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最近我收到了一份意想不到的午餐邀请。 我认识的最成功的房地产开发商在教堂大厅径直向我走来。 他要求尽快吃午饭。
第二天我们见面共进午餐。 我们还没点菜，他就开始倾诉心声：
“我有一个问题。 几十年来我一直与两家银行做生意。 其中一位银行家已成为亲密的私人朋友。”
他停了下来，痛苦而沉思地凝视着什么。
“但他们的行为都……很奇怪。 去年秋天他们看起来很紧张。 但现在情况比这更严重。”
他接着描述了他最喜欢的银行家如何改变条款，然后在几周前关闭前几天彻底取消批准的贷款。 这笔交易已经酝酿了一年多。 我的朋友不得不给卖家打了一个痛苦的电话，羞涩地要求延长目前不确定的截止日期。
他与我会面是因为他知道我投资商业房地产。 但我的朋友不需要股权。 他有那个。 他需要新的债务来源。
“我已经厌倦了银行” 他说。 “我必须找到一家我可以信任的私人贷款机构。 我们正在进行一系列土地收购工作，我不会再上当了！”
“应该戴滑雪面罩的是经理们。” ——沃伦·巴菲特，指的是 20 世纪 90 年代初的储蓄和贷款协会。
我没想到这一点。 正如我所说，这不是一个小开发商。 这家由三代人共同经营的专业公司与 Ryan Homes、DR Horton 等公司进行了大量交易。他们即将开发的项目之一规划为 8,000 个住宅用地，其中 1,000 个预售给一家全国性住宅建筑商。
如果我没有看到贷款机构在上一个周期撤资，我会感到惊讶。 还有之前那个。
这是一个具有讽刺意味的时机，因为我计划那天坐下来写一下我们最新的运营合作伙伴和投资。
投资私人债务基金
我们不投资银行。 我们并不打算直接提供贷款融资。
我们正在与经验丰富的运营商合作，投资商业房地产贷款组合。
在我告诉你更多关于他们的信息之前，我想告诉你 为什么。
在金融危机期间，经验丰富的投资专业人士用债务和优先股对冲他们的投资组合，而大多数“常规”投资者则纷纷逃之夭夭。 专业人士投资于具有当前现金流且在资本堆栈中处于更安全地位的资产。 他们为投资者创造了大量财富。
作为投资经理，我们承诺我们的基金将有两个首要任务：
- 校长的安全
- 可预测的现金流
其次是增长和税收优势。
由于市场状况，基金经理在过去 12 至 18 个月中一直在努力寻找符合这些标准的投资机会。 我承认我们在同一条船上。
我们对该基金迄今为止的投资感到满意，并且我们精心审查了每个运营合作伙伴的安全性。
但随着价值的增加，其中一些投资在头一两年的现金流有限。 因此，我们向沃伦·巴菲特等人学习，观察他们如何用固定收益对冲我们的投资组合。
我们发现了我们正在寻找的私人债务形式的固定收益部分。 我们通过最新的运营合作伙伴找到了合适的车辆。
我们的私人债务运营合作伙伴
创始人是第三代房地产开发商，我们认为该组织具有独特的定位来胜任这一角色。 1988年至2009年间，创始人成功开发了价值超过3.5亿美元的商业和住宅房地产项目。
因此，与大多数银行和其他私人贷款机构不同，该公司可以明智地评估交易，而且更重要的是，我们相信，如果出现问题，他们能够介入，使项目得以完成。 这对我们来说是一个关键条件，在我们现在所处的不确定时期至关重要。
这个群体不是典型的当地私人贷款机构。 我们投资的基金的业绩记录包括：
- 安全： 从 2009 年成立至今，已清偿的 128 笔贷款实现了零损失。
- 规模： 196 笔贷款，总额超过 40 亿美元。
- 结盟： 两位创始人向他们的基金投资了 2000 万美元的自有现金。
- 屈服： 自成立以来年化净收益率为12.9%。
- 内部收益率： 已清偿贷款的加权平均总 IRR 为 19.9%。
如果您对高 IRR 感到困惑，请意识到这一点：除了收费点外，私人贷款机构还经常根据需要释放现金。 但在许多情况下，借款人要为整个贷款的全部贷款金额支付利息。 例如，这可能允许 12% 的贷款创造 19% 的 IRR。
我们的合作伙伴采用严格的尽职调查标准，甚至在批准贷款之前从头开始重新创建设计和预算。 他们进行价值分析，审查位置、设计、布局和整体经济效益，包括成本与潜在价值。
作为获得许可的总承包商，如果有必要，他们可以介入完成他们借出的各种类型的项目，从而有可能增加投资者的利润。
超过 30% 的借款人是回头客。 开发商很欣赏他们，因为与银行不同，他们可以在四到六周内完成项目。
而且民间借贷可能没有我想象的那么贵。 我和我的开发商朋友快速算了一下，他意识到，与他那家表现不佳的银行相比，这样的贷款只会让他多花大约 25 万美元，而在他看来，对于预计利润 700 万至 800 万美元的交易来说，这只是九牛一毛。
全周期贷款样本
这是我们的私人借贷合作伙伴在疫情期间完成的众多成功交易之一。 这是一笔 1,980 万美元的建设贷款，用于建设位于加利福尼亚州特曼库拉的一栋六单元多租户零售大楼。
就上下文而言，该运营商最差的交易产生了 9.7% 的总 IRR，而该运营商最好的交易产生了 113.9% 的总 IRR。 与所有投资一样，过去的表现并不能保证未来的回报，并且您还需要注意其他风险。
说到现金流……
到目前为止，我们大多数人都听说过基金和银团削减或停止分配以及进行资本募集。 我们对此并不高兴，特别是因为许多投资者受到了伤害。
用债务对冲股权投资并不能保证成功。 正如我们许多人所记得的那样，债务和股权持有人在金融危机期间受到了伤害。
但我不相信这是 2008 年。而且我 做 相信在资本体系中处于更安全的地位，以及与股权相媲美的回报，对你们中的许多人来说将是一个伟大的举动。
您应该注意，投资债务不会提供股权投资者享有的税收优惠。 但债务投资通常可以提供流动性，这对某些人来说是一个很好的权衡。
流动性意味着投资者理论上可以享受一段时间的现金流，然后在找到合适的股权机会时退出。 如果这次经济低迷像其他时期一样发展，我们可能会在一到三年内看到一些低价的廉价机会。 这是沃伦·巴菲特的策略，适用于房地产和股票。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。
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