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最近公布了许多关于以色列房地产市场的惊人数据，但最令人担忧的数据之一是住房租赁市场。 据中央统计局数据，反映租金价格变化的住房服务指数月均涨幅超过0.5%。 当你在这个数字上再加上长期租赁行业正在消亡以及私人投资者正在出售他们拥有的公寓这一事实时——这幅画看起来很黯淡。 除了令人震惊的数据之外，这个市场最令人不安的是政府在处理新出现的问题上拖延。
今天，比以往任何时候都更需要从整体宏观经济角度审视租赁市场，因为租金也是消费者价格指数的一个主要因素——约占该指数的四分之一——而住房服务指数已上涨 6.7%过去一年，整体通胀率在5%以上。
在 2000 年代的前十年，国家没有介入租赁行业，而自 2011 年社会抗议以来，它一直在努力限制投资者参与市场。
政府采取的措施是在 2000 年代末房价快速上涨之后，当时公寓价格在 3 年内上涨了 50% 以上。 政府随后尝试了一些快速措施来降低公寓价格。
投资者离开，但房价不跌
2011 年，时任财政部长 Yuval Steinitz 领导下的财政部提出的理论是，公寓价格上涨是由于住房供应不足。 据称，投资者正在与年轻夫妇争夺公寓，因为他们有更多的钱，所以他们以更高的价格购买了公寓。
在那些日子里，投资者在市场上真正占主导地位，他们占整个市场的 25% 以上。 所以这个理论听起来合乎逻辑并且还有其他优点。 它具有政治利益，将价格急剧上涨的责任从可能的政府失灵转移到“贪婪的投资者”身上。 该解决方案也相对容易实施，因为它主要需要提高投资者的房地产税。
财政部实施了一系列旨在让投资者购买公寓不值得的措施，在购买公寓时提高购置税，在出售公寓时取消改善税的好处。 与此同时，政府官员使用严厉的语言谴责投资者。
斯坦尼茨和他的继任者亚尔·拉皮德就是这种情况，他再次提高税收，认为斯坦尼茨没有筹集足够的税款。 投资者入市比例下降，但公寓价格继续上涨。
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然后是Kahlon，但价格继续上涨
2015年，Moshe Kahlon成为财政部长。 他所做的正是斯坦尼茨和拉皮德所做的，只是更加有力。 他将投资者的购置税提高到 50%，这进一步缩小了投资者在市场中的作用。
但 Kahlon 并没有就此应付，并一再指责投资者推高价格。 他试图制定一项新的立法，对拥有更多财产的业主征收更高的税，但被最高法院否决了。
然而，投资者明白风向。 在高税收和潜在的新税收环境下以及政客的无情攻击下，他们开始出售房产。 在卡伦 2016 年至 2020 年担任财政部长期间，投资者售出的公寓多于购买的数千套。
然而政府的计划失败了。 除了 2017 年年底至 2018 年底价格出现非常短暂的下跌外，房价继续上涨。 尽管让投资者退出市场在很大程度上取得了成功，但实践结果表明，投资者推高价格的理论是错误的，这对租赁市场造成了可怕的后果。
长租目前不相关
Kahlon 和他的继任者在提出鼓励公司和基金进入长期租赁领域的想法时，摆脱了应对当前租赁市场的需要。 这试图用明天的解决方案来解决今天的问题，只有在建造了超过 100,000 套此类公寓后，这些解决方案才会开始影响市场。 这一天至少再过十年才会到来，所以它与当前租赁市场的问题无关。
2020 年底，时任财政部长 Israel Katz 决定降低投资者的购置税。 投资者重返市场，购买了约 5,000 套公寓，这些公寓被添加到出租公寓池中。 公寓价格同时开始上涨，可能不考虑这一步。
卡茨的继任者阿维格多·利伯曼在房价加速上涨时期上任，所以他做的第一件事就是将购置税提高到卡隆时代的水平。 结果 – 2022 年，超过 6,100 套公寓从出租公寓库存中撤出。 现任财政部长 Bezalel Smotrich 没有改变购置税，在他今年 1 月和 2 月的短暂任期内，又有 600 多套公寓退出了租赁市场。
所有这一切对公寓价格上涨的影响为零，而且并非偶然。 近几年的投资房行情，与卡龙时期之前不太一样。 如果曾经有可能争论说投资者损害了市场其他人，尤其是年轻夫妇的公寓供应，那么今天这种争论正在消失，因为投资者出售的公寓多于购买的公寓，也就是说，他们为公寓供应做出了贡献公寓。 不仅。 2021-2022年的房价暴涨发生在利伯曼上调购置税之后，投资者再次离场。
数据显示政府处理失误
数据反驳了指导政府处理投资房市场的整个思维方式，但时至今日，财政部似乎也没有人敢质疑或重新审视这一理论的正确性，而价格由投资者、租赁市场的投资者和经济支付。
而且价格越来越高。 由于公寓价格和利率上涨导致购买公寓的需求下降，对出租房屋的需求正在增加。 那些不买公寓的人转向租赁市场。 城市更新行业的加速发展也导致被驱逐租户的租金需求显着增加。 然而，政府仍然忽视了这个市场，将大部分时间用于处理房价问题。
由 Globes 出版，以色列商业新闻 – en.globes.co.il – 2023 年 5 月 1 日。
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