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后退 三月 然后再次 在八月，我注意到“我们无疑正在达到美国人负担能力的极限”，这应该“冷却房地产市场”并可能“引起调整”，但不会带来崩盘的不快。
根据我的拙见，这仍然是房地产市场的情况——与 2008 年不同——受 更多合格的买家 和 明显更多的股权 在他们的家里和长期、低息、固定债务与早期到中期的挑逗利率。 按信用评分划分的抵押贷款图表应该可以说明这一点。
但是，我在一件事上显然是错误的。 我不相信那里 足够的“政治意愿” 真正解决通货膨胀问题。 这可能仍然是正确的，因为美联储可能会迅速放弃目前的路线。 但考虑到一连串的加息以及更多加息的信号，高利率似乎将伴随我们相当长一段时间。
的确，我个人住宅去年拿到的3%的抵押贷款利率是现在的两倍还多。 正如 Dave Meyer 所说，美联储已经明确表示 他们 想 房屋矫正 采取行动以降低通货膨胀并解决接近历史水平的负担能力问题。
那么，那现在把我们留在哪里呢？
住房调整和“卖家罢工”
这是我居住的堪萨斯城都会区的新房源数量：
2022 年 9 月的新上市房源比 2021 年减少了近 600 套，降幅为 12.9%。 他们比 2020 年下降了整整 15.5%。
因此，尽管利率上涨，但存货只是缓慢上升 从 1.5 到 1.7 个月 2022 年 9 月。一个平衡的市场是六个月，所以这仍然被认为是“卖方市场”。 （虽然我会反对这一点，但考虑到当前的市场有多么奇怪。）
重要的是要在这里查看同比 (YoY) 比较，因为新房源遵循周期性模式，并且总是在冬季下降。 例如，10 月份全国新房源的同比趋势下降了 23.6%。
然而，待售房屋仍较去年 10 月上涨 5%。 库存增加的主要原因是销售额减少以及近 20% 的买家退出已签订的合同。 还有一些相当有趣的标题，例如“9 月份平均销售价格与挂牌价格的比率降至 99%”。 它已经超过 103%，这并不完全是典型的。
总的来说，这就是 Bill McBride 所说的 “卖家罢工了。” 房主现在没有太多理由尝试出售他们的房子。 所以，他们没有。 因此，我们应该期待这种趋势会加速并伴随我们相当长的一段时间。
美国人留在原地
最近，与过去几年相比，美国人搬家的可能性大大降低。 作为 小山 注意到在 2021 年:
“美国人口普查局的新数据显示，只有 8.4% 的美国人住在与一年前不同的房子里。 这是自 1948 年以来该局记录的最低流动率。
“这一比例意味着去年约有 2710 万人搬家，这也是有记录以来的最低水平。”
甚至在大流行之前， 创下历史新低. 造成这种情况的原因有很多，包括人口老龄化、儿童减少，当然还有住房太贵了。
同样，数量 新房挂牌量也在下降 甚至在价格飙升和最近的加息之前。
据称，拥有房屋的平均时间长达八年，“比过去十年增加了大约三年” 斑马. 住院时间中位数的变化更为显着。 从 1985 年的大约 5 年增加到 2021 年的 13.2 年，几乎翻了三倍.
