无处安放：经济政策如何让年轻工薪家庭买不起住房

当涉及到租房还是买房的决定时，我们大多数父母给了我们这样的建议：（1）搬出去（！），（2）在存钱的同时租一些便宜的东西，直到你能负担得起房屋的首付，然后（3）因为你投资房地产而融资买房，而不是每个月“扔掉”房租。

然而，在当今的房地产市场上——无论是佛罗里达州西南部、阿拉巴马州还是马萨诸塞州西部——这三条建议对于年轻的工薪家庭来说几乎不可能遵循。 无论是租赁市场还是单户住宅市场，错误的经济政策（联邦、州和地方）都是罪魁祸首。

这很糟糕。 虽然大多数美国人认为搬出父母的家是一个重要的成年仪式，但皮尤研究中心最近的数据显示，令人震惊的是，25-29 岁的男性中有 37% 现在与年长亲戚合住。 在许多情况下，出于经济原因，男性和女性都会搬回父母身边。 他们只是找不到让钱发挥作用的方法。

现在，怀疑论者可能会认为，年轻人之所以搬回家乡，是因为他们工作不努力，无法遵守预算，或者不具备面对世界所需的毅力。 但租金价格数据表明情况并非如此。

美国住房和城市发展部 (HUD) 将家庭月收入的 30% 以上用于租金或抵押贷款，以及公用事业等其他住房需求，将其称为“住房成本负担”。 这些负担沉重的家庭常常难以支付其他必需品，如食物、衣服、交通或医疗费用。 租房者比抵押贷款持有者更有可能承受住房成本负担。

Waller-Weeks-Johnson 租赁指数的最新全国数据（2023 年 5 月）突显了租房或想要租房的年轻家庭面临的财务困难。 2023 年 5 月，全国平均租金为 2,048.36 美元。 这比根据历史增长率趋势预期的租金溢价 8.11%，并且仅在过去一年就增加了 4.79%。 该指数还根据 HUD 的定义估算了普通家庭避免“租金负担”所需的年收入，2023 年 5 月美国的这一数字高达 81,934 美元。 然而，人口普查局最近对美国家庭年收入的估计（尽管有两年的滞后）大约仅为 70,000 美元。 显然，全国许多租赁市场的状况使得年轻家庭很难以符合其预算限制的价格找到住房。

此外，由于不同城市的公用事业成本差异很大，沃勒-威克斯-约翰逊指数将公用事业成本完全从每月的住房成本估算中剔除。 这意味着租赁市场的负担比指数显示的还要重，并且平均家庭需要比 2023 年 5 月估计的 81,934 美元更多的年收入才能避免租金负担。

但为什么？ 为什么许多人都买不起所有住房？ 为什么它不限于租金价格或房价？

所有住房（公寓、公寓、联排别墅和单户住宅）价格一起上涨和下跌的一个根本原因是，买房和租房是我们大多数人面临的两种选择。 经济学家将这些称为“替代品”。 例子比比皆是。 最近的一个例子是，大流行引发的微芯片供应链问题减少了新车的供应，不仅导致新车价格飙升，而且导致其最接近的替代品：二手车的价格飙升。 因此，就住房而言，住宅房地产的高价格（或高抵押贷款利率）将促使家庭进入租赁市场，从而推高租金。 相反，高租金会促使家庭进入购房市场，从而推高房价。 简而言之，无论哪个市场首先发生变化，住房成本都会一起上下波动。

但所有这些都没有解决为什么所有住房成本看起来如此之高的根本问题。 也不知道为什么价格下跌是短暂的，而上涨却很快成为新常态。

答案有两个。 首先，许多住房政策 — — 通常出于良好意图 — — 会导致我们所说的“人为稀缺”。 现在，当我们处理垄断时，我们最常遇到人为稀缺。 事实上，这就是垄断者的全部意义所在。 因为你没有面临竞争，所以你可以生产比我们在竞争更激烈的市场中看到的更少的商品或服务。 这就是人为的稀缺。 当你产量减少时，你可以收取更多费用。

这就是为什么现有的垄断者和想要成为垄断者的人都如此努力地追求经济监管，以保证他们的公司尽可能长时间地从人为稀缺中获得利润。 持续垄断权力的最佳保证是让政客将与你的竞争定为非法。 经济学家将企业以这种方式游说政客所付出的代价高昂的努力称为“寻租”行为。

