商业地产专家称办公空间空置“令人震惊”

萨福克建筑公司负责人、房地产圆桌智囊团主席、波士顿联邦储备银行前主席约翰·菲什 (John Fish) 加入了 上涨了什么 播客讨论该行业面临的问题。

以下是对话的一些要点，为了清晰起见，这些内容已经过精简和编辑。 点击这里 收听完整的播客。

问：您能和我们谈谈为什么我们所经历的利率上升对这个行业如此危险吗？

答：当你谈论这些大型建筑时，尤其是在纽约市，你会想到所有这些建筑，几乎一亿平方英尺的空置办公空间。 真是令人震惊。 你对自己说，好吧，现在我们所处的情况是，这些建筑物大约有 45%、55%、65% 被占用，具体取决于它们所在的位置。 突然间，支持这些建筑的资金成本几乎翻了一番。 所以你有双重打击。 入住率下降，价值下降，收入减少，资本成本呈指数级上升。 因此，时机确实对开发行业产生了重大影响。

现在最大的问题是全国资本市场都冻结了。 它们之所以被冻结，是因为没有人理解价值。 我们无法评估价格 发现 因为这段时间交易的资产很少。 没有人知道底部在哪里。 因此，在我们实现某种价格发现意识之前，我们永远不会自己解决这个问题。

现在，我要对你们说的是，隧道尽头的曙光就在不久前出现，即 6 月份，当时 OCC、FDIC 和联邦政府的其他机构提供了 政策引导 对整个行业来说。 我认为该政策指导非常非常重要，原因有几个。 第一，它显示了政府在这个问题上的领导意识，因为这是人们不想触及的问题，因为它最终可能会致癌。 它还为贷款界和借款人提供了方向感和支持。 通过这样做，现在发生的事情就变得清晰了。

基本上他们所说的与过去的问题债务重组计划类似。 他们说，听着，任何资产只要有合格的借款人并且拥有优质资产，我们将允许您与该借款人合作，以确保您可以重新创造该资产本身曾经存在的价值。 我们将为您提供 18 至 36 个月的延期，基本上是“假装并延期”。 然而 2009年发生了什么，这更多的是一个长期的前瞻性指导提案，它确实影响了 SIFI（具有系统重要性的金融机构）。 这一政策方向确实是针对区域银行体系的。 我之所以这么说，是因为目前 SIFI 并没有真正庞大的房地产债务，可能还不到 8% 或 7%。 而目前全国各地的地区性银行中，有数千家银行的账面资产占比可能超过30%至35%，有的甚至高达40%。 因此，这一指导至少为优质资产和优质借款人提供了在一天结束时进行锻炼的机会。

问：这个“延伸和假装在我看来，这个想法几乎就像一个贬义词，人们用它来形容美联储的此类指导，或解决此问题的此类方法。 但这是错误的思考方式吗？ “延伸和假装”真的能让我们摆脱困境吗？

答：我想告诉你的是，我认为一些著名的金融大师说过，这对整体经济来说并不重要。 我不确定情况是否如此。 当我考虑这对区域银行系统（基本上是美国郊区）的影响时，我们有 硅谷银行 下去，我们有 签名银行 继续下去，我们看到第一共和国垮台了。 如果我们的地区银行体系出现系统性问题，其意想不到的后果可能会令人紧张。 除此之外，当房地产价值下跌时会发生什么？ 当今美国城市 70% 的收入来自房地产。 所以突然间你开始降低这些建筑物的赎回权并取消抵押品赎回权，金融龙头就停止了，对吗？ 突然之间，税收收入下降了。 好吧，发生的事情是你谈论美国大街上的消防员、警察和教师，归根结底，我们从未经历过如此混乱的事情。 我们必须非常非常小心，不要让我们认为非常稳定的建筑物翻倒。