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由于美联储在过去几个月中多次提高贴现率以对抗通胀，经济开始停滞。 作为杰罗姆·鲍威尔 把它，“我们必须让通货膨胀在我们身后”，即使“软着陆的机会可能会减少。”
上个月通胀确实小幅下降，而且 可能已经达到顶峰. 不幸的是，如果它已经见顶，那很可能是因为我们正处于衰退的边缘或衰退之中。 多家大公司已宣布大规模裁员（Facebook 11,000 人，亚马逊 10,000 人等），以及 新房开工率直线下降.
全国商业经济协会的一项调查发现 72% 的经济学家 预测 2023 年会出现衰退（而且失业率很高，不像 2022 年第一季度至第二季度的技术性衰退），彭博经济模型给出了可能性 在 100%.
因此，我们可以预期 2023 年将出现相对较高的通胀和经济衰退，而 30 年期抵押贷款的平均利率在过去一年中翻了一番以上。
虽然像 2008 年这样的房地产崩盘是 极不可能， 房地产 价格已经开始下降 （至少月环比价格有），不用说，这不是一个特别理想的买入市场。
我们应该记住，从历史上看，截至撰写本文时美联储的贴现率 (4%) 以历史标准衡量仍然很低。
美国联邦基金利率随时间变化——交易经济学
另一方面，房价的上涨速度远快于通货膨胀。 比尔麦克布莱德在 计算风险 已经放在一起 “住房负担能力指数” 考虑到收入中位数、房价和利率，这就是 6 月份的情况。
这表明自大萧条之前以来，住房负担不起，那是在 7 月份。 在过去的几个月里，情况肯定变得更糟了。 但即使如此，负担能力也比沃尔克在 1982 年通过将利率抬高到顶峰来打破通货膨胀时要好。
那么投资者应该如何应对这个动荡的房地产市场呢？ 好吧，正如我想说的，每个市场都有优点和缺点。 在买方市场，买卖容易，买卖难。 在卖方市场上，很容易卖出，而不是买入。 在这个奇怪的市场中，创造力可能是关键。 但首先，让我们看看针对脚蹼和房主的直截了当的建议。
给脚蹼和批发商的建议
六个月前，市场火爆，假设您能找到有动力的卖家或增值物业，通常并不难找到最终买家。 这种情况正在迅速开始转变。 而且它可能会发生更多变化。 对于需要修复房产并且不太可能在 2-6 个月内再次挂牌出售的卖家，您应该假设市场会比现在更糟。 作为应急措施，将您的最高可接受报价从 5-10% 降低是明智的。
批发商需要意识到他们需要比过去更好的交易来吸引终端买家。 除了降低报价外，您还应该考虑要求延长关闭时间，因为可能需要更长的时间才能找到。 而且，当然，您应该诚实和公开您与卖家的关系。 不要假装你是最终买家。
需要移动吗？ 租你的家
无论您是否是房地产投资者，如果您拥有自己的房子并且由于工作或其他原因需要搬家，卖掉您的房子都不是正确的选择。
相反，出租您当前的房屋然后在您要搬家的地方租房更有意义（假设在那里买房没有意义或负担不起）。
在 2021 年飙升之后，全国的租金价格呈回落趋势。确实，租金价格图表 相当过山车:
虽然这会降低出租您当前房产的利润，但它也会让您在要去的地方找到一个租房的地方变得更加负担得起。 持有房地产的好处会随着时间的推移而累积，而租房是暂时的。
每当利率回落时，您都可以简单地在您搬家的地方买房。 虽然我知道，这会导致很多搬家，搬家很糟糕，但这是我们为财务自由付出的代价。
受限于和卖方融资
上一次我们有高利率（再一次，它们比现在高得多）是在 1970 年代和 80 年代初期。 那是卖方融资首次流行的时候。 由于利率降低了传统贷款选择的吸引力，卖方融资可以再次成为一种有用的工具。
最适合推销的群体之一是那些没有任何财产债务的群体。 关于 37% 的房主没有抵押贷款. 对于这样的业主，卖方以较低的利率融资可能是谈判的一个重要点。 事实上，许多这样的业主年纪较大，他们宁愿有源源不断的收入，也不愿一次性付清。
以优惠为准 是一个更有吸引力的可能性。 Subject to 表示您购买“受现有融资约束”的房产。 换句话说，卖方的名字保留在抵押贷款上，但买方开始支付抵押贷款。
应该注意的是，这在技术上触发了每家银行抵押文件中的到期销售条款。 这将使贷方有权取消抵押品赎回权，虽然他们很少这样做，但这是您需要注意的事情。
如今，绝大多数抵押贷款都是固定利率的，而且大部分是在利率非常低的 2018 年至 2022 年初之间发放的。 受制于这些低息贷款之一是一个巨大的福音。 请记住，可以用条款做很多事情。 这不仅仅与价格有关。
此处需要注意的另一点是，上一次受交易欢迎是在 2008 年房地产市场崩盘后不久，当时信贷市场吃紧。 其优势主要在于它允许买家无需大量现金或无需寻求银行贷款即可购买房产。
今天，优势与贷款利率有关。 这意味着大多数买家将希望长期持有这些贷款，并且很可能持有这些贷款的期限。 卖家可能不会同意这一点，特别是因为以他们的名义抵押贷款可能会干扰未来对不同房产获得新抵押贷款的尝试。 您应该诚实坦率地说明您打算以他们的名义持有贷款多长时间，并信守诺言。
现金购买和合作伙伴
当利率很高时，现金为王。 当然，“有钱”并不是特别有用的建议，正如这条推文有趣地指出的那样：
但即使你没有钱，也不代表你不能用现金购买。 几年前，私人贷款可能是筹集资金的最佳方式，而现在合伙可能更具吸引力； 即，您完成工作并带来交易，合作伙伴带来现金，然后您分摊交易。 你可以找到这样的合作伙伴 与您寻找私人贷方的方式相同.
对于这些，推销应包括一项计划，即通过银行贷款进行再融资，并在利率回落时偿还股权合作伙伴的大部分投资。
购买投资组合
这个有点投机，但我们已经看到清算房屋和小型多户家庭投资组合的卖家数量显着增加。 事实上，我们仅在 2022 年就购买了四个这样的投资组合，并将其作为我们的专长。
据我所知，导致这种情况的原因有多种，我认为是：
- 许多投资组合的所有者（尤其是 5-30 个单元）在过去几年中跟不上租金上涨的步伐，现在他们的投资组合租金严重不足，他们不想处理这些问题。
- 在这种利率环境下，再融资没有意义，而且将许多分散的站点单独出售将很困难且需要很长时间。
- 管理一组分散的房屋和小型多户住宅的普遍困难。
我还应该指出，他们通常以大幅折扣出售这些投资组合。 根据我的估计，我们今年购买的四款产品价值在其价值的 75%-80% 之间。
如果您已经相当稳固并且可以在不久的将来处理新购买的低现金流 当你涨租金的时候，这可能是一个探索的机会。
结论
重要的是要记住，每个房地产市场都有其优点和缺点。 当很难找到好的交易时，通常很容易卖出。 在高通胀和高利率的衰退边缘摇摇欲坠的市场也是如此。
你可能需要更有创意一点。
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