投资信托基金

联合制作 PendragonY。

当您努力工作以积累资产时，不乏为您提供投资“机会”的人。 拥有房地产并将其出租是一种有很多支持者吹捧的资产类别。 每周广播节目、杂志 文章和书籍都在谈论通过投资各种出租物业来产生令人印象深刻的收入流是多么容易。 你听说过有关如何通过房地产独立致富的“研讨会”广告。 虽然“快速致富”作为一条有效的广告语过于夸张，但从本质上来说，不乏会告诉您您将通过房地产致富的人。

我们经常将只看到结果的职业浪漫化。 人们梦想成为好莱坞明星、宇航员、体育明星、医生、总统或房东。 然而 这些梦想往往集中在感知到的利益上——财富、名望和酷的因素。 我们很少考虑为实现崇高梦想而付出的艰苦努力。

我自己的经验（尤其是我妻子的经验）表明，直接拥有房地产不仅不像许多人声称的那么容易，也不是一项“安全”的投资。 成为任何规模的房东都不是被动的活动。 这是一份全职工作，或者两份……或者三份。 是的，当房东可以赚很多钱，但这是一份职业。 这需要大量的时间和工作。

REITs（房地产投资信托基金）提供了一种投资房地产和出租物业的方式，同时减轻了直接拥有房地产可能产生的许多问题。 房地产投资信托基金的回报通常不如直接拥有房地产的回报那么可观。 我认为 REIT 投资的风险降低、安全性增加以及更加被动的活动更适合不寻求第二职业的投资者。

与承诺为您完成工作并利用“独家”机会筹款的众多团体相比，公开交易的房地产投资信托基金具有强大的竞争优势，更容易获得，流动性更大。

直接拥有房地产的风险

规模是房地产投资信托基金将击败大多数其他房地产投资选择的一个领域。 很少有投资者会拥有数百万美元来购买房产，而即使是小型房地产投资信托基金也很容易拥有 1 亿美元或更多。 较大的房地产投资信托基金通常拥有数十亿的财产。

这种规模让 REITs 能够在最好的位置抢到最好的房产。 通过获得更便宜的债务和更容易获得股权，房地产投资信托基金能够从更小的利差中获利，并获得比规模较小的竞争对手更多的利润。

这种规模还意味着 REIT 可以为其财产聘请专门的经理。 个人投资者将自行管理，聘请管理公司（他们将成为众多客户之一），甚至聘请兼职经理。 我的妻子通过为客户管理几个露天购物中心来补充她作为房地产经纪人的收入。

垃圾是 REIT 投资者永远不必担心的事情。 但是，如果您是正在使用的房地产的所有者，那么它将产生垃圾，必须将其收集并从财产中清除。 即使租户对此负责，作为业主，最终的责任是你的。 因此，您需要花费时间，有时还需要相当多的麻烦来确保垃圾得到处理。 例如，在我妻子管理的露天购物中心，她必须监控租户是否正在使用提供的垃圾箱，以及垃圾箱是否有足够的空间（并且经常被清空）。 有几次，当垃圾箱损坏或磨损时，她不得不更换垃圾箱。

租户是 REIT 投资者永远不必处理的另一个因素。 但个人投资者将不得不与租户打交道，即使他们只是雇人来做所有这些工作。 事实上，并非所有租户都是好租户。 有些人会迟交租金。 有些人甚至可能完全停止支付租金。 所有租户最终都需要修理一些东西。 这将需要您的金钱和时间。 规模化再次成为一项主要优势。 在 5 处房产的投资组合中，其中一处的空缺是一笔巨大的交易，能够完全摧毁任何获得正回报的希望。 这是很容易发生的事情，即使是在一个伟大的经济体中。 在 100 多处房产的投资组合中，根据房产类型和条件，您可以预计在任何给定时间都有 3-8% 的空置率。 职位空缺将反映平均水平，而不仅仅是运气。

租金收取也不是 REIT 投资者关心的问题。 虽然他们需要监控收取的租金，但他们并不参与实际收取租金。 个人投资者需要安排收取租金。 这实际上是我妻子最耗时的任务之一。 她经常每个月都要去物业好几次收房租。 除此之外，她还不得不上法庭（至少每年一次）向拖欠房租的租户收取租金或驱逐他们。

