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房地产价格根据供求情况波动，但由于人口、经济和政策变化影响着市场，所以几乎不可能知道会发生什么。
例如，在 COVID-19 大流行之前，经济学家并未预测商业房地产会出现低迷。 现在，摩根士丹利的首席经济学家 警告 一场比 2008 年金融危机更具破坏性的崩溃。 另一方面，意想不到的收获也很常见。 2020 年 5 月，Zillow 预料到的 房价和房屋销售下降，随后在 2021 年缓慢复苏。但相反， 购房热潮 导致价格在2020年结束前飙升。
随着市场的不断变化，一年看起来不错的投资在下一年看起来可能是一个糟糕的选择。 但即使存在所有不确定性，作为投资者，您始终可以依赖房地产中的一些经久不衰的真理。 理解这些原则可以帮助您更有信心地应对不断变化的形势。
1. 尽职调查对每笔交易都至关重要
“在你投入任何资金之前，必须始终进行尽职调查，”他说 布拉德利·沃伦, Real Estate Bees 的战略房地产投资顾问。 “这是大多数人未能做到的，这也是他们在投资房地产时赔钱的原因。” 它从市场分析开始，以确保在您查看房产之前市场是可行的。
您可能需要分析市场租金或建筑成本，并从物业管理公司或承包商那里获得估算，以形成投资回报率假设。 尽职调查还包括在评估交易的整体绩效时分析财产税和房主保险，并扩展到检查实物资产——例如，除了标准的房屋检查外，您可能还需要进行霉菌检查。 你越彻底，你的投资风险就越小。
沃伦还说，要查看任何你寻求房地产投资建议的人的往绩记录。 “这些大师中的很多人通过销售他们关于如何投资房地产的课程赚到的钱比他们实际投资房地产赚的钱还多，”他说。 尽职调查包括收集参考资料和评估潜在导师过去的成功和失败。
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2. 位置，位置，位置
这可能是不言而喻的，但位置就是房地产的一切，根据 克里斯蒂娜·莫拉莱斯，在多个市场拥有 20 年经验的房地产经纪人。 正确的位置可以产生高于平均水平的现金流和升值。
寻找经济增长和文化繁荣的城市，并确定安全且拥有附近便利设施和绿地的社区。 即使在同一个社区内，一处房产也可能比另一处房产更能获得高回报。 变得超本地化，并考虑房产是离高速公路太近还是离公园太远。
3. 房屋价值回归均值
房价往往遵循均值回归原则。 在一段时期的价格快速上涨之后，房屋价值往往会下降，直到达到该市场的统计长期平均值。 如果某个市场的价格呈指数级上涨，那么该市场的价格很可能会下跌。 这就是为什么价格预计 跌倒最多 在像奥斯汀和菲尼克斯这样的大流行新兴城市，由于新居民的涌入和其他因素，房价飙升。
好消息是升值时期的房价涨幅普遍 更明显 而不是在基本价值低迷期间房价下跌，或者随着时间的推移该市场的典型情况。 投资者可以利用这些知识在价格低时买入，等到价格高时卖出。 当然，对个别市场的了解也很有帮助，因为与线性市场中的房价相比，旧金山等周期性市场的房价与均值的差异往往更大。 但无论您打算在哪里投资，请记住涨必跌。
4. 好的投资需要预先的退出策略
“在你投资之前要清楚你的退出策略，”沃伦说。 这是因为了解这是一项短期投资还是长期投资会改变您的方法以及什么才是划算的交易。 莫拉莱斯说，无论您打算将房产租用数十年还是尽快转手，购买时都要考虑到销售情况。 “要有先见之明，有一天你将不得不卖掉它，”她说。 “作为投资者，哪些因素会吸引租户入住该房产，或者哪些因素会吸引买家购买您的翻转房产？”
5. 你在任何市场都需要一个好的房地产经纪人和贷款合作伙伴
“在任何情况下，您的房地产经纪人和贷款合作伙伴的价值都起着至关重要的作用，”莫拉莱斯说。 你可能认为在买方市场不需要中介，但不管条件如何， 建立合适的团队 是必不可少的。 莫拉莱斯说，当人们不去采访潜在的房地产经纪人时，他们经常会遇到麻烦。 她说要问问题，例如：
- 你从业多久了？
- 你愿意与投资人合作吗？
- 您有与投资者合作的经验吗？
- 你知道这个地区吗？
- 如果我需要承包商，有哪些可用资源？
- 你的谈判风格是什么？
- 从教育的角度来看，我对你有什么期望？
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6. 即使有最好的租户，也会有冲突
根据租房者保险公司 Lemonade 的一项调查， 36% 的房东 说他们讨厌他们的一些租户。 即使您筛选租户并与他们建立良好的关系，您也应该预料到一些纠纷。 对于谁负责维修可能存在分歧。 这可能是违反导致紧张的社区规则。 重要的是在协作解决问题的同时保持开放的沟通和透明。 这可以防止冲突成为代价高昂的法庭案件。
七、房价周期长
房价通常会经历四个阶段： 复苏阶段，即价格处于最低点。 扩张阶段，就业增长促进了对房屋的需求，导致房屋供应不足。 过度供应阶段，通常是试图满足需求的结果，最后是衰退阶段。
这些价格周期很长，价格从低谷到高点通常比从高点跌到低谷需要更长的时间。 从价格底部到前一个价格峰值的中位数为 6.7岁 整个大都市地区，但从高峰到高峰的整个价格周期可能会持续数十年。 一些市场比其他市场承受更长的价格周期。 例如，在 477个美国城市，房价仍落后于 2000 年代初期房地产繁荣高峰期的水平。
值得注意的是 国家经济研究局 在美国历史上只记录了几十个商业周期，高峰到高峰的持续时间差异很大，而且每次经济衰退的情况都很独特。 因此，很难自信地预测经济将如何应对不同的驱动因素。 即使在跟踪影响经济行为的众多变量时，经济学家也无法预测大部分衰退，而且往往在预测其严重程度时错过了标记，根据 国际货币基金组织.
