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每个投资者都会问：“我应该卖掉我的投资房产吗？” 无论是为退休做准备，还是考虑在热销市场变冷之前兑现，您可能都想看看您的所有选择。 出售投资房产时需要考虑一些关键事项，以及一些可以帮助您最大限度地节省税款的替代方案。
以下是我建议的出售投资房产的三大替代方案。
1. 1031交易所
出售您的投资物业的一种替代方法是使用 1031交流. 1031 交换允许您从本质上将您的投资房产换成类似的房产，同时推迟缴纳资本利得税。 此选项不会像标准销售那样为您提供现金，并且带有一些严格的规则和 IRS 规定。 但是，如果您接近退休，在规划您的遗产时使用 1031 交换是一个很好的选择。
总体而言，您可以通过推迟资本利得税来节省买卖房产的资金。 如果您持有该房产并将其添加到您的遗产中，您的继承人将无需缴纳递延资本利得税。 从本质上讲，您的继承人可以在不支付最初从 1031 交易所欠的税款的情况下出售房产。
1031 交换的好处：
- 递延资本利得税
- 来自租户租金的现金流
- 物业升值
- 购买力增加
- 遗产规划
2.机会区基金
如果您一直在为您的投资物业使用任何延期纳税策略，那么您在出售您的投资物业时可能会面临重大的纳税义务。 如果您想出售您的投资物业而不需要承担所有的资本收益负债，您可能想探索投资于 合格机会基金 (QOF).
这 2017 年减税和就业法案 创建 合格的机会区 （QOZ）。 创建这些“区域”是为了激励纳税人投资于低收入社区以换取减税。 投资 QOZ 允许投资者通过将资金转移到合格机会基金 (QOF) 来潜在地推迟和减少其投资的资本收益。
您从 QOF 投资中获得的税收优惠将取决于您持有它的时间。 如果您持有 QOF 的投资 10 年，所有资本利得税都可能被永久取消。
机会区信托的好处：
- 遗产规划
- 最大化未使用的豁免
- 五年后，QOF 投资增加到递延收益的 10%
- 七年后，QOF投资上升至递延收益的15%
- 10 年后，当 QOF 投资被出售或交换时，您可能有资格缴纳零税
- 递延资本利得税
- 投资的免税处置
3. 慈善剩余信托
出售您的投资物业的另一种选择是将您的投资物业转移到 慈善剩余信托. 此选项是免税的，这意味着您不仅可以减少遗产税，而且可以随时通过信托出售您的财产，而无需支付任何资本利得税。 您可以将出售所得的资金再投资回信托，然后信托将作为被动收入来源，同时减少您的纳税义务。
对于那些喜欢慈善事业或没有继承人可以继承遗产的人来说，慈善剩余信托可能是您进行遗产规划的绝佳选择。 当委托人去世时，信托中的剩余资金将捐赠给指定的公共或私人慈善机构。
值得注意的是，慈善剩余信托是不可撤销的。 这既是一个好处，也是一个坏处。 通过将资产转移到慈善剩余信托中，您实际上是在移除您对这些资产的所有权。 这可能是有利的，因为它可以从您的遗产中移除这些资产。 您不必为这些资金缴税，并且仍然可以从信托中获得收入。 这也可能是一个缺点，因为不可撤销的信托很难修改或终止，因为您在技术上不再“拥有”信托内的资产。
慈善剩余信托的好处：
- 免税不可撤销信托
- 减少您的应税收入
- 可以在指定时期内将被动收入分配给一个或多个非慈善受益人
- 委托人有资格获得税收减免
- 在委托人去世后将资金捐赠给特定的慈善机构
结论
拥有投资物业可能需要做很多工作，而且有时很容易兑现和出售。 但是，在做出轻率的决定之前，请务必考虑您的所有选择。 一些策略可以帮助您继续从投资中受益，同时避免支付昂贵的税款。
与您的财富管理团队和财务顾问会面对于任何重大财务决策都是明智的。 无论您选择出售还是使用上面列出的替代策略之一，您都需要您的团队帮助您更好地了解每个选项的税务责任和财务影响。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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