住房市场也存在人为稀缺的情况，但在这种情况下，是规划者自己造成住房供应短缺，并导致价格高昂。

首先，全国大多数城市都采用住宅分区，这一过程将一个“区域”的土地使用限制为几种有限的用途。 例如，如果一个社区被“划定”为仅用于单户住宅，那么在该区域建造公寓楼或汽车修理店是非法的。 您已经可以看到，此类分区条例人为地造成了公寓楼的短缺，而实际上并不需要短缺。 当人为造成稀缺时，价格就会上涨。

住宅区划的捍卫者通常沿着两条路线前进。 首先，我们自己也听到居民捍卫此类限制性政策，因为这些政策是通过民主程序制定的。 也就是说，如果目前居住在单户住宅区的居民希望投票维持这种状态，那么这样做就是他们的民主权利。 毕竟，谁能反对民主决定的政策呢？

但仅仅因为政策是通过投票达成的，并不意味着它就是好政策。 这是一个极端的例子，但我们曾经容忍美国的奴隶制——当时是代议制民主的产物。 但由于种种原因，这项政策是错误的。 或者举一个可笑的例子，我很确定如果我们愿意的话，通过大众投票，有足够的票数可以禁止男士时尚中的领结。 但这将是一项愚蠢的政策，因为它会干扰个人自由选择领饰的能力。

住宅区划的捍卫者提出的另一个论点是，它可以让社区保持“美好”。 我们亲自听到人们说过这样的话：“没有人希望教堂靠近学校、靠近餐馆、靠近汽车修理厂。” 但这一论点忽视了重大挑战。 首先，在人类历史的大部分时间里，包括美国历史的大部分时间里，我们都在同一个社区工作、玩耍、礼拜和购物。 商业街、小区和工业园区都是二十世纪的发明，现在我们开车去往我们以前步行去的所有​​地方。 在大多数情况下，我们现在在不同区域做所有事情的原因是分区条例的规定，而不是因为分区和工业园区作为自由社会的产物自发出现。

对任何生产资源——无论是土地、劳动力、资本还是企业家精神——的任何使用的任何限制都必然会限制和挫败其生产潜力。

这让我们回到了人为的稀缺问题。 如果年轻的工薪家庭需要更多住房，市场应该自由地提供他们想要和需要的东西。 相反，我们限制了可以建造新公寓的地方。 如果你想知道为什么新公寓楼建在当地沃尔玛后面，而不是建在对居民更方便的地方，那就归咎于分区。

即使就单户住宅而言，我们也会人为制造稀缺。 大多数市政当局都规定了最小地块面积、距街道的最小距离以及距邻居家的最小距离。 这些政策人为地将居民数量限制在低于实际需要的数量。 这一切都是民主的，但它限制了工薪家庭的选择，他们需要寻找一个他们负担得起的地方，同时也方便他们的工作场所以及他们希望孩子能够就读的学校。

但缺乏经济适用房的另一个原因又是什么呢？ 我们提到了通过分区、最小地块面积和“挫折”（与邻居或街道的最小距离）来实现“人为稀缺”。 但还有什么阻碍年轻工薪家庭获得经济适用房呢？

另一个答案在于美联储对利率的积极管理。 利率——所有这些——可以说是市场经济中最重要的价格。 它们应该帮助家庭弄清楚要储蓄多少以及在什么时间范围内储蓄，并且应该促进企业合理的借贷和投资。 但美联储并没有让利率来协调这些计划，而是通过控制利率来履行其仅有的两项职责：“就业最大化”和“价格稳定”。 因此，利率无法准确地向开发商传达借款金额和借款时间，也无法向潜在购房者传达同样的信息。

近几个月来，自疫情最严重时期以来，房价略有回落，这听起来是个好消息。 但与此同时，住房抵押贷款利率增加了一倍多。 你的房子每月的实际成本是你的抵押贷款付款——使用房子的售价和你锁定的利率来计算。虽然单户住宅的售价已经疲软，但很难说整体住房成本已经大幅下降。

人们常说，少即是多。 而且，在这种情况下，减少住房监管和减少美联储的干预可能会带来更多我们声称想要的东西：为所有人提供经济适用房，并位于尽可能对社会最有利的地方。