1% 规则：对房地产投资者意味着什么

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1% 规则是一项房地产投资指南，指示您必须收取的最低月租金才能在出租物业上实现收支平衡。该规则规定，您的租金应至少为房产销售价格的 1%。

虽然 1% 的规则对于投资物业来说可能是一个有用的指标，但它更像是一个过滤器。您应该持保留态度，尤其是考虑到当前的房价时。

这篇文章将详细说明 1% 规则、它没有考虑的内容以及您应该考虑的其他指标。

1% 规则如何运作

1% 规则可帮助您计算应向租户收取多少租金。该规则考虑了财产的购买价格加上必要的维修费用。例如，如果您以 230,000 美元的价格购买房屋，然后花费 20,000 美元进行维修，如果您遵循 1% 的规则，您应该每月向租户收取 2,500 美元。如果您的房产是复式的，您会向每位租户收取 1,250 美元。

该指南可以让您基本了解一处房产是否值得投资。如果您的抵押贷款还款额高于您收取的租金，那么从理论上讲，这可能不是理想的投资。

1% 规则没有说明什么

如果 1% 的指导方针是您唯一需要计算的，您将在 100 个月或 8.33 年内收回您的资金。然而，房地产投资远比这复杂。这里只是一些列表未纳入 1% 规则的因素：

按揭利率
房主协会 (HOA) 费用
保险费
财产税
物业管理费
持续的财产维护和维修
非典型市场，例如旧金山、纽约和其他大城市
公用事业
法律费用
来自租金、洗衣、仓储等的额外收入。
营销
空缺期
现金储备
欣赏
折旧
房地产市场（一般）
租金每年上涨
每年的费用增长

Dave Meyer 指出，1% 的规则是在不同市场上提出的过时建议。虽然这是金融危机后不久使用的一个很好的指标，但在今天却没有那么有用了。如果您的投资策略仅基于 1% 规则，您将错失许多租金价格比低于 1% 的潜在优质投资。

1% 规则的替代方案

许多投资者在投资任何一笔交易之前都会分析数十笔（如果不是数百笔）交易。在他们最初的研究阶段，投资者试图在进入细节之前迅速取消不符合某些门槛的房产的资格。

虽然您永远无法确切知道一项投资会赚多少钱，但您可以进行一些其他计算，这将帮助您在确定投资项目时缩小搜索范围。

现金周转

专注于立即回报可能会使您的每月现金流量成为更好的指标。

现金流量计算您的每月总现金流量减去您的总运营费用。通常，“良好”现金流是指您每月每单位净收入 100 至 200 美元。但是，这完全取决于您的初始投资额。如果您通过 100,000 美元的投资每月赚取 200 美元，那不是一个有吸引力的回报。但是，如果您通过 10,000 美元的投资每月赚取 200 美元，则月回报率为 2%。

以下是计算现金流量的方法：

每月总现金流量（包括租金和额外收入，如停车费、宠物费等）	2,000 美元
营业费用
每月按揭付款（本金和利息）	$950
财产税	150 美元
房主保险	50 美元
物业管理费（租金收入的10%）	200美元
维修储备预算（租金收入的 10%	200美元
空置储备预算（租金收入的 5%）	100 美元
额外费用（例如，其他保险、汽油/里程、用品等）	100 美元
每月净现金流量（或净营业收入——简称NOI）	250 美元

根据这些计算，您每月将赚取 250 美元或每年赚取 3,000 美元，其中不包括任何税收优惠。现金流量可以告诉您每月赚多少钱，但这种知识只能帮助您到此为止。

现金回报

大多数投资者更喜欢计算现金回报。

您的现金回报率是您在年度税前现金流中获利的金额除以您最初投资的金额。现金对现金的回报计算您今年收回的投资在现金流量中的百分比。它将帮助您确定您每月赚取的 250 美元利润是否值得。大多数投资者更喜欢这种计算营业收入的方法。

假设您以 200,000 美元的价格购买了一处房产。您付了 20% 的首付款（40,000 美元），支付了 2% 的交易费用（4,000 美元），并另外支付了 6,000 美元的维修费用。您总共花费了 50,000 美元。如果您的新年度现金流量为 3,000 美元，则 3,000 美元 / 50,000 美元 = 您的现金回报率为 6%。

如果该房产是复式房产，而您每月赚取 500 美元，那么您的现金回报率为 12%（6,000 美元 / 50,000 美元）。您的目标是现金回报率在 10-12% 之间，最好接近 12%，以超过标准普尔 500 指数和其他受欢迎的股票市场基金。

请记住，这是您每年的税前现金流量。它不考虑您的税负或折旧。您的现金返还从不考虑以下因素：