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托比亚舍
介绍
在我的首选股票研究中，我总是在寻找特殊情况。 这些投资不依赖于股市走势或利率。 它们通常比典型的投资提供更多的确定性，尽管它们倾向于 是短期投资。
在动荡的股市中，找到不依赖于市场行为的投资总是好的。 在这种情况下，REIT iStar (纽约证券交易所股票代码：STAR) 正在与 REIT Safehold (纽约证券交易所代码：SAFE)，并将成为纯地面租赁房地产投资信托基金。 根据合并文件，科创板优先股和债券将被赎回。 预计合并将在第一季度后期的某个时间完成。
iStar 和 Safehold
SAFE 是一家投资于土地租赁的房地产投资信托基金。 所以 SAFE 只投资土地然后出租这块土地 给他们的租户，该租户拥有位于 SAFE 土地上的建筑物。
作为合并计划的一部分，星空科技已出售其大部分财产，并将分拆其剩余的财产和债务组合以及星空目前持有的部分外管局股份。
为什么我认为 STAR & SAFE 非常安全
由于 SAFE 拥有如此安全的商业模式和良好的资产负债表，SAFE 被评为投资级别，具有 BBB+ 标准普尔 a 评级 Baa1 来自穆迪。 SAFE 甚至希望通过合并获得信用升级，因为它简化了公司的结构，并删除了 STAR 作为存在潜在利益冲突的外部管理人。 调用 STAR 的债务和优先股也将有助于在 SAFE 建立强大的资产负债表。
评级机构将 SAFE 视为投资级公司的原因是，土地租赁可能是房地产中最安全的部分（因此得名 Safehold）。 如果位于 SAFE 拥有的土地上的建筑物的所有者违约，则 SAFE 将位于其土地上的建筑物作为抵押品。 很难想象建筑物的所有者会拖欠土地租约并因此失去建筑物。
另外，STAR现在也很安全。 虽然合并几乎是肯定的，但由于科创控股持有外管局的大量股份，拥有巨大的投票权，即使不合并，科创也非常安全。 通过出售他们的财产，他们现在拥有每股超过 15 美元的巨额现金头寸。
以 20% 的收益率认购 STAR 优先“G”和“I”股票
STAR有3只优先股， 明星.PD（明星.PD）、明星.PG（明星.PG）和明星.PI（明星.PI）. 这三只都是固定利率的永久累积优先股，可以随时以 25 美元的价格赎回。 作为REITs的优先股， 他们在税收方面受益，因为他们 20% 的股息是免税的.
由于合并预计将在第一季度晚些时候完成，我假设 STAR 优先股将于 3 月 31 日召集英石，虽然我们当然不能确定确切的日期。 下面的数字显示了 STAR 首选的 YTC（如果他们在 3 月 31 日被调用）英石. 如果他们更早被调用，YTC 将高于下面的数字，如果在 3 月 31 日之后被调用英石 YTC 数字会更低。
STAR.PD 24.80 美元 当前收益率 8.16% 15% YTC
STAR.PG 24.67 美元当前收益率 7.87% 20% YTC
STAR.PI 24.49 美元当前收益率 7.76% 21% YTC
如果不调用STAR优先股怎么办
万一合并后科创优先股没有被赎回，反而成为外管局优先股，我们看看这到底是好事还是坏事。
如果这些明星优先股成为外管局的优先股，那么在外管局的 BBB+ 信用评级没有上调的情况下，几乎可以肯定它们将获得标准普尔的 BBB- 信用评级。 具有评级的 REIT 优先股并不多，但我们确实有另外 2 个具有 BBB- 评级优先股的 REITs——代码 FRT 和 KIM。
目前，BBB 级 FRT.PC 的收益率为 5.6%，而 2 KIM 优先股的收益率约为 5.7%。 因此，收益率在 8% 左右的 STAR 优先股看起来非常划算。
所以在我看来，如果不召集STAR优先股实际上会更好，但我认为这不太可能。 但值得庆幸的是，该建议的整个论点并非 100% 依赖于这些优先股的调用。
到目前为止，该交易的表现如何
11月17日日，2个多月前，我写了一篇推荐STAR.PG的文章。 当时，STAR.PG 估计拥有 22% 的 YTC，交易价格为 24.18 美元。 从那以后，STAR.PG 支付了 0.48 美元的股息，股价上涨至 24.67 美元，总收益为 0.97 美元，到目前为止年化收益为 22%。 因此，我们有望在此次交易中实现接近 22% 的回报率。 到目前为止，这是一笔非常好的交易，但仍有机会加入。 如果你当时不买这些股票，你还不算太晚。
我们还有 STAR.PI，从现在到估计的合并完成，目前提供非常强劲的 21% 的收益率。 虽然 STAR.PD 的“预期赎回收益率”较低，但它提供了最高的当前收益率，并且在不太可能发生的优先股未被赎回以及赎回时间长于预期的情况下将是最好的持有者.
概括
REITs STAR 和 SAFE 目前正在进行合并。 STAR 已经通过将他们持有的一些 SAFE 股份分配给当前 STAR 投资者并出售了其大部分财产来开始实施合并计划。 这次合并看起来像是全速前进。
按周五的收盘价计算，STAR.PI 和 STAR.PG 从现在到 3 月 31 日的估计赎回日期的估计总回报率约为 20%。 这种特殊情况的美妙之处在于，即使优先股未被赎回并保留为外管局的优先股，它们也将成为投资级，并且相对于其他投资级 REITs 将被严重低估。 虽然典型的 BBB 级优先股的收益率往往在 5.7% 左右，但 STAR 优先股目前的收益率接近 8%。 因此，无论合并如何进行，这些股票都将成为优秀的优先股。
正如我在第一篇关于 STAR 优先股和这种特殊情况的文章中所写，这是一个双赢的局面。 无论优先股是否被赎回，也无论它们何时被赎回，STAR 优先股看起来都是让一些自由现金发挥作用的绝佳场所。
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