迷失方向：住房监管如何推动美国年轻人走向社会主义

党派之争的代沟之大前所未有。 Z一代和千禧一代的美国人比年长的美国人更加民主和左翼，而且随着千禧一代年龄的增长，这种差距仍然存在。 2019 年的一项民意调查甚至发现，社会主义在美国年轻人中与资本主义一样受欢迎，尽管“自由企业”在各代人中仍然很受欢迎。

虽然社会和环境问题是当今年轻人左倾的部分原因，但经济也发挥了一定作用。 很难不注意到，美国年轻人在 2010 年代尤其开始左倾，这十年的特点是住房、高等教育和医疗保健等关键领域的成本上涨。 美国年轻人比其他成年人健康状况更好，因此在一定程度上免受医疗保健领域问题的影响，但昂贵的住房和高等教育对他们的打击尤其严重。

2022 年中期选举前后，共有 60% 的 30 岁以下选民将通货膨胀、住房成本或两者视为三大问题之一。 Z世代和千禧一代对婴儿潮一代所谓的“机会囤积”有很大的怨恨：他们受益于廉价的大学和廉价的住房，现在他们正在拉梯子。

自2010年代初以来，住房成本确实上涨了很多。 无论是看房屋标价还是每月抵押贷款成本都会产生误导，因为抵押贷款成本随利率变化，抵押贷款标准在 2007 年之后大幅收紧，最低首付随标价变化。 最好看租金，同时我们也应该尝试纠正住房质量。 美国劳工统计局试图通过他们的“住房成本”指数来做到这一点，该指数除了观察到的租金之外，还包括自住业主可以通过出租房屋赚取的推算租金。 他们还尝试根据不断变化的产品质量进行调整。 图 1 显示了自 1980 年 1 月以来住房成本与其他商品和服务成本相比的变化情况。

图 1：住房成本与总 CPI

住房成本的上涨速度快于其他商品和服务。 自 1982 年至 1984 年的平均水平以来，住房增加了 280%，而所有商品和服务的增幅为 204%。 这种差异在 2010 年代中期加速增长，自 2015 年 1 月以来住房增加了 38%，而所有商品和服务仅增加了 29%。

但这些全国性的数字具有误导性，因为过去十年的大部分时间里，住房紧缩都集中在少数大都市地区。 图 2 显示了经济分析局为四个大都市统计区域 (MSA) 和 2021 年发布的租金成本指数：波士顿、休斯顿、迈阿密和旧金山。 旧金山对新住房的限制是出了名的：没有权利允许开发新住房。 波士顿地区的政策错综复杂，但通常属于限制性较强的都市区。 众所周知，休斯顿没有分区，尽管它的一些郊区有分区。 迈阿密是一个疫情需求强劲且建筑受到地理限制（大西洋和大沼泽地）的地方。

这里的数字是全国平均水平的百分比。 因此，旧金山的租金超过全国平均水平的 210%，而休斯顿的租金则低于全国平均水平，波士顿和迈阿密则介于两者之间。 住房成本问题，各地说法不同。

图 2：按 MSA 划分的租金

从长远来看，限制住房建设的政府分区法规是住房成本的一个重要因素。 许多研究已经证明了这一点，但常识也是如此。 看看波士顿、休斯顿、迈阿密和旧金山随着时间的推移的人口数量。 2010 年至 2020 年间，波士顿郡（萨福克郡）增长了 2%，休斯顿郡（哈里斯郡）增长了 16%，迈阿密戴德郡增长了 7%，旧金山郡增长了 8%。 显然，旧金山的巨额开支不仅仅是需求旺盛的结果； 否则，其人口增长率将远远高于其他国家。 当你将租金与人口增长进行比较时，波士顿看起来也很糟糕，而休斯顿则看起来很棒。 它以适中的租金适应了快速增长。

图 3 显示了土地使用法规更严格的州的生活成本更高。 相关性并不自动意味着因果关系，但与其他证据结合起来，这张图表看起来就像铁证如山。

图 3：土地使用监管和生活成本

Yes in My Back Yard (YIMBY) 运动试图改变高需求地区开始限制建筑的动态，最终导致住房成本大幅上涨。 我们有充分的理由认为，如果他们成功了，他们将减少那些对他们支付租金的斗争感到不满的人对激进左翼政策的需求。

目前，中间偏左的州和地方正在尝试租金管制和公共住房，这可能是解决租金上涨问题的解决方案，经济学家知道租金上涨的成本极其高昂。 简单地改革分区将是一个更好的解决方案。

还有证据表明，随着时间的推移，严格的分区会使地区变得更加左翼。 图 4 显示了州级通胀与总统选举中左倾趋势之间的关系。 （该数据系列于 2007 年和 2008 年结束，因为该州生活成本的特定数据集不会超过 2007 年，而新数据集不会早于 2008 年。）

图 4：国家通货膨胀和左翼意识形态

我的研究表明，这种影响是因果性的、一致的：住房监管标准差的增加会使未来八年里民主党的支持率发生大约三个百分点的变化，因为正在成为共和党基础的非大学选民会搬走。

“但是建造高层公寓不会带来更多的民主党人而不是共和党人吗？” 我经常听到。 是的，通常是这样，但通过增加住房供应，这些高层建筑将使郊区的单户住宅变得更便宜，从而阻止蓝领家庭搬到德克萨斯州或佛罗里达州。 在郊区建造土地细分直接帮助蓝领家庭留在原地。

许多民主党人和进步人士至少在住房问题上实行一定程度的自由市场，因为他们希望降低租金。 这是令人钦佩的。 另一方面，民主社会主义类型坚持有害的“解决方案”，例如租金管制和公共住房。 到目前为止，共和党和保守派基本上对分区改革持观望态度。 但数据强烈表明，为了对抗激进左派，我们需要建造更多的房屋。