6张图表描绘了房地产市场的位置

房地产市场处于一个陌生的地方。 经过几年的升值和几年在美国的大规模繁荣之后，火车终于失去了动力。

随着可负担性的最大化，价格正在下降，同时库存增加、上市天数中位数以及迁移模式对市场的涨跌方式产生了不成比例的影响。

以下是描述当前房地产市场的六张图表。

负担能力比以往任何时候都低

首先，截至 10 月初，抵押贷款利率今年已从极低的 3% 飙升至略高于 7%。 虽然 7% 仍低于 1980 年代 20% 的历史利率，但它仍然给计算潜在购房者每月付款的潜在购房者带来了巨大的冲击，并导致了有史以来最快的负担能力下降。

当然，这要归咎于美联储。 主席杰罗姆鲍威尔的最终目标是战胜通货膨胀。 提高利率，特别是按照他们一直这样做的速度，是为了抑制支出和减缓经济。 房价只是其中的一部分。

历史高位的房地产价格、快速上升的利率和 40 年来的通胀高位相结合，使这个市场成为我们所能想象的最难负担的市场。 根据 NAHB/富国银行住房机会指数，衡量家庭收入和住房成本之间的关系，该指数处于历史最低水平。

价格开始走软

说到价格，标准普尔/凯斯席勒指数自大流行开始以来就显得很疯狂。 如果我告诉你它自 2018 年 12 月至 2019 年 1 月以来首次出现逐月下降记录，你会相信我吗？ 寻找你自己。

当然，一个点的下跌并不是房地产世界末日的开始，但它打破了趋势，表明我们正在进入一个疲软的市场。 同样重要的是要注意，这些数据自 7 月以来一直没有更新，所以当 8 月的数据出来时，我们预计今年秋天会更多。

总体而言，自 2012 年以来，升值一直在上升，并在 2020 年真正触及汽油。这是许多新投资者第一次看到任何形式的价格下跌，这是一个重大发展。 值得注意的是，房价仍同比上涨（YoY）。 Redfin 8 月份的数据 表明我们仍同比增长 6.7%。 然而，随着月份的流逝，这种情况预计会发生变化。

供需依然复杂

BiggerPockets 的数据和分析副总裁 Dave Meyer（他也恰好写了这个 书)，谈到了 “锁定”效应 几个月前，抵押贷款利率的增长速度和现在一样快。 这个想法是，随着抵押贷款利率的增加，房主将不太愿意出售他们的房屋，因为他们可能有较低的固定利率，并且可能会发现更难买下他们的下一套房子。 他们还会发现自己在价格下跌但生活成本较高的市场上销售。

虽然统计数据表明 平均时间长度 一个房主在他们家住了八年，如果他们在过去几年内锁定 3% 的利率，他们现在出售的几率仍然很低。

我还要提醒您，抵押贷款利率在 2014 年仍徘徊在 4% 左右。随着利率上升，您可能会发现许多在自己家中居住了很长时间的潜在资产丰富的卖家会坚持到利率回升下。 同样重要的是要注意，可能有高利率的房主可能在过去两年内进行了再融资，从而重新设定了时间。

无论如何，库存虽然上升，但仍保持在周期性标准范围内。

但是，新房源数量下降，这是即将发生的事情的迹象。

这是难题。 如果供应减少，尽管需求减少，但需求仍然较高。 我认为很明显，在可预见的未来，需求仍将高于供应。 问题是它与供应的关系如何，因为这将是房价涨跌幅度的一个重要因素。 而且，更重要的是，在哪里。

迁移模式不同

哪里的问题使我对本文进行了最终分析。 迁移模式一直存在，但在大流行期间有一些大赢家。

德克萨斯州奥斯汀； 爱达荷州博伊西； 佛罗里达州坦帕市； 亚利桑那州凤凰城； 在大流行期间，许多其他城市都出现了巨大的增长。 与此同时，旧金山和纽约市等主宰城市失去了一些人口。

在大流行期间，许多繁荣城镇的升值率是该国最高的。 奥斯汀的 5 月份的中位销售价格上限为 670,000 美元，同比增长 15.5%。 博伊西 高达 585,000 美元，同比增长近 21%。

但现在，同样的市场正在走软，两者的销售中位价均自峰值以来下跌了 100,000 美元。

这是什么意思？ 有几件事。 第一，它证明了负担能力危机是真实存在的，要么将人们赶出市场，要么阻止他们进入市场。第二，这意味着一些市场将继续升值，而另一些市场将下跌。

最重要的是，升值速度最快的市场损失最大，因为有些市场的过度膨胀可能远远超出其内在价值。 选择哪些市场会像这样结束，说起来容易做起来难。 但是，通过查看下面的区域迁移模式，您可以很好地了解房主的想法。

房地产是本地的。 因此，跟踪当地趋势对于进行合理的投资至关重要，正如任何国家趋势都可以显示的那样。 市场分析中更容易被忽视但必不可少的要素之一是认识和了解人口趋势。

如果一个州的人口在增长，那是因为该州正在经历新移民的涌入吗？ 或者它只是出生率的产物？

此外，该州是否提供商业或税收激励措施，导致人们从税收较高或商业激励措施较差的地方迁出？ 图表 A 是从加利福尼亚到佛罗里达的迁移。 加利福尼亚州是美国税收最高的州之一，而佛罗里达州则是免税的。

通过足够的研究，您可以对哪些市场最容易获利和损失做出有根据的押注。

结论

随着房地产市场的变化，随时了解情况是保护自己和投资的最佳方式。 这些图表描绘了我们现在所处的位置，但情况可能会迅速改变。

然而，即使你所在（或想进入）的市场开始走软，如果内在经济因素符合要求，从长远来看，它仍然是一个不错的选择。 如果人口在增长，商业和工资增长稳健，那么在经济衰退期间投资并安然度过浪潮，你就不会失去理智。

毕竟，房地产被认为是您可以进行的最安全的投资之一。 大多数时候，当市场下跌时，它们会再次上涨。

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BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。