奥斯汀和其他 30 个市场面临价格下跌的风险。 你的市场上榜了吗？

由于利率上升和负担能力下降降低了住房市场需求，几个月来，调整（房价小幅下跌）已经迫在眉睫。 在全国范围内， 房价仍同比上涨近 7.7%，但其他指标表明房地产市场开始纠正，以及美联储本身可能承认。

在本文中，我将深入探讨衡量房地产市场健康状况的几种方法，确定要观察的指标，并标记未来几个月房价下跌风险最高的特定市场。

市场数据

在查看房地产市场的健康状况时，我们可以检查许多数据集和方法。 出于本文的目的，我将查看三个数据集：

• 同比 (YoY) 数据（2022 年 7 月与 2021 年 7 月相比）
• 环比 (MoM) 数据（2022 年 7 月与 2022 年 6 月相比）
• 库存（在给定时间点有多少房产正在积极挂牌出售）。

这些提供了长期趋势、短期变化和前瞻性数据的良好平衡。

同比数据

在正常情况下，同比数据是衡量房价增长的最佳方式，因为一是住房数据是季节性的，二是衡量长期趋势。 房价每年都遵循类似的模式——它们在夏季达到顶峰，在冬季下降——这意味着将 1 月份的数据与 6 月份的数据进行比较是没有帮助的。

上面的图表很好地展示了这个概念。 显然，从 2014 年到 2019 年，房价一直呈上涨趋势，尽管每年 5 月到 2 月房价都在下跌。 如果我们查看 2016 年 5 月至 2017 年 1 月的价格，它会显示价格下跌，即使市场呈上涨趋势。

同样，这就是我们查看同比数据的原因，因为 2022 年 7 月至 2021 年 7 月之间发生的事情显示了长期趋势。 如上所述，全国范围内的同比价格仍为 +11%。 在美国前 250 个市场中，零个价格同比下降。 不是一个！

在历史背景下，房价中位数同比增长 11% 是一个巨大的数字，但确实代表了我们在 2020 年和 2021 年看到的荒谬增长率的显着降温。就背景而言，在大衰退期间，房价同比下跌了几年连续，2009 年价格同比下降超过 10%。

所以，在今天的市场上，美国房价的增长速度正在恢复正常，但如上图所示，仍远高于历史标准。 尽管价格仍同比上涨，但我们可以从同比数据的趋势中学到一些东西。 在该国一些最热门的市场中，同比增长下降得非常快，其中德克萨斯州的奥斯汀处于领先地位。

去年夏天，奥斯汀的年增长率约为 45%，现在已降至 11% 左右。 它仍在同比增长，但对我来说，快速减速代表了奥斯汀房地产市场的风险。 奥斯汀的增长率下降得比任何其他市场都快。

其他出现类似模式的市场包括西雅图、萨克拉门托、凤凰城、圣何塞、博伊西和圣地亚哥，仅举几例。 检查同比增长率的变化率有助于您更好地了解您的市场。

逐月数据

正如我上面所说，在房地产市场稳定期间，我个人认为 YoY 数据是最重要的，不要花太多时间在 MoM 数据上。 但是，在转型市场期间，就像我们目前所处的市场一样，查看 MoM 数据可能会有所帮助。

在检查前 250 个市场时，绝大多数市场仍在增长，但其中 31 个市场确实出现了下滑。 加利福尼亚州圣何塞的跌幅最大，为 -2.7%，但 31 个市场的平均跌幅温和，仅为 -0.64%。 以下是前 250 名中出现下滑的 31 个市场的列表：

另一方面，一些市场一直在增长！ 例如，迈阿密环比增长 2.35%。 正如我几个月来所说的那样，我认为未来几个月最有可能出现的情况是，一些市场将继续增长，而另一些市场将下降。 到目前为止，情况似乎如此。

查看 MoM 数据时，请记住这只是一个月，因此不会成为趋势。 价格确实往往会在初夏达到顶峰并开始回落，现在判断这是否意味着我们将在未来几个月看到这些市场中的任何一个（或更多）同比下降还为时过早。 这是一个需要与其他数据一起考虑的短期数据点。

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存货

到目前为止，我们查看的两个数据集，Year-over-Year 和 Month-over-Month，都是向后看的。 当然，这很有帮助，但我们中的许多人都想知道接下来会发生什么。 为此，我们需要转向一个倾向于预测房价未来表现的数据集：库存。

