21世纪的第二个房地产泡沫已经结束

[Originally published in the Housing Finance International Journal.]

21 世纪才 23 岁，已经出现了两次巨大的国际房地产泡沫。 让人怀疑我们是否会随着经验变得更聪明。

在卷入第二次泡沫的国家中，美国和加拿大都充分参与了最新一轮的房价高涨。 这次的价格达到了远高于上一次繁荣高峰期的水平。 在美国，到 2022 年年中，标准普尔/凯斯席勒全国房价指数已升至 2006 年泡沫高峰期的 67%（较 2012 年的低谷高出 130%）。 在加拿大，Teranet-National Bank House Price Index 已飙升至 2008 年峰值的 143%（比 2009 年的低谷高 168%）。 美联储和加拿大央行的超低利率政策带来的后果是，一旦抵押贷款利率恢复到更正常的水平，房价将变得无法承受。 多年来，人们可能会问：那什么时候会发生？ 现在我们知道：2022 年。

现在，在 2022 年底，随着抵押贷款利率上升，房地产泡沫正在破灭，美国和加拿大的房价在全国范围内下跌。 在这里，我们再次进入另一次房价繁荣之后的另一次房价下跌。

我们怎么会这么快就陷入另一个房地产泡沫的问题？ 自 2012 年美国房价停止下跌并形成 1999-2006 年泡沫破灭的低谷以来只有十年。当时，专家的声音断言，美国房价可能会出现地区性下跌，就像他们已经发生过无数次一样，但在如此庞大和多元化的经济体中，房价不可能在全国范围内下跌。 这个理论大错特错，全国平均房价下跌了 27%。 2022年，该理论再次被证明是错误的，但这次跌幅有多大还不得而知。

我们可以作为一个关键的讽刺教训，当大量的人相信房价不会下跌时，尤其是当他们受到央行行为的鼓舞时，这使得价格最终下跌的可能性更大，并最终确定。 当他们这样做时，作为“HPA”或“House Price Appreciation”内置于每个人的财务模型中的内容将变成“HPD”——“House Price Depreciation”。 最好一直将其称为“HPC”或“房价变化”，从而提醒我们自己，任何资产的价格都可能上涨也可能下跌很多。

十年，似乎足以让人们忘记价格可以双向大幅波动的记忆，甚至在全国范围内也是如此。 持续数年的泡沫市场让很多人感到高兴，因为他们在赚钱并且似乎变得越来越富有，而且他们的杠杆率越高，他们似乎变得越来越富有。 正如伟大的金融观察家沃尔特·白芝浩 (Walter Bagehot) 在 150 年前所写的那样，“价格过高的时代”意味着“几乎所有事情都会暂时被相信”。

然后逆转来了，不同的信念开始盛行。 在短短四个月内，即从 2022 年 6 月到 2022 年 10 月，美国房价中位数显着下跌 8.4%，该国所有 60 个最大都市区的房价均从峰值下跌。 10 月份，成屋销售连续第 9 个月下降，同比下降 28%。 申请按揭买房的人数比前一年下降了 42%。 抵押贷款银行报告说，他们在抵押贷款发放方面平均亏损，许多银行正在裁员。 2021 年最大的抵押贷款银行 Rocket Companies 的股价较 2021 年的高点下跌了 70%。 全国房屋建筑商协会的首席执行官表示，“我们正在走向房地产衰退。”

在加拿大，平均房价从 5 月到 10 月下跌了 7.7%，这是自 1997 年以来 Teranet 指数历史上最大的五个月跌幅。 ，5月至10月房价跌幅高达11.9%。 Teranet-国家银行房价指数月度公告的连续标题为：“8 月价格跌幅创历史新高”； “9 月份的月度跌幅再创新高”； “10 月再次出现月度下降。”

尽管百分比下降速度很快，但这两个国家的房价仍然处于非常高的水平。 他们还能从这里跌落多远？ 对于美国，美联储在其最新的金融稳定报告中小心翼翼地指出，“在估值处于高位的情况下，房价可能对冲击特别敏感。” 具体而言，AEI 住房中心预测 2023 年全国平均房价将下跌 10%-15%。这将抹去泡沫让人们认为他们拥有的大量住房财富，可能减少 4 或 5 万亿美元除了今年迄今损失的 3 万亿美元之外，还有很多人认为自己的财富。 这将使许多在市场顶部附近购买的房屋，尤其是在政府低首付计划下购买的房屋，所有者权益为零或负所有者权益。

对于加拿大，《华尔街日报》表示其房地产市场“对货币紧缩特别敏感”，并报道称，牛津分析公司“估计加拿大的房价可能下跌 30%”。

回想一下，价格没有实质性的现实：它是人类期望、行动、希望和恐惧的交集。 我喜欢问听众，“资产的价格能改变多少？” 我建议的答案：“比你想象的更多。”

当然，包括美联储和加拿大央行在内的任何人都不知道房价将走向何方，但我们都可以猜测。 著名经济学家加里·希林 (Gary Shilling) 在 11 月写道，“价格下跌才刚刚开始”，“最近的疲软可能还有很长的路要走。” 这在我看来很有可能。

无论如何，这个还很年轻的世纪的第二个巨大的房地产泡沫已经结束，一个新的阶段已经开始。