如果你考虑一下，这是有道理的。 为什么要搬家，尤其是现在？
大多数房主（约 95%）拥有 30 年期固定利率抵押贷款。 在过去五年中贷款的人的利率至少低于 4%。 为什么你会自愿还清这样的贷款？
正如我们所看到的，越来越少的人。
有趣的是，同样的事情也发生在租赁市场上。
租户以创纪录的水平续租。 根据 RealPage 的数据，2022 年 4 月，超过 65% 的租户续租，而 2019 年这一比例略高于 56%。
如果您了解您所听到的巨额租金上涨只是针对新房源，那么这也是有道理的。 例如，在 4 月份，新房源的租金同比增长 16.9%， 美国国家公共电台 发现普通租户 只多付了 4.8% 比前一年。
原因是很少有房东愿意为了现有租户的市场而一路提高租金。 租金涨幅超过 5% 往往会激发租户不怀好意地离开。 因此，如果租金在其他地方（或至少曾经）上涨 16.9%，而您所在的地方仅上涨 4.8%，您可能会留在原地。
那么，在反对君主制和根深蒂固的贵族制的斗争中诞生的美国是否正在倒退到一个被束缚在他们目前居住的土地上的封建农奴王国？
好吧，暂时，有点。
这个非常奇怪的市场中的机会
租房的房主
只要利率处于高位（至少按照 2008 年后的崩溃标准），“卖家罢工”已经并将继续支撑房地产市场。 与此同时，租赁市场可能会降温，我怀疑许多需要搬迁的房主会选择出租而不是出售房屋，因此出租量正在增加。
租金要价开始放缓。 从 4 月份 18% 的同比高增长，到现在仅 11 月 7.4% 仅比 10 月份高出 1.2%。
即便如此，租金仍比几年前高出不少，因此作为房东继续持有租金在短期内应该会很好。
此外，对于任何因工作搬迁或其他原因而需要搬家的房主来说，最好的办法可能是租用您目前的房屋，然后在您要搬迁的地方找到出租房。 毕竟，疲软的租赁市场将帮助您寻找出租房，同时也会对您出租当前住所造成伤害。
再说一次，为什么要还清当前房屋的 2.65% 贷款才能为新房屋获得 6.95% 的贷款？ 这并不是一种特别有利可图的套利形式。
我怀疑“租房的房主”在未来一年左右会变得更加普遍。 虽然这些想法对于 BiggerPockets 的读者来说可能是自然而然的，但对于“正常”的房主来说，它们可能不会自然而然地产生，尽管这符合他们的最佳经济利益。 因此，请确保让其他人了解他们在这种高（按照最近的标准）利率环境下的选择。
受制于
下一个重大机遇充满了不确定性，这就是臭名昭著的 “受” 战略。
“受制于”仅表示购买“受制于现有融资”。 实际上，买方承担了不可承担的贷款。
或者换句话说，买方持有房产契约并支付贷款，但贷款仍保留在卖方名下。
在这种情况下，买方的优势是显而易见的。 如果您可以“承担”一笔 2.85% 的房产贷款，那么购买价格到底有多重要？
但是，存在几个问题。 首先，您需要认真地与卖家建立融洽关系，以便他们相信您会为他们不再拥有的房屋支付抵押贷款。 毕竟，如果您不付款，遭受损失的是卖家的信用。
其次，几乎每个抵押贷款和信托契约都有一个 “到期销售” 条款。 这允许银行在财产转让所有权时收回贷款。 过去，银行很少这样做。 不过，这次可能会有所不同。 当现行利率超过 6% 时，银行会在账面上保留 3% 的抵押贷款吗？
我们只能说我们不确定。 如果你确实采用了这种策略，你应该有一个 B 计划，在银行确实选择到期偿还贷款的情况下对房产进行再融资或出售。
最后，在没有相应房产的情况下持有抵押贷款会严重影响卖家的债务收入比，并且很难购买新房产。 同时，作为买方的主体，我永远不想还清 2018 年至 2022 年中期之间的任何抵押贷款。因此，可能会出现长期冲突，甚至是不存在的道德问题，所以当 subject to 在 2010 年代初期首次流行时，很多。
即使您可能对卖家没有信托责任，您也应该非常清楚卖家可能会预先承担的后果。 我什至建议就您在再融资或出售之前将抵押贷款保留多长时间达成协议或类似的协议。
结论
只要利率居高不下，“卖家罢工”就应该继续。 在可预见的未来，预计新上市率非常低。 房地产市场将略微走软和下滑，但如果没有强烈的出售动机，卖家罢工等因素应该会使其维持下去。
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