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由于今年抵押贷款利率上升，购房需求下降。 这给房屋建筑业带来了麻烦。 10 月份房屋建筑商信心连续第 10 个月下降。 建筑商情绪的下降反映了经济学家 Ian Shepherdson 所描述的“住房……自由落体。到目前为止，大部分的打击是销量，但价格现在也在下跌，而且还有很长的路要走。” 密歇根大学的房屋购买条件指数 跌至1982年以来最低水平.
与此同时，截至本周，购房抵押贷款需求“比一年前下降了 41%，接近七年来的最低点”。
自然，这对新建房屋的销售造成了相当大的拖累。 根据美国人口普查局的数据，9 月份在美国售出的新单户住宅同比下降了 17%。 他们也比上个月下降了 10.9%。 总体而言，新房销量较 2020 年 8 月的峰值下降了 42%。
看起来多户住宅的建设也不太可能弥补单户住宅的下降。 尽管购买住房需求的下降可能会导致更多的出租住房建设，这可能是理所当然的，但事实似乎并非如此。 根据 外壳线，“历史性的多户住宅建设热潮已经消退。” 这在一定程度上是由于利率上升不仅限于购房者的抵押贷款，而且“同样的利率将潜在购房者推向观望也受到伤害 [muiltifamily] 开发商。”
在住房食物链上游和下游借钱的成本越来越高，这正在减缓待购和待购住房的新建。
对于任何关心住房供应和负担能力的人来说，这是个坏消息。 美国目前正处于住房短缺之中，因为建筑商建造的房屋不足以跟上人口增长的步伐。 而现在，近年来出现的短暂的建筑业繁荣似乎很快就会结束。
繁荣-萧条周期的结合，再加上推高建筑成本的越来越多的政府法规，将进一步推高普通美国人的生活成本。
萧条与繁荣的故事
新房建设一直对商业周期很敏感。 在过去的 60 年里，不难发现建筑业增长的年度波动从负 20% 到正 20% 不等。
资料来源：美国人口普查局。
此外，在 2008 年金融危机前后的几年中，住房建设的负面波动尤为严重。 建筑业在 2006 年开始下滑，下降了 12%。 随后三年出现了更大的跌幅，最终在 2009 年跌幅达到 38%。
直到 2020 年，新住房建设才再次恢复到 1990 年后的平均水平。
换句话说，2009 年房地产泡沫的结束对该行业产生了巨大影响，并导致十多年来房屋生产低于平均水平。 尽管大量的新货币创造、刺激和超低利率，房屋建筑行业并没有反弹。 正如今年早些时候在国家公共广播电台指出的那样，新住房建设的缓慢步伐并不是从当前的经济周期开始的，而是可以追溯到更早的宽松货币引发的泡沫：
[T]问题的根源可以追溯到更远的地方——2008 年的房地产泡沫破灭。
“发生了我所说的大屠杀，”他说 [builder Emerson] 克劳斯。 这是自大萧条以来最严重的房地产市场崩盘。 许多房屋建筑商倒闭了。 当底部掉下来时，克劳斯正在佛罗里达州盖房子。
克劳斯说：“我的很多商人都找到了其他工作，去接受了执法部门新工作的再培训，各种各样的工作。” “所以劳动力在某种程度上被削减了。”
几年后，随着美国人再次开始购买更多房屋，建筑数量仍低于正常水平。 建筑业的低迷持续了十多年。 与此同时，最大的一代，千禧一代，开始安家买房。
然后，由于政府强加的 covid lockdowns 带来的运输和物流瓶颈，这种趋势只会变得更糟。 这意味着木材、电器、电气设备和橱柜短缺。 全国房屋建筑商协会在 6 月得出结论：“自 NAHB 在 1990 年代开始追踪该问题以来，材料短缺现在比以往任何时候都更加普遍。”
货币“刺激”的作用
由于刺激计划将企业和消费者的需求推向新高度，货币通胀加剧了劳动力和供应短缺。 然而，由于这种需求是基于新印刷货币的出现，而不是基于不断增长的实际财富或生产力，我们看到对商品和服务供应停滞的更多需求。
结果是，即使人口持续增长，建筑也越来越少。 结果当然是更高的生活成本——正如我们对通货膨胀繁荣的预期。
有关家庭起点和人口的数据支持了轶事证据。 例如，如果我们看一下年度房屋开工总数，自 1960 年以来趋势一直呈下降趋势。从 1983 年开始，房屋建设下行周期中的每个新低谷都低于之前的低谷。
资料来源：美国人口普查局。
人口增长放缓仅略微缓解了这种情况，而且我们看到，即使美国家庭规模有所下降，每套新房屋开工的美国新居民数量仍呈上升趋势。 换句话说，随着时间的推移，每个新住房开工的新居民数量都在增长。 从 1960 年代到 1980 年代，每个新房屋开工的新美国人平均人数约为 1.6。 另一方面，自 1990 年以来，平均值一直是 2.2。 自 2008 年以来，平均值为 2.5。 因此，人均新开工的住房越来越少。
资料来源：美国人口普查局。
2006 年新房建设开始崩溃后，每套新房的新居民人数激增至近 5 人，创下新高。
另一方面，2020 年和 2021 年新房建设确实达到了 2007 年以来的最高水平。而且，新居民与新房之间的差距被消除了。 这要归功于 covid 时代边境关闭和生育率下降造成的新人口增长大幅下降。 因此，每个住房单元的新居民人数几十年来首次跌破 1。
但是，这种趋势不太可能持续，因为“在 2020 年下半年和 2021 年的建筑热潮之后，住宅建筑行业正在收缩。” 人口增长也正在恢复到更正常的速度。 过去 18 个月的繁荣似乎不足以扭转住房生产恶化的局面。
什么 能够 做些什么来扭转趋势？ 上个月，我们探讨了州和地方法规推高建设成本的一些方式，从而限制了生产的单位总数。 其中许多法规只会继续推高价格，同时降低首次购房者的负担能力。
同样重要的是要注意反复的繁荣-萧条周期对总住房生产的影响。 人们可能会假设新一轮的货币刺激措施——比如过去十年的量化宽松政策——会轻易扭转住房建设的崩溃，并将带来住房生产的新高。 然而，事实并非如此。 相反，自 2008 年以来持续不断的货币刺激措施不足以解决过去 20 年不当投资和监管成本的影响。 在过去六个月中，与 2021 年相比，新屋开工率持平，我们甚至可能会看到 2022 年年底的新屋开工率下降。结果是房屋生产持续下降。 即使是过去两年失控的印钞也不足以使房屋建设恢复到房地产泡沫和由此引发的金融危机之前更为正常的水平。
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