即使投资者留意警告信号，也并非总能确定复苏阶段（有利的买入时机）。 但有一种模式是一致的，那就是房价周期的持续时间延长。 换句话说，如果您在价格处于顶峰时在周期性市场中购买房产，那么如果您想获得升值，就需要一定的耐心。
8. 多元化是抵御衰退的关键
如果你买了一栋变成摇钱树的多户住宅楼，你可能会想在同一地区购买更多的多户住宅楼，但这是不明智的，除非你已经拥有一系列房地产资产，比如仓库、假期房地产、房地产投资信托基金和空置土地。
即使您的知识和经验只涉及一种特定类型的资产，您也应该分散投资。 “在许多不同的领域都有一些钱，”沃伦说。 “了解更广泛的投资策略，所以如果你的一项资产下跌，希望其他资产会上涨。” 您不仅应该寻求通过主动和被动机会在房地产领域实现多元化，还应该持有股票和债券等非房地产资产。
9. 一切都与厨房和浴室有关
“厨房和浴室仍在销售。 这可能是吸引某人回家的第一件事，”莫拉莱斯说。 小型厨房改造的平均投资回报率约为 71%，根据 成本与价值报告 来自重塑杂志。 另一方面，过时的厨房和浴室会阻止买家。 其他买家必备品可能取决于位置。 莫拉莱斯说，例如，人们正在俄亥俄州寻找地下室，而没有地下室会使您的买家群体减少一半。 停车和隐私也可能成为交易破坏者。
“当您打算投资房产时，无论市场周期如何，都要考虑其适销性，”莫拉莱斯建议道。 很多时候，当没有库存时，人们会陷入情绪之中。 但你可能不会在同一个市场上出售，所以要考虑下一个人对房产的反对意见。”
10.房地产永远不会是一个完全竞争的市场
投资房地产不同于从杂货店买土豆，因为房地产交易有太多的复杂性、限制和变动因素，市场无法完全竞争。 完全竞争市场（如农业）往往有许多提供同质产品的卖家和知识渊博且可以轻松且频繁地购买产品的买家。 为了 完全竞争 要存在，市场必须易于进入，没有交易成本或政府政策限制买卖活动。
在房地产领域，每处房产都是独一无二的，交易昂贵且复杂，买卖双方的知识有限，可用的供求往往取决于政府政策，同时市场参与者很少。 房地产市场并非完全竞争，而且可能永远不会。 但有趣的是，如果市场参与者努力实现完全竞争的要素，房地产是否会成为更容易获得或负担得起的投资——例如，如果取消分区限制并允许技术降低交易成本会怎样？
11.让我们面对现实吧。 你永远不会拥有太多的财产
你拥有的财富越多，你可能拥有的财产就越多。 据一项调查显示，2018 年百万富翁平均拥有两套住房 报告 来自 Coldwell Banker 的数据显示，美国的半亿万富翁（最富有的 0.001%）平均拥有 10 套房屋。 为什么？ 也许是因为明智的房地产投资是超级富豪财富的强大驱动力。
或者，也许当有足够的钱在托斯卡纳买别墅、纽约顶层公寓、阿斯彭山区木屋和加利福尼亚海滨住宅时，您不会选择。 你只要把它们都买下来。 无论半亿万富翁是为了享乐还是积累更多财富，事实仍然是：没有太多的房子。
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