库存衡量在给定时间有多少房屋待售，是衡量供需关系的良好指标。 当库存低时，这是卖方市场，价格往往会上涨。 当库存高时，这是买方市场，价格往往持平或下降。

如下图所示，在历史背景下，库存极低。 通常情况下，我们预计会有超过 150 万个列表，但我们仍然低于 100 万。

这很重要，因为正如我之前广泛写过的那样，如果房价要下跌，库存至少需要接近历史水平。 显然，从这张图表来看，这还没有在全国范围内发生。 但趋势似乎正朝着这个方向发展。

查看这张显示库存同比增长的图表。 在大流行的大部分时间里，库存一直在下降，但现在我们看到它同比迅速上升。

同样，我们仍远未正常，但库存呈上升趋势。 这是了解未来几个月房地产市场走向的关键指标，无论是在国家还是地区层面。

值得注意的是，一些市场的库存水平正在恢复到大流行前的水平。 这表明这些市场在未来几个月或几年内面临同比价格下跌的高风险（同样，我们还没有在任何市场看到这种情况）。

最近，旧金山成为第一个正式恢复到大流行前水平的市场。 圣何塞紧随其后，仅比大流行前水平低 1%，拉斯维加斯、凤凰城和奥斯汀也朝着这个方向发展。 您可以在下面看到亚利桑那州凤凰城的示例。

对我来说，如果你想知道未来几个月你的房地产市场会发生什么，请查看库存和上市天数。 如果它们开始接近大流行前的水平，则价格同比下跌的风险将显着上升。

这一切意味着什么

当然，我们不知道哪些市场会下跌，但希望以上数据能帮助您了解正在发生的事情。 为了提供更多背景信息，我们可以查看穆迪分析创建的预测，该预测预测从现在到 2023 年底的价格增长。

根据穆迪的数据，佛罗里达州的三个城市的跌幅最大：The Villages、Punta Gorda 和 Cape Coral。 其中，穆迪预测 The Villages 将下降 13%。 这是一个很大的数字！ 但请记住，这是针对最危险的城市。 请记住，在大衰退期间，全国价格下跌了 20%！

穆迪还预测，里诺 (-8%)、奥斯汀 (-7%)、圣地亚哥 (-6.5%) 和博伊西 (-6.2%) 将出现较大跌幅。

另一方面，穆迪的预测表明一些城市将会增长。 位居榜首的是乔治亚州奥尔巴尼 (+10%)、怀俄明州卡斯珀 (+8%)、北卡罗来纳州新伯尔尼 (+7.6%)、乔治亚州奥古斯塔 (+7.2%) 和康涅狄格州哈特福德 (+ 7%）。

当我综合查看所有这些数据时，我认为主要的收获是：

• 我仍然认为最有可能的情况是，一些市场在未来一年左右会下降，而另一些市场会继续增长，只是比过去几年要温和。
• 尽管一些市场表现疲软，但我仍然认为不太可能出现“崩盘”，而且在全国范围内，价格下跌超过 10% 的可能性不大。
• 风险最大的市场似乎是：
  • 在该国的西半部
  • 近两年大幅升值
  • 库存和上市天数不断增加
  • 是大流行期间的大迁移热点
  • 负担能力最低。

继续出现并且对我来说风险最大的市场是：

• 德克萨斯州奥斯汀
• 爱达荷州博伊西
• 亚利桑那州凤凰城
• 内华达州拉斯维加斯
• 内华达州里诺
• 佛罗里达州迈尔斯堡
• 科罗拉多州丹佛
• 盐湖城/犹他州普罗沃
• 华盛顿州斯波坎和西雅图

另一方面，继续表现出实力的城市是：

• 康涅狄格州哈特福德
• 路易斯安那州巴吞鲁日
• 弗吉尼亚海滩，弗吉尼亚
• 伊利诺伊州芝加哥
• 纽约州奥尔巴尼
• 夏威夷檀香山
• 宾夕法尼亚州费城

因此，当您驾驭转型市场时，请牢记这些事情。 在接下来的几个月中，您可能会看到很多耸人听闻的头条新闻，但您应该自己跟踪这些数据。 您可以在 Redfin 和 Realtor.com 等各种网站上这样做，当然，我会定期在 BiggerPockets 博客上发布我的研究和此类文章。

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非常感谢 Pooja Jindal 帮助研究这篇文章！

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。