租金仍高于大流行前——援助计划正在枯竭

克利夫兰是美国最贫穷的城市之一。 它远离昂贵的沿海城市，如纽约市和旧金山，在这些城市，天文数字般的高租金很常见。 克利夫兰不符合人们想要搬到的城市的刻板印象； 事实上，它自 1950 年代以来一直在流失人口。 但自2020年以来，租赁市场出现了一些剧烈波动。 即使在许多以前负担得起的城市，租金也在不断上涨，使更多家庭的预算紧张，并将主要是沿海地区的问题蔓延到该国几乎所有地区。

“大流行联合之路”住房稳定项目主任朱莉·维斯内斯基说，即使大流行进入维持阶段，克利夫兰的家庭仍在生病，仍在经济上挣扎，仍在寻求帮助以寻找负担得起的住房和支付房租。克利夫兰。

她说，她所在组织的大多数客户都靠低收入艰难度日。 当他们找到技术上可以负担得起的租金的地方时，这些房产通常状况不佳。 “有含铅油漆，有破碎的窗户，有破碎的……楼梯，还有管道问题，”她说。 对于 Wisneski 的客户来说，如果公寓不是一个安全的居住地，能够支付租金并没有多大好处。 “现在克利夫兰缺乏负担得起的住房非常糟糕，”她说。

虽然 Zillow 和其他公寓上市网站衡量的新租约租金最终在 2022 年底开始在全国范围内下降，但这种下降是在 2021 年全国范围内历史性租金上涨一年之后才出现的。（消费者价格指数调查了一个样本房东和租房者，包括续约，还没有出现下降。）COVID-19 封锁的影响、在家工作时代开始时进行的城际搬迁以及创纪录的高通胀使得这个长期存在的问题租金上涨更糟。 如今，许多城市的租金仍然比大流行前高得多，即使在一些以前更能负担得起的城市也是如此。 现在，随着经济处于衰退边缘，在大流行期间建立的帮助家庭买得起住房的计划即将到期。

根据 Zillow 可追溯至 2015 年的美国 100 个最大都市区的数据，在大流行之前的几年里，全国范围内的租金稳步增长，平均同比增长约 4%。不过，值得一提的是，虽然 Zillow 的租金指数是衡量租金变化的常用指标，但来自公寓列表网站的数据集并不能完美反映租房者的实际体验，而且像 Zillow 这样的公司也不是租赁市场的中立观察者。 正如美国劳工统计局的这份工作文件所述，Zillow 和其他公司的租金指数可能存在很大差异，这主要是因为新租户而非续租租户的租金上涨。 话虽如此，Zillow 指数捕捉到的广泛趋势与其他数据集基本一致。

按照大流行前的速度，几十年来，普通家庭的租金已经变得越来越难以承受。 然后是 COVID-19。 起初，许多城市的租金都下降了，因为人们呆在家里，推迟了他们本来可以搬家的时间。 但在最初的冲击消退后，流动性猛增。 前一年推迟搬家的人收拾行装，离婚或与讨厌的室友分手的人，推迟离开父母家的年轻人，以及离开昂贵城市以更少的空间获得更多空间的人也是如此别处的钱。

哈佛大学住房研究联合中心常务董事克里斯赫伯特说，这种流行病“大大增加了家庭的重要性”。 “对于每个在家生活、工作、学习以及大部分社交生活都在家的人来说，拥有一个聚会场所的价值更为重要。”

这种趋势对某些地区的打击比对其他地区的打击更大。 西部山区的城市，如博伊西、爱达荷和拉斯维加斯，以及阳光地带的城市，如佛罗里达州，租金飙升。 到 2021 年夏季，博伊西和拉斯维加斯的租金比去年同期高出约 20% 至 26%。 经过几个月的攀升，佛罗里达州开普科勒尔的租金在今年 1 月同比上涨了 33%。 2021 年 8 月底，宾夕法尼亚州阿伦敦的租金价格比 12 个月前上涨了近 18%。 现在，其中一些城市的租金增长速度放缓幅度最大。

佛罗里达州长期以来一直是一个受欢迎的移民州，但这种趋势在大流行期间被放大了。 在佛罗里达州的许多城市，2021 年夏季的租金比去年同期上涨了 20% 到 30%。

