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似乎就在不久前，围绕商业房地产行业的风声还伴随着拜登政府计划废除现行 1031 交易法并废除特拉华法定信托等替代性同类交易工具的传言。 然而，当国会通过 通货膨胀减少法 由于没有对《国内税收法》第 1031 条提出修改建议，三股强大的力量放大了 1031 交易所和特拉华州法定信托可能会继续存在的现实。
什么是特拉华州法定信托以及它如何连接到 1031 交易所？
一种 特拉华州法定信托 (DST) 是 1031 交易所的房地产所有权结构，允许多个投资者各自持有信托中不可分割的实益权益。 “实益权益”一词是指投资者持有一定比例的所有权，任何一个所有者都不能对房地产的任何特定方面主张独家所有权。
DST 的法律允许信托持有一个或多个投资物业的所有权，这些物业可以包括商业、多户住宅、净租赁、零售、办公、工业、自助仓储等。投资者对 DST 非常感兴趣，因为美国国税局允许他们符合 1031 交换目的的“同类”投资财产。
目前对DST等1031兑换策略的号召力从未有过 更强。 根据 2022 年年中市场更新报告 从真实的 房地产研究公司 Mountain Dell——2021 年，证券化了 1031 个交流项目， 其中包括 DST，筹集了创纪录的 74 亿美元——是之前 3.7 美元的记录的两倍 十亿设定于 2006 年。根据同一份报告，DST 市场准备 继续增长。
是什么推动了 1031 交易所和类似 DST 的投资策略的流行？ 我们认为，现在和不久的将来，三种主要力量正在推动 1031 交易所 DST 的普及，并且这些相同的力量有望使国会不太可能取消现行交易所法下的地毯。
力量一：人口统计
帮助保护 1031 交易所市场的最基本力量之一是人口统计。 根据美国人口普查局， 婴儿潮一代拥有更多 房地产财富 超过历史上任何一代人。 出生于 1946 年之间 和 1964 年，婴儿潮一代对房地产的影响不容小觑。
例如，55 岁以上的美国人拥有美国所有房地产的 53.8%，其中包括数万亿美元的高 赞赏房地产投资。 现在，许多年迈的婴儿潮一代（其中年龄最大的今年将年满 76 岁）正在通过 1031 交易所迅速放弃他们的投资房产。 此外，他们正在寻找可提供延税和其他改善生活福利的替代房地产投资选择。 更多和 此外，这群上了年纪的婴儿潮一代正在使用特拉华州法定信托基金来管理他们的 1031交易所为了推迟资本利得税而进入被动 投资结构。
力量二：大流行病
帮助点燃 1031 交易法普及的另一股强大力量是 Covid-19 及其对出租物业所有者的影响。 由于我们公司积极与全国数以千计的商业地产业主合作，我们亲耳听到了业主在大流行期间（并将继续面临）面临的一些挑战和压力。 其中包括强制驱逐暂停令、严格的租金控制法以及其他直接影响房地产投资财务健康的法规。
现在，这些投资者中的许多人正在摆脱 Covid 带来的财务负担以及与“租户、厕所和垃圾”相关的头痛。 成千上万的投资者正在放弃他们的租赁房地产，并将收益重新投资到其他房地产机会，如 1031 交易所和特拉华州法定信托。
如果无法通过 1031 交易规则推迟资本利得和其他税收，这些“夫妻店”的独立投资者中的许多人将要缴纳的税单可能达到这些投资者经过数十年努力工作实现的收益的 40%建立适度的房地产投资组合。
全国房地产经纪人协会前任主席威廉·布朗 (William Brown) 很好地总结了 纽约时报文章 当他说，“摆脱 1031 交易所会阻碍机会 投资者，因为大多数投资者负担不起先卖房再买 纳税后的其他事情。”
力量三：经济学
最后，《国内税收法典》第 1031 条具有内在的优点。也就是说，同类交易有助于推动商业发展 通过许多其他行业，如银行业， 建筑、园林绿化和保险。
一种 著名的研究 由佛罗里达大学的 David C. Ling 教授和锡拉丘兹大学的 Milena Petrova 教授撰写，分析了 1031 交易所如何鼓励有益的经济活动和增长，从而支持当地商业房地产市场和当地税基。 据研究，DST 1031交易所还取得了以下三大经济效益：
- 同类交换与增加资本投资和降低贷款价值比（换言之，减少债务）有关。
- 延税交易提高了流动性极差的商业房地产的适销性。 这种增加的流动性对于许多非机构投资者而言尤其重要，这些投资者拥有相对便宜的房产，这些房产构成了房地产类交易市场的大部分。
- 1031 交易所提高了投资者将资本重新部署到其他用途和/或地理区域的能力，升级和扩大建筑物和设施的生产力，进而产生收入和创造就业机会的支出。
结论
通过在压缩的时间框架内重新调整资本和房地产的用途，1031 交易所和特拉华州法定信托帮助全国各城市和州的经济增长，使同类法律成为保护财富和持续加强的相关和重要组成部分的美国经济。
本文由 Kay Properties & Investments 提供
Kay Properties & Investments 是一家特拉华州法定信托 (DST) 投资公司。 www.kpi1031.com 平台提供对超过 25 家不同赞助商公司的 DST 市场的访问权限、仅向 Kay 客户提供的自定义 DST、对 DST 赞助商公司的独立建议、对每个 DST 的全面尽职调查和审查（通常为 20-40 个 DST ) 和 DST 二级市场。 Kay Properties 团队成员共同拥有近 400 年的房地产经验，在所有 50 个州都获得许可，并参与了超过 300 亿美元的 DST 1031 投资。
投资房地产、特拉华法定信托 (DST) 财产和房地产证券存在重大风险，包括流动性不足、租户空缺、一般市场状况和竞争、缺乏经营历史、利率风险、新供应进入的风险市场和疲软的租金率、拥有/经营商业和多户型房产的一般风险、与多户型房产相关的短期租赁、融资风险、潜在的不利税收后果、一般经济风险、开发风险和长期持有期。 讨论的所有产品都是 Regulation D，Rule 506c 产品。 存在损失全部投资本金的风险。 过去的表现并不是未来业绩的保证。 潜在分派、潜在回报和潜在升值不受保证。 对于有资格进行任何类型投资的投资者而言，财务要求和适用性要求必须符合特定的目标、目标和风险承受能力。 通过 FNEX Capital、成员 FINRA、SIPC 发行的证券。
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