Ares 商业房地产：收益率 13%，利率上升顺风（纽约证券交易所代码：ACRE）

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希望站在利率上升的正确一边吗？许多公司在这个利率上升的时代面临挑战，但也有一些公司从利率上升中受益。

阿瑞斯商业地产（纽约证券交易所代码：ACRE）是一个抵押房地产投资信托基金（M-REIT），其97%的贷款对利率敏感，而其总债务中只有80%对利率敏感。 ACRE 管理层估计，利率每上升 1.00%，公司每股收益为 0.09 至 0.12 美元：

公司简介：

ACRE 是 Ares Management Corporation (ARES) 的一部分，该公司管理的资产超过 360B 美元，全球有 2,000 多处房产，由 240 多名投资专业人士管理。

ACRE 在美国发起并投资商业房地产 (CRE) 贷款及相关投资。该公司为商业地产物业的业主、运营商和赞助商提供一系列融资解决方案。

它发起高级抵押贷款、次级债务产品、夹层贷款、房地产优先股和其他商业房地产投资，包括商业抵押贷款支持证券。 ACRE 每年须向其管理人支付 ACRE 股东权益 1.5% 的基本管理费。

ACRE 的两个最大风险敞口是办公室贷款，占 31%（低于 22 年第四季度的 37%）和多户房地产贷款，占 19%，其次是混合用途贷款，占 9%，工业贷款占 8%。其地理分布主要是东南部（23%）、东北部（21%）、中西部（15%）和西部（14%）：

目标投资规模为 10 – 2.5 亿美元，高级贷款，通常期限为 3 年并具有延期选项。 99%的贷款为浮动利率，98%为高级贷款。

ACRE 的贷款组合的未偿余额为 $2.2B，由 53 笔贷款组成，截至 2023 年 3 月 31 日的加权平均无杠杆有效收益率为 9.2%，高于 22 年 12 月 31 日的 8.9%。

收益：

23 年第一季度： 虽然收入增长了 10.3%，净息差增长了 24%，但由于利息支出增加，净利润下降了约 2200 万美元，几乎翻了一番；当前预期信用损失拨备 (CECL) 为 2100 万美元，而 22 年第一季度为 (0.6) 万美元。

CECL拨备增加的原因是“组合中的两笔贷款、贷款组合的变化以及当前宏观经济环境对某些资产的影响”的损失拨备增加。（23 年第 1 季度和第 10 季度）截至 2023 年 3 月 31 日，ACRE 资产负债表上的 CECL 总额为 -8750 万美元，而截至 2022 年 3 月 31 日为 -6597 万美元。

可分配每股收益下降约 23%，至 0.27 美元，而 22 年第一季度为 0.35 美元，单位数量增加了 14.6%。

2022 年： 收入增长 4.7%，可分配收益增长 22.3%。然而，由于单位数量增加了 22%，可分配每股收益持平，为 1.55 美元。

由于 CECL 拨备从 1 万美元增加到 4,600 万美元，2022 年全年净利润较 2021 年下降 50.7%；利息支出增加 1600 万美元。然而，2022 年净息差上升 24.7%。

股息：

按 2023 年 7 月 20 日收盘价 10.82 美元计算，ACRE 收益率为 12.94%，其中包括 0.33 美元的定期季度分配和 0.02 美元的补充派息。 ACRE 自 2019 年第一季度以来每季度支付 0.33 美元，并在 2021 年第一季度增加了 0.02 美元的补充。它的 5 年股息增长率为 5.44%，下一步应该会在 9 月底除息。

2022 年和 2021 年的股息支付率相似，分别为 90% 和 89%，但在 23 年第一季度激增至 129.6%，原因是可分配每股收益较低，为 0.27 美元，其中包括因解决先前违约的住宅贷款而产生的每普通股 0.10 美元的已实现损失。

税费：

ACRE 2022 年的分配大部分属于普通股息，只有 0.035 美元属于资本收益。 1.3612 美元被列为 ACRE 1099 的第 199A 条股息。

盈利能力和杠杆率：

净亏损拖累了 23 年第一季度的 ROA 和 ROE，两者均低于行业平均水平。债务/股本稳定，为 2.35 倍，净债务/资产稳定，为 69%，而息税前利润/利息保障倍数下降至 1.04 倍，而 22 年第 4 季度为 1.19 倍。 ACRE 的债务/股权杠杆率远低于 M-REIT 行业平均水平约 6 倍。