陷阱、潜力和被动机会

本文由 Aloha Capital 提供。 阅读我们的编辑指南以获取更多信息。

越来越多的房地产投资者正在探索收盘的另一边会是什么样子。 我不是说要成为卖方，而是要成为贷方。 随着利率的上升，您可以通过融资或购买短期票据轻松赚取两位数的利率。

想象一下投资房地产，您不需要管理康复、签署个人担保或与租户打交道。 如果出现问题，除了你之外，其他人会在你损失一美元之前损失他们的钱。 听起来不错，对吧？

那么，您究竟是如何成为贷款人的呢？ 你怎么能借钱赚钱？ 人家借钱亏本怎么办？ 最后，有没有办法成为一个被动的贷款人，这样你就可以坐下来从积极的房地产投资者那里赚取被动收入？

在过去的五年里，作为 阿罗哈资本，一家专注于为住宅投资物业融资的全国性贷方。 在圣地亚哥的 BPCON22 上，我与 BiggerPockets 社区成员进行了多次对话，他们提到持有大量现金储备，这些现金储备没有再投资到他们的下一笔交易中——为什么？ 因为他们的固定和翻转、BRRRR 或交钥匙租赁策略的理想利润或现金流在他们一直投资的市场中不再能够实现。不知道他们什么时候会找到下一笔交易，许多人很高兴学习如何投入他们的资本作为被动的私人贷款人工作。

作为贷方，您能获得两位数的回报吗？ 是的当然。 作为贷方，您会赔钱吗？ 你一定可以！ 在本文中，我们将解开成为贷方的条件，包括：

• 被动与主动借贷
• 贷方如何赚钱
• 贷方如何赔钱

让我们开始吧。

被动与主动借贷

我可以直接告诉你，如果你做对了，民间借贷远不是被动的。

您必须找到符合您标准的合格借款人和可接受的交易，提供有竞争力的条款，然后承保借款人的经验、流动性和信誉。 您还需要承保原值 (AIV) 和修复后价值 (ARV) 以及详细的修复预算，以确保该项目有适当的利润率供借款人赚钱，或者如果它是出租退出，该物业将通过利率/期限再融资产生现金流的可能性。

这仅仅是个开始。 在为贷款提供资金之前，您需要确保产权保险单和财产保险减轻您作为贷方的风险，然后生成包含所有业务条款和贷方保护的贷款文件，同时保持在州特定的合规要求范围内。

既然贷款已到位，您应该确保满足康复时间表，并可能向借款人发送额外资金以支付费用。 一路上，您需要向借款人交代并收取利息。

或者，也有机会通过投资于房地产票据或由专业投资房地产贷款业务管理的房地产债务基金来被动放贷。 这提供了与您通过直接私人贷款获得的年度回报类似的机会，同时通过利用贷方的运营基础设施、专业知识和交易流程获得被动投资收益。

例如，Aloha Capital 拥有 20 多名全职员工，他们都具有房地产贷款和投资背景，专注于寻找、承销、发起和服务贷款。 Aloha 为投资者提供 8% 至 14% 的房地产票据回报率 Aloha 被动笔记平台，被动投资者可以选择已经承销和发行的票据，购买它，并在 Aloha Capital 提供贷款服务时放松。

此外，投资者可以通过以下方式获得多元化的短期贷款组合 Aloha LTD 收入基金，其年回报率目标为 8%，无锁定期，并拥有 7 年的业绩记录。 此外，还有其他接触票据投资的机会，例如众筹平台，您可以在其中拥有票据的一小部分，以及为需要贷款的借款人和对私人借贷感兴趣的个人提供中介服务的私人贷方媒人。

贷方如何赚钱

如果您有资金，贷款是获得高收益回报的好方法。 为投资物业提供短期贷款的贷方每年可赚取 8%-15% 的利息，以及 0%-3% 的贷款发起费。 此外，如果贷款逾期延期，您可以收取延期费，如果贷款违约，您可以收取每年 20% 或更多的违约利息（实际最高利率取决于各州的高利贷法律）。

虽然这是一个很大的范围，但在当前的房地产环境中，第一位的两位数年回报率以及借款人在交易中的股权是相当标准的。

为清楚起见，在房地产出借标的财产的情况下，第一位置或留置权由相关抵押品担保。 这意味着如果借款人拖欠您的贷款，您作为贷款人可以扣押抵押品以通过取消抵押品赎回权收回您的资本和未付利息。 如果您是初级贷款人，您不能取消抵押品赎回权，您的贷款本金只有在第一位贷款人全额支付后才能使用。 尽管您作为初级贷款人可能会获得略高的利率，但如果借款人违约，您将大大增加本金损失的风险。

贷方如何赔钱

我们已经讨论过作为贷款人赚钱。 现在，让我们讨论如何不损失您的钱。

作为贷方，理想情况下拥有第一位置留置权，您可以创建一张本票，该票据通过担保工具（通常是抵押或信托契约）由财产抵押，理想情况下，这笔贷款有担保人的个人付款担保(s).

那么，作为贷方，您是如何赔钱的呢？ 以下是前三种方式：

1.不在第一位

有时，借款人无法执行他们的游戏计划来修复、出售或出租房产。 或者出现他们不再能够偿还债务，或者他们的康复预算不足的情况。 在这种情况下，处于第一位的贷方将采取行动，确保他们通过取消抵押品赎回权、代替取消抵押品赎回权的契约、宽限期或其他方法收回全部或大部分资本。

如果您在这种情况下不是第一位贷款人，那么您就是次级贷款人，您有两种选择：

• 全额还清第一位贷款人，包括本金、未偿利息和违约利息，成为第一位贷款人。
• 准备好损失部分或全部本金。 为什么？ 因为违约利息、延期费用和法律费用快速累积，第一位贷款人首先得到全额支付！

2. 向经验不足、信用度低或流动性不足的借款人提供贷款

我认为这些是导致贷款拖欠和违约风险的三个主要因素。 您应该在这三个类别中的两个类别中寻找符合您标准的借款人。 如果他们只符合一个类别的条件，您应该要求额外的担保人来满足您的要求，或者继续为交易提供资金！

3.忽视借款人的退出策略

理想情况下，作为贷方，您了解所借贷市场的动态以及借款人的退出策略。 如果您没有根据借款人可用的贷款退出选项调整利率、费用和杠杆，那么您可能会让自己蒙受损失。 如果房产需要出租而不是出售，该房产的现金流是否与您的贷款有关，或者借款人是否能够通过再融资获得另一笔贷款？ 如果你不知道，不要资助它！

结论

总之，任何人只要能够获得资金，都可以成为私人贷款人。 但一味追求民间借贷的回报，而不积极避坑，可能得不偿失。

像大多数房地产策略一样，您可以是被动的或主动的贷方。 我希望这能提供一些观点，让我们了解与合适的贷款合作伙伴的被动贷款如何实现收入和风险缓解的完美结合。 如果你单独行动，我希望你在为第一笔交易提供资金之前考虑这三种避免亏损的方法。

BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。