我们不应该忘记除雪、管道问题、电力问题和暴风雨破坏等问题。 拥有和管理出租物业并不是真正的被动投资。

因此，既然我们已经研究了一些导致直接持有房地产不如其支持者所声称的那样令人满意的问题，那么我们如何才能在避免这些陷阱的同时获得房地产的好处呢？ 让我们看几个例子。

Cohen & Steers 优质收益房地产基金 (RQI) – 收益率 7.1%

在被动投资中，想法是做尽可能少的工作。 在选择 REIT 时，有许多选择专注于各个行业。 这要求投资者监控哪些行业表现良好，哪些行业有望在未来表现良好。

多元化是增加收入流安全性的重要策略。 或者投资者可以购买封闭式基金或 CEF，并让专业人士计算出要拥有的 REITs 的组合。 最重要的是，封闭式基金以比大多数散户投资者更低的成本获得杠杆，以及对杠杆的专业管理。

Cohen & Steers 是我们最喜欢的 CEF（封闭式基金）经理之一，它在 REIT 领域提供了非常好的 RQI 产品。 RQI 提供对最高质量房地产投资信托基金的杠杆敞口： 来源。

这些房地产投资信托基金大多使用“三网”租赁。 这意味着房地产投资信托基金的租户要承担大部分财产层面的费用。 鉴于最近的高通胀，这意味着租户必须承担大部分因通胀而增加的成本，而房地产投资信托基金则获得更高的租金。 随着租约的更新，通货膨胀将继续推高租金。

分配已完全涵盖在收入和收益之间。 不仅分配在 2022 年得到了完全覆盖，而且 RQI 不得不发布特别分配，因为它没有达到每月 8 美分的最低分配要求。 这是一个慷慨的 7% 的收益率.

战神商业地产公司 (英亩) – 收益率 12.2%

投资房地产的一种方式是直接拥有并出租。 另一种选择是成为贷方并拥有抵押贷款。 ACRE 是一家为商业地产提供抵押贷款的房地产投资信托基金。 ACRE 不收取租金，而是从贷款利息中获利，如果借款人违约，还可以选择取消抵押品赎回权。

最好的部分是他们98%的贷款都是浮动利率贷款。 按常理来说，在利率上升的时候，浮动利率贷款的收入会增加。 靠浮动利率贷款赚钱的公司的股价也应如此。

然而，去年 ACRE 的股价下跌了约 16%，尽管他们的收入有所增加。 加上对到 2023 年底才到期的债务成本的对冲，去年的利率增加了收入，并且应该继续这样做，直到今年晚些时候利率稳定下来。 来源.

以每季度每股 33 美分 + 过去 8 个季度追加 2 美分计算，收益率为 11.8%。 对于被动收入来说，这是一个非常慷慨的收入来源。 随着收益的增加，今年很有可能提高股息。

ACRE 将于 2 月 15 日星期三上午报告收益。

结论

有一千种在房地产上赚钱的方法和一百万种在房地产上赔钱的方法。 如果你正在寻找一份职业，我祝你一切顺利。 对试图从投资者那里筹集资金的团体要特别谨慎。 有些投资是可以成功的，但它们的风险通常比您预期的要高。

公开交易的房地产投资信托基金为散户投资者提供了从房地产中获益的途径。 他们有规模、专业知识和获得资本的机会。 与大多数非公开投资选择相比，所有这些都具有竞争优势。

对于投资者而言，上市公司的流动性使得投资选择更加灵活。 相比之下，直接拥有房地产可能需要数月甚至数年才能退出。 非公共投资集团通常会限制您提取资金的能力。 即使像 Blackstone 的 BREIT 这样的大型非交易 REITs 也可以而且将会暂停提款请求。

RQI 是广泛接触公开交易的股权房地产投资信托基金的绝佳选择。 ACRE 是投资商业抵押贷款的一种选择，我们预计在这种利率环境下收益会迅速增长。

收入法旨在提供不断增长的收入流，以便您可以享受退休后做自己喜欢做的​​事情。 也许您想一边喝着冰茶一边在门廊看日落，参加一些舞蹈课以便在雨中跳得更好，享受游轮之旅，或者乘坐房车环游全国。 这意味着您需要不需要每天维护的投资。