度假屋市场也蓬勃发展，推高了较小的度假社区的租金，例如马萨诸塞州的科德角和西部各州滑雪胜地附近的城镇。 这些地区的低薪工人和季节性工人负担不起，租金涨幅太大。

但在像克利夫兰这样的城市，租金涨幅后来更大了。 虽然它们在 2021 年从未达到与一些最大的繁荣城市相同的高度，但它们的上升持续时间更长，而且现在的增长速度普遍放缓。 到 2022 年底，租金同比涨幅没有年初那么高：肯塔基州路易斯维尔的租金在 2022 年 11 月仍上涨了 11.2%，而 12 个月前的涨幅仅为 0.1%少于上个月。 密苏里州堪萨斯城 11 月租金同比增长 10.6%，较 10 月下降 0.3%； 他们在克利夫兰增加了 8.3%，减少了 0.7%。

公寓列表在线市场 Apartment List 的高级研究员 Rob Warnock 说，其中一些城市的租金没有那么快下降是有道理的。 “它没有像佛罗里达那样经历同样的急剧增长，所以现在这是人们在觉得可以去某个地方并达成交易时所期待的国家的最后一部分。”

Zillow 和 Apartment List 等公司使用的指数中的价格上涨是针对新租赁协议的，这意味着他们获得的上涨对新租户的打击更大。 但它们也会影响现有租户，影响他们与当前房东的谈判能力，或者限制他们搬离糟糕或不合适的公寓的能力，就像 Wisneski 描述的那样。

东北俄亥俄州无家可归者联盟的组织和宣传主任约西亚夸尔斯说，这些力量将低收入人群推向了越来越多的边缘地区。 夸尔斯在克利夫兰组织租户团体，他说他不得不停止在一些建筑物中工作，因为他认为这些建筑物对租户和他的组织者来说不安全。

Zillow 的租金数据并没有捕捉到这种复杂性，它可以使租金看起来比实际情况更实惠。

他说，现在影响 Quarles 客户的一些趋势始于住房危机和大衰退期间，然后在大流行期间加速。 正如他所说，投资者会在克利夫兰等城市购买便宜的住房存量，然后以市场价格出租，而无需花钱进行维护。 “克利夫兰东区的大部分购买都是投资者购买，”他说。 “所以我们看到人们……他们为一个地方支付的金额与他们五年前支付的金额相同，只是现在这个地方实际上是一座报废的建筑。” 他补充说，人们正在对高端出租单元进行大量投资，这让人们开始寻找少数负担得起的地方。

沃诺克说，在一些城市，房价仍比大流行前高出 30%。 “[That is] 肯定不是一般人，常人能吸收的。”

如果租金恢复到大流行前的正常水平，我们仍将处于对许多家庭来说很困难的境地。 根据哈佛大学住房研究联合中心的数据，2019 年，将收入的 30% 以上用于房租和水电费（“负担能力”基准）的租房者比例为 46%。 新情况是，越来越多的中等收入租房者也在努力负担住房费用。 2014 年至 2019 年间，住房成本高于该基准的中产阶级租房者（即收入在 30,000 美元至 74,999 美元之间的人）的比例上升了 4 个百分点，达到 41%。

但是，即使更多地方的更多人在苦苦挣扎……支持突然减少了。 许多 COVID-19 救济计划的资金都用完了。

一些城市试图填补这一空白。 去年夏天，克利夫兰市议会通过了一项法令，如果租户可以在开庭日期前支付全部拖欠租金和任何滞纳金，则将停止驱逐程序。 全国各地城市和州的选民通过了租金稳定条例，防止房东将现有租户的租金提高超过一定比例。 佛罗里达州圣彼得堡以及科德角和加利福尼亚州的一些社区也在努力让在现有房产上建造独立的附属住宅单元变得更加容易，这些住宅单元可以出租给单身人士或小家庭。

但这些只是对一个仍然存在的根本问题的零碎解决方案：没有足够的住房供人们居住，而且对于更广泛的美国人来说，住房变得更加难以负担。 经济衰退如果真的发生，对租房者的打击会更大，更多的家庭会在利率居高不下的情况下陷入租房市场。 这是一个在全国范围内酝酿了几十年的大问题，只是现在